Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

О проекте

Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла? Какое влияние демографических и миграционных процессов на этот рынок? Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость, а если да, то когда и во что?

Эти и многие другие вопросы я себе задавал и пытался найти ответы. Наверняка умные люди уже обо всем этом сто раз написали. Осталось только отыскать нужные сайты, прочитать и использовать.

Конечно, ничего писать самому и становиться блогером, мне и в голову не приходило. Зачем? – дел и так хватает. Мне бы только разобраться в сути вещей.

Но хотя интернет большой, почему-то ничего путного не находилось.

Нет, про недвижимость много написано. Порой, чересчур много. Да только не то, что мне было нужно. В лучшем случае - поверхностное событийное описание. В худшем – мусор, искажение реальности и издевательство над здравым смыслом.

Многие «писатели» сами не очень понимают, про что пишут.

Другие – государство, банки, застройщики, агентства недвижимости - руководствуются своими интересами и подталкивают людей к неправильным и невыгодным решениям. Очень часто манипулируют ими, пользуясь различными уловками.

Когда растущий тренд уже выдыхается, они со всех утюгов кричат, что пора покупать, а когда действительно нужно покупать, помалкивают.

Третьи – даже не пытаются помочь людям, просветить их, а в открытую занимаются продвижением своих товаров и услуг.

Подобное положение дел меня категорически не устраивало, поэтому я самостоятельно занялся кропотливым сбором нужной информации, буквально по крупинкам, чтобы научиться отделять зерна от плевел. Постепенно я собрал свою собственную теоретическую и прикладную базу. Некоторые материалы, касающиеся статистики, демографии и психологии совершенно уникальны в том смысле, что ничего подобного в рунете попросту нет.

Постепенно я понял, что не только разобрался с какими-то вопросами, но и готов делиться своими знаниями с другими людьми. Наверняка есть немало людей, которых волнуют те же проблемы, - подумал я, – и им будут интересны мои выкладки. А если повезет, то возможно удастся собрать хорошую, вдумчивую и качественную аудиторию.

Так и появился этот проект, который, как я надеюсь, со временем превратится в по-настоящему авторитетный портал, посвященный аналитике рынка недвижимости.

Важно понимать, что любое научное знание не предполагает менторского безапелляционного освещения. Поэтому на площадке приветствуется аргументированная содержательная полемика. Автора тоже можно (и иногда нужно) критиковать. Но любое неуважительное проявление к другим участникам, мат и переход на личности будут блокироваться.

Также я буду рад любой поддержке неравнодушных и заинтересованных посетителей. Задавайте вопросы, предлагайте новые темы и материалы, делайте репосты понравившихся статей.

Подписывайтесь на блог, в группу ВК, узнавайте новые факты и полезную информацию для принятия выгодных решений.


promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…

Ипотека и цены

Думал, как можно наглядно показать влияние ипотеки на динамику цен. И вот к такой диаграмме пришел.
С одной стороны, многие догадываются: чем больше ипотеки, тем выше цены (и наоборот - меньше ипотеки, ниже цены). Но с другой стороны, связь более сложная, а кто-то ее и вовсе отрицает.
Самое важное, что ипотека создает отложенный эффект на цены. Банки наращивают выдачу ипотеки, а цены начинают карабкаться в гору спустя месяцы (это одна из причин, почему связь для многих неочевидна).
Однако для аналитика такое поведение цен – будто подарок. Ведь появляется отличный инструмент для краткосрочных прогнозов.
(Подробнее об этом говорится в статье про методологию прогнозирования).

Итак, давайте проанализируем связь на исторических данных.
Collapse )

Рента в недвижимости. Часть 4. Миф о «растущей себестоимости» строительства

Продолжаем наше увлекательное путешествие в мир Ренты.
Предыдущие части можно найти тут:
Рента в недвижимости
Рента в недвижимости. Часть 2
Рента в недвижимости. Часть 3

Напомним, определение ренты:
Рента есть разность между рыночной ценой продукта и издержками его производства, включая прибыль на капитал.

Более простыми словами, рента – это сверхприбыль, которая образуется при продаже товаров, при производстве которых задействуются ограниченные ресурсы (обычно земля).
Теория ренты обладает огромной объясняющей силой, которая к тому же позволяет совершенно по-новому взглянуть на многие, казалось бы, привычные вещи.
Например, она развенчивает мифологию о росте себестоимости строительства и его влиянии на цену недвижимости.

Лучше правда говорить о «себестоимости строительства» (в кавычках). Потому что это вовсе не экономическое понятие, как многие наивно полагают, а идеологическое клише, которым удобно обосновывать любое повышение цен. На эту удочку попадаются не только обыватели, но и большинство аналитиков. Дело в том, что понятие «себестоимость строительства» имеет смысл только на конкурентном отрезке кривой предложения. На рентном отрезке эту категорию использовать категорически нельзя! Во всяком случае, в лоб. Это очень серьезная и распространенная ошибка.
(Подробнее, чем отличаются конкурентные и рентные отрезки кривой предложения недвижимости рассказано в части 3).

Вы никогда не задумывались, почему застройщики в любой ситуации жалуются на высокую (растущую) себестоимость? Банки выдают ипотеку триллионами, застройщики буквально купаются в деньгах, повышая цены на десятки процентов. И при этом в качестве обоснования повышения приводят не то, что спрос вырос, а то, что якобы у застройщиков выросла себестоимость? Что-то здесь явно не так.
Collapse )

Главные тренды 2020 года в недвижимости

2020 год выдался сложным не только для людей и экономики, но и для аналитиков. Думаю, не ошибусь, что ни один прогноз от экспертов на этот год не сбылся. Ни один! И трудно их в этом винить, поскольку за один год мы испытали сразу два шока – первый от Великого и Ужасного Ковида. А второй – от Правительств, которые боролись с последствиями своих собственных запретов. Равновесие на рынке недвижимости было грубо нарушено вмешательством государства в рыночное ценообразование – в итоге едва ли не единственным фактором, определяющим краткосрочный ценовой импульс, становится желание (или нежелание) правительства продолжать стимулирование спроса через ипотеку. То есть цены (по крайней мере, краткосрочные) теперь зависят от переговорной силы отдельных чиновников.


Но за всей этой схваткой бульдогов под ковром (чем она закончится, скоро увидим) мы не должны забывать о фундаментальных процессах.

И это не рост цен. Почти все материалы о недвижимости в 2020 году упирают на «невероятный» рост цен в уходящем году, но здесь я как раз не вижу ничего из ряда вон выходящего. Цены в отдельные периоды поднимались и раньше, но глобально это ничего не меняло. Да и есть ли этот рост цен? - в рублях он действительно выглядит внушительно (12% по данным ирн), но не забываем, что рубль ослаб в этом году. В долларах наоборот видим, пусть и небольшое, но снижение.

Collapse )

Знакомьтесь, Ковид – крупнейший застройщик Европы

Признаться, не хотел я об этом писать. Жареная тема, из серии «многие подумали, но вежливо промолчали». Но один мой читатель, Андрей Завгородний, предложил опубликовать этот пост, и коли шила в мешке не утаить, то давайте (рискуя получить законные каменья в свой адрес) все же порассуждаем на злобу дня.


Начнем издалека. Вы, наверное, слышали старый советский анекдот времен начала массовой еврейской эмиграции, как «Черновицкий ОВИР выиграл соцсоревнование с горисполкомом по числу сданных квартир». Так ведь в 2020 году, коронавирус в России тоже займет первое место среди застройщиков по количеству введенного жилья! Год еще не закончен, но уже примерно понятна величина избыточной смертности в России в этом году - 240-300 тыс.чел.

Collapse )

Лучшие посты 2020 года. По мнению самого автора

Статейный план на 2020 год я не выполнил, и, честно говоря, не все могу занести себе в актив. Было много ситуативных разборов, которые, наверное, даже не стоило делать, потому что они быстро теряли актуальность. Однако отобрал десяток статей, за которые мне не стыдно.

1. Ипотечная мультипликация
О действительной роли ипотечных вливаний на рынок недвижимости. Очень важная и с теоретической, и с практической точки зрения работа, которая объясняет многие парадоксы на рынке недвижимости. Мне приходили комменты, что у Сергея Смирнова похожие были видео, но подозреваю, что он у меня же идеи и взял, т.к. я высказывал их и раньше  )
https://monstrt-amadey.livejournal.com/126719.html

2. Беру маткапитал, льготную ипотеку, не плачу по кредиту, а деньги складываю в кубышку
«Когда б вы знали из какого сора растут статьи…» Самый популярный пост года с точки зрения просмотров и обсуждений, по-моему, что-то около полмиллиона просмотров (сохранился только копипаст из жж, вариант из дзена пришлось удалить). А вот здесь как раз мое авторство свелось к минимуму - я практически ничего от себя не придумал, лишь немного подредактировав прямую речь одной читательницы.
https://monstrt-amadey.livejournal.com/126366.html

3. Горизонтальные гетто
Тема огонь, но как это часто бывает, выданная совершенно спонтанно. Уехал в отпуск летом в свою родную Калугу и там с колеса обозрения увидел застроенное поле Кошелев проекта, так и родилась идея. Но сам пост написал за час наверное, можно было и получше его проработать.
https://monstrt-amadey.livejournal.com/135616.html

4. Рента в недвижимости (1,2,3 части)
Важнейшая теоретическая работа, глава, которая обязательно войдет в книгу, если я когда-нибудь до нее доберусь. По ссылке третья часть.
https://monstrt-amadey.livejournal.com/141879.html

5. Инвесторы в кредит
Мне понравилось сама фраза. Инвесторы в кредит! Как можно инвестировать деньги, которых у тебя нет? Да еще с адским кредитным плечом? Но для любителей недвижимости нет ничего невозможного.
https://zen.yandex.ru/media/monstrt_amadey/investory-v-kredit-5f9057b26dc8f92eda445643

Collapse )

О ренте в недвижимости. Часть 3

Напомню, что рента – это сверхдоход за счет более высокой цены товара, в производстве которого задействуется ограниченный ресурс (чаще всего – земля). Рента формально считается как разность между рыночной ценой и издержками производства (включающими прибыль на капитал).
Первые две части можно прочитать тут:
О ренте в недвижимости
О ренте в недвижимости. Часть 2
Недвижимость – самый что ни на есть типичный рентный товар. Отличия, впрочем, от нефти (тоже рентного товара) или зерна (разобранных в прошлой части) есть, и существенные. У нефти и зерна цена единая, она же мировая, а себестоимость на каждом участке различна, поэтому уровень ренты зависит от производительности каждого участка. У недвижимости все наоборот – единой мировой цены нет, а себестоимость строительства почти всюду одинаковая (в мегаполисах может быть чуть повыше из-за уже сложившейся застройки, коммуникаций, этажности). Цена в каждом отдельном случае зависит от спроса, то есть от готовности людей платить за недвижимость. Отличия ренты в недвижимости от ренты в нефти схематично изображены ниже.

Общее же и у недвижимости, и у нефти, и у других рентных товаров (еще, например, золота) в том, что на каждом участке фактически образуется своя рента. Если говорить про недвижимость, то, как правило в центральных районах городов рента самая высокая, а чем дальше к окраинам – тем она ниже.
Collapse )

О ренте в недвижимости. Часть 2

Продолжаем наш разговор о ренте. Первая часть тут.
Впервые в цельном виде теорию ренты сформулировал в начале 19 века Давид Рикардо. Он обратил внимание, что различные земельные участки имеют различия в плодородии и, соответственно, издержки производства зерна отличаются от участка к участку. Но цена зерна на рынке одинакова, что обусловливает различную прибыль для разных землевладельцев. Для худшей земли (участок 3 на рисунке ниже) прибыль будет минимальной, чтобы вообще имело смысл ее обрабатывать, а рента будет отсутствовать; для участка 1 рента будет максимальной. Цена зерна, как уже сказано, едина для всех, и что важнее, цена определяет количество участков в обороте – если цена на зерно снизится, то участок 3 выпадет из оборота, т.к. станет нерентабельно его обрабатывать, а рента на участках 2 и 1 сократится. Если цена повысится, то наоборот, будут вовлекаться новые участки, которые ранее не использовались из-за низкой плодородности, но всегда на наименее плодородном участке рента будет отсутствовать.

Вообще говоря, рента (или сверхприбыль) способна образовываться в любых отраслях с ограниченной конкуренцией, где есть барьеры для входа новых участников. Многие монополии или олигополии могут повышать цену существенно выше издержек, поэтому так или иначе живут за счет ренты. Но чаще всего о ренте как экономическом понятии говорят, когда барьеры носят естественный характер, связанный с ограниченностью природных ресурсов. Природные ресурсы распределены неравномерно, ограничены, невозобновляемы – отсюда в товарах, производство которых зависит от земельного фактора, создаются все условия для формирования ренты.
Зерновая рента Рикардо – один из примеров природной ренты, но кому сейчас интересно зерно! Значительно больше наслышаны мы про сырьевую, нефтегазовую, ренту, она ведь тоже возникает буквально из земли, ее в литературе обычно так и называют - «сырьевая рента».
Collapse )

О ренте в недвижимости

Начинаю большую и важнейшую тему, которая вероятно растянется на несколько постов.
Большинство людей приспособились к ценам на рынке недвижимости, нимало не понимая, как они формируются. Почему цены на недвижимость такие высокие, почему в одних городах они выше, в других ниже? Ведь на товарных рынках ничего подобного и близко нет. Вот, представьте, вы купили бутылку подсолнечного масла в Москве за 100 рублей, и точно такую же бутылку в Костроме… тоже за 100 рублей. Разницы нет практически никакой. А потом прицениваетесь к квартире в Костроме – там она стоит 2 млн. рублей, а точно такая же квартира в таком же типе дома в столице – 10 млн. рублей. Откуда такая колоссальная разница?
Стоп, это плата за место! – уверенно скажет эксперт. И будет... в принципе прав. Location и еще раз location – вот оно, самое главное в недвижимости.
Но давайте поглядим на это немного с другой стороны. Со стороны застройщика. Для него нет такой уж большой разницы, в каком городе возводить дом – затраты будут примерно одинаковы. Строительные технологии и стандарты у всех национальных игроков мало отличаются. Бетон, кирпич и арматура – промышленные товары, цены на которые едины по всей стране и могут лишь немного колебаться в зависимости от логистики; рабочие – вахтеры и мигранты - с примерно одинаковыми (одинаково низкими) зарплатами, без разницы, в каком городе их подрядили. В Москве и Петербурге могут быть повыше затраты на перекладку коммуникаций, снос строений (дома часто появляются на месте промзон), высотное строительство, ну и зарплаты менеджеров повыше. За счет всего этого сметы строительства могут быть в полтора-два раза выше, чем в среднем по России. Но не в 5 же раз! Да и что тогда мешает всем застройщикам строить только в столицах, если тут огромная маржинальность бизнеса?
Collapse )

Почему мировые процентные ставки снижаются, и что это значит для недвижимости

Процентные ставки в России сегодня падают. Но еще более важно – они снижаются по всей планете. Причем, не последние десять лет, а лет уже пятьсот.
Ну и, конечно, нас волнует, как это влияет на спрос и цены на недвижимость.
Попалась мне весьма интересная работа, с еще более интересными диаграммами, в которой автор проанализировал уровень процентных ставок в Европе и их динамику в очень длинном периоде.
Выводы оттуда следуют довольно простые: тренд процентных ставок, пусть и очень пологий, давно уже направлен вниз.

Источник:
Eight centuries of global real interest rates, R-G, and the ‘suprasecular’ decline, 1311–2018Paul Schmelzing
https://www.bankofengland.co.uk/working-paper/2020/eight-centuries-of-global-real-interest-rates-r-g-and-the-suprasecular-decline-1311-2018

Собственно, с точки зрения классической теории процентных ставок (и тематики проекта Последний Кризис), в этом ничего удивительного нет. По мере роста производительности труда, страны и их население, богатеют, и в экономике образуются излишки сбережений. Одновременно с этим снижается спрос на инвестиции или покупки в кредит – потребности в основном насыщены, а производить что-то, чтобы положить на склад и выбросить (вспоминаем сказ про лишние телевизоры), никому не хочется. Грубо говоря, денег в экономике много, тратить их не на что, вот ставки и падают. И мировые ЦБ тут даже ни при чем.
Чтобы лучше понять, как это происходит, давайте на примере.
Collapse )