Category: россия

Category was added automatically. Read all entries about "россия".

О проекте

Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла? Какое влияние демографических и миграционных процессов на этот рынок? Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость, а если да, то когда и во что?

Эти и многие другие вопросы я себе задавал и пытался найти ответы. Наверняка умные люди уже обо всем этом сто раз написали. Осталось только отыскать нужные сайты, прочитать и использовать.

Конечно, ничего писать самому и становиться блогером, мне и в голову не приходило. Зачем? – дел и так хватает. Мне бы только разобраться в сути вещей.

Но хотя интернет большой, почему-то ничего путного не находилось.

Нет, про недвижимость много написано. Порой, чересчур много. Да только не то, что мне было нужно. В лучшем случае - поверхностное событийное описание. В худшем – мусор, искажение реальности и издевательство над здравым смыслом.

Многие «писатели» сами не очень понимают, про что пишут.

Другие – государство, банки, застройщики, агентства недвижимости - руководствуются своими интересами и подталкивают людей к неправильным и невыгодным решениям. Очень часто манипулируют ими, пользуясь различными уловками.

Когда растущий тренд уже выдыхается, они со всех утюгов кричат, что пора покупать, а когда действительно нужно покупать, помалкивают.

Третьи – даже не пытаются помочь людям, просветить их, а в открытую занимаются продвижением своих товаров и услуг.

Подобное положение дел меня категорически не устраивало, поэтому я самостоятельно занялся кропотливым сбором нужной информации, буквально по крупинкам, чтобы научиться отделять зерна от плевел. Постепенно я собрал свою собственную теоретическую и прикладную базу. Некоторые материалы, касающиеся статистики, демографии и психологии совершенно уникальны в том смысле, что ничего подобного в рунете попросту нет.

Постепенно я понял, что не только разобрался с какими-то вопросами, но и готов делиться своими знаниями с другими людьми. Наверняка есть немало людей, которых волнуют те же проблемы, - подумал я, – и им будут интересны мои выкладки. А если повезет, то возможно удастся собрать хорошую, вдумчивую и качественную аудиторию.

Так и появился этот проект, который, как я надеюсь, со временем превратится в по-настоящему авторитетный портал, посвященный аналитике рынка недвижимости.

Важно понимать, что любое научное знание не предполагает менторского безапелляционного освещения. Поэтому на площадке приветствуется аргументированная содержательная полемика. Автора тоже можно (и иногда нужно) критиковать. Но любое неуважительное проявление к другим участникам, мат и переход на личности будут блокироваться.

Также я буду рад любой поддержке неравнодушных и заинтересованных посетителей. Задавайте вопросы, предлагайте новые темы и материалы, делайте репосты понравившихся статей.

Подписывайтесь на блог, в группу ВК, узнавайте новые факты и полезную информацию для принятия выгодных решений.


promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…

Знакомьтесь, Ковид – крупнейший застройщик Европы

Признаться, не хотел я об этом писать. Жареная тема, из серии «многие подумали, но вежливо промолчали». Но один мой читатель, Андрей Завгородний, предложил опубликовать этот пост, и коли шила в мешке не утаить, то давайте (рискуя получить законные каменья в свой адрес) все же порассуждаем на злобу дня.


Начнем издалека. Вы, наверное, слышали старый советский анекдот времен начала массовой еврейской эмиграции, как «Черновицкий ОВИР выиграл соцсоревнование с горисполкомом по числу сданных квартир». Так ведь в 2020 году, коронавирус в России тоже займет первое место среди застройщиков по количеству введенного жилья! Год еще не закончен, но уже примерно понятна величина избыточной смертности в России в этом году - 240-300 тыс.чел.

Collapse )

Как торговые сети добивают провинцию. Часть 1

Сначала я хотел озаглавить статью «как федеральные сети убивают провинцию», но это было бы неточно: регионы давно и так лежат полумертвые; было бы несправедливо обвинять во всех их бедах только торговые сети. Но экспансия федерального ритейла несомненно ускоряет их печальный финал.

Итак, что же происходит: в соответствии с законом второй урбанизации, который я неоднократно упоминал (и которую даже коронавирус не остановит), богатые города (прежде всего Москва и Спб) вытягивают не только деньги, но и рабочую силу со всей страны. Концентрация населения способствует созданию новых рабочих мест в секторе услуг, что провоцирует новый рост богатства. И новый приток населения из регионов.
Как не трудно догадаться, в провинции все наоборот. Меньше денег – меньше людей – и вновь меньше денег. Недаром жители регионов обвиняют во всех своих бедах Москву: они полагают, что столица их обкрадывает (с формальной точки зрения они кстати не совсем правы). Вроде бы каждый работает не меньше и не хуже, чем до этого, но денег в карманах становится все меньше. Что особенно контрастно смотрится на фоне мажористой столичной публики.
При чем тут торговые сети? Торговля – это ключевая отрасль сектора услуг, а именно с услугами связана вторая урбанизация. Торговля – это не только ларьки и скучающие продавщицы у прилавка (что лишь вершина айсберга). Это большая и довольно сложная цепочка взаимодействий поставщиков, дистрибьюторов, перевозчиков, координирующего центра (головного офиса) и магазинов. Примитивная схема «купил за рубль – продал за два» - это уже даже не вчерашний день.
Давайте сравним, как было раньше и как сейчас.
Collapse )

Варламов, ты не прав!

Много хайпа словил Илья Варламов, тонко накручивая аудиторию и тщательно изжевывая тему гетто. Напомню, блогер демонизирует новые стройки вокруг мегаполисов (почему-то особенно досталось Питеру) в духе «все пропало», «ужас-ужас», «там невозможно жить», «в будущем жители побегут из этих муравейников и их захватят мигранты» и прочие эмоциональные штучки, маскирующиеся под псевдо-аналитикой.

Замечу сразу, что меня самого эта ситуация не радует, шедевральные башни в небеса от застройщиков навевают на меня тоску и депрессию, жить в этих кварталах не планирую и другим не посоветую. Но! Нужно отличать личные ощущения и анализ ситуации в целом. Как я покажу ниже, известный эксперт (ставить ли кавычки в этом слове каждый пусть решает сам) Варламов грубо ошибается. Как в логических построениях, так и в выводах.
Collapse )

Цены выросли - квартиры подешевели

Многие изрядно перенервничали и возбудились от недавнего роста цен на квартиры. Статьи в СМИ пестреют от душераздирающих заголовков. Все пропало! Подорожание квартир! Дальше будет только хуже! В общем, ничего нового. Но что происходит на самом деле? Ответ можно найти в этом блоге.
Я уже не раз писал, что если кто-то хочет разобраться в истинном положении вещей, то нужно анализировать исключительно длинную динамику. Так шелуха отслаивается, и сразу видно, был ли рост цен, а если да, то насколько.
С длинными рядами данных в России есть, правда, одна сложность. Их нигде нет в открытом доступе, кроме одного сайта, который называется «Росстат». Ну, у нас есть некоторые основания не вполне полагаться на этих профессиональных работников – но деваться некуда, раз ничего другого нет, возьмем данные Росстата. Тем более что на длинных рядах все возможные ошибки, даже если они были, скрадываются, и цифры плюс-минус соответствуют действительности.
По Москве и Питеру уже было пост, теперь смотрим, что по России в целом и в других регионах.
Collapse )

Полтора миллиона квартир. Четыре миллиона жителей. Одиннадцать лет

Для кого и зачем строится такая пропасть жилья в Московском регионе

Я всегда руководствовался принципом «большое видится издалека». Ежедневно выходят сотни материалов по недвижимости. Авторы сыплют бессмысленными цифрами, от обилия статистики у многих читателей взрывается мозг. Существенная проблема всех этих обзоров в том, что они оперируют слишком маленькими периодами. Даже если принять, что цифры корректны (в чем уверенности, конечно, нет), то составить себе правильную картину на основе этих данных невозможно. Известная ситуация с ценами на недвижимость: достаточно одного года роста и все уже кричат, что «недвижимость постоянно дорожает». И все уже забыли, что перед этим цены два года снижались, а в среднем за 10 лет стоят как вкопанные. У всех память как у золотой рыбки. Журналисты концентрируются только на последнем периоде, потому что им так удобнее, а читатели – тем более не заморачиваются.

Однако нас такой подход не устраивает. Нам не интересен конъюнктурный новостной шлак, поэтому мы рассматриваем сначала глобальные процессы и лишь затем ежедневные события в качестве их иллюстрации (а не наоборот, как многие делают).

Одной такой глобальной тенденции коснемся в текущей статье. Речь об аномально высоком строительстве в Московском регионе в последнее десятилетие и его последствиях, как с точки зрения миграции, так и цен на недвижимость.

Collapse )

Почему доходность жилья в разных городах так сильно отличается

У меня к Вам вопрос, как к специалисту: ключевой параметр это соотношение аренды к [ипотечной] ставке и стоимости жилья. Эти цифры различаются по России не в разы, а на порядки! Я уже рассказывал о том, как это происходит на Дальнем Востоке: если у тебя есть легальная работа и место где жить (например у родителей), ты берёшь ипотеку на 5 лет и сразу же квартиру сдаёшь, этот доход покрывает ипотечный платёж, своих денег ты в течении всего этого срока не вносишь, цикл можно повторять на необходимое число квартир. Я не знаю как у вас там в России, но у нас так, и именно такую ситуацию я воспринимаю как нормальную (т.е. аренда [за год дает] 10-20% от стоимости жилья, в зависимости от района и состояния). И вот сейчас в Калининграде наблюдаю дичайшую картину: стоимость аренды чуть выше стоимости жкх, а цены на квартиры, как на Дальнем Востоке. Т.е. стоимость аренды меньше 2% от стоимости жилья, а очищенная от жкх она просто какие-то десятые доли процента. Т.е. ниже нашей нормы в десятки раз (мне вообще не понятно, кто и зачем покупает квартиры по таким ценам???!!!).
Такой вопрос мне задали в моем блоге, но прежде чем приступить к ответу, необходимо отделить зерна от плевел. Читатель фактически спрашивает, почему в разных городах (регионах) арендная доходность (соотношение годовых поступлений от аренды к стоимости квартиры) так сильно отличается. Якобы на Дальнем Востоке поступления от аренды столь значительны, что позволяют полностью перекрыть затраты на ипотечный кредит, в то время как на противоположном конце Родины, в Калининграде, за аренду платят очень мало, что инвестиции приносят "на порядок" (то есть в десять раз) меньше.
Collapse )

Россия мертвеет, Москва здоровеет

Росстат подогнал свежую статистику по естественному движению населения за май 2019г.
Особых сюрпризов, конечно в ней нет. Кто-то кроме чиновников еще верит, что демографической ямы удастся избежать?
За январь-май в России родилось на 180 тыс. человек меньше, чем умерло (в 2018 году было минус 147 тыс.). Если экстраполировать цифру на год, то выйдет минус 430 тыс. Население приличного города вроде Брянска.
Проблема даже не в цифрах, а в динамике, которая отчетливо показывает, что дальше будет только хуже. Меньше не только количество родившихся, но и заключенных браков, минус 18% г/г (а это хороший опережающий показатель).
Наконец, ожидаемо Росстат в очередной раз показал свою некомпетентность. На 2019 служба прогнозирует количество рождений по низкому (!) сценарию на уровне 1561 тыс. Реально же будет не более 1460 тыс., это уже совершенно очевидно.
Различия по регионам тоже интересны. На них остановимся поподробнее.

Все округа, кроме Северо-Кавказского в минусе. Чечня, Ингушетия и Дагестан как обычно хорошо размножаются (но, кстати, и там есть признаки замедления).
Но нас конечно больше волнует, что происходит в московском регионе.
Collapse )

Меньше брака для стройки.

Наступает момент, когда демография начинает откровенно играть против рынка недвижимости (до этого были в основном разговоры).
Есть силы, которые работают медленно, но неумолимо. Они смеются над чиновниками, с их дурацким маткапиталом, над их жалкими попытками что-то сделать.
Росстат выпустил оперативную информацию за март 2019. Количество рождений в январе-марте 2019 обвалилось на 10%. Относительно самого успешного - 2015 года - падение на 23%. Причем идем с ускорением и каждый год строго хуже предыдущего. Очевидно, падать будем все быстрее, как это же наблюдалось в начале 90-х…

Такая же картина по зарегистрированным бракам.

Напомню, что основные покупатели недвижимости - молодые семьи. Они даже не столько нуждаются в расширении площади, сколько отличаются тем, то не могут отложить покупку.
Collapse )

Сколько стоит стать частным застройщиком в России

Хотите стать частным застройщиком? Думаете, это из разряда фантастики? А вот и ошибаетесь. Для этого даже не придется заводить полезные знакомства. Достаточно открыть сайт авито (!) и вуаля! Участок 95 соток в черте города Казани. Все разрешительные документы готовы. Покупай и строй!
Все уже спроектировано и вроде как согласовано. Смотрите, какую классную «свечку» тут можно влепить.
Collapse )