Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

О проекте

Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла? Какое влияние демографических и миграционных процессов на этот рынок? Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость, а если да, то когда и во что?

Эти и многие другие вопросы я себе задавал и пытался найти ответы. Наверняка умные люди уже обо всем этом сто раз написали. Осталось только отыскать нужные сайты, прочитать и использовать.

Конечно, ничего писать самому и становиться блогером, мне и в голову не приходило. Зачем? – дел и так хватает. Мне бы только разобраться в сути вещей.

Но хотя интернет большой, почему-то ничего путного не находилось.

Нет, про недвижимость много написано. Порой, чересчур много. Да только не то, что мне было нужно. В лучшем случае - поверхностное событийное описание. В худшем – мусор, искажение реальности и издевательство над здравым смыслом.

Многие «писатели» сами не очень понимают, про что пишут.

Другие – государство, банки, застройщики, агентства недвижимости - руководствуются своими интересами и подталкивают людей к неправильным и невыгодным решениям. Очень часто манипулируют ими, пользуясь различными уловками.

Когда растущий тренд уже выдыхается, они со всех утюгов кричат, что пора покупать, а когда действительно нужно покупать, помалкивают.

Третьи – даже не пытаются помочь людям, просветить их, а в открытую занимаются продвижением своих товаров и услуг.

Подобное положение дел меня категорически не устраивало, поэтому я самостоятельно занялся кропотливым сбором нужной информации, буквально по крупинкам, чтобы научиться отделять зерна от плевел. Постепенно я собрал свою собственную теоретическую и прикладную базу. Некоторые материалы, касающиеся статистики, демографии и психологии совершенно уникальны в том смысле, что ничего подобного в рунете попросту нет.

Постепенно я понял, что не только разобрался с какими-то вопросами, но и готов делиться своими знаниями с другими людьми. Наверняка есть немало людей, которых волнуют те же проблемы, - подумал я, – и им будут интересны мои выкладки. А если повезет, то возможно удастся собрать хорошую, вдумчивую и качественную аудиторию.

Так и появился этот проект, который, как я надеюсь, со временем превратится в по-настоящему авторитетный портал, посвященный аналитике рынка недвижимости.

Важно понимать, что любое научное знание не предполагает менторского безапелляционного освещения. Поэтому на площадке приветствуется аргументированная содержательная полемика. Автора тоже можно (и иногда нужно) критиковать. Но любое неуважительное проявление к другим участникам, мат и переход на личности будут блокироваться.

Также я буду рад любой поддержке неравнодушных и заинтересованных посетителей. Задавайте вопросы, предлагайте новые темы и материалы, делайте репосты понравившихся статей.

Подписывайтесь на блог, в группу ВК, узнавайте новые факты и полезную информацию для принятия выгодных решений.


promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…

Кто еще не купил?

Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры и отчаянные люди. С 2014 к ним подтянулись руководители среднего звена с приличной зарплатой. Еще через несколько лет, особенно с 2020 – офисные хомячки, уже в полном составе. По мере того как доступность жилья повышалась (напомним, «доступность» это не цена квартиры, а ежемесячный платеж по ипотеке к доходу), симметрично понижался статус покупателей. В итоге, на сегодняшний день разве только ленивый не купил себе что-нибудь из недвижимости. На всякий случай.
Порой удивляешься, кто все эти люди? Кто же это, берущие ипотечные кредиты сотнями миллиардов в месяц? Кто эти люди, которые в июле 2021 хватали новостройки в Москве по средней цене в 16,5 млн.?
Хотя чему тут удивляться, просто порасспросите знакомых, и среди них скорее найдете ипотечника, чем человека без свежей квартиры. При этом уровень дохода не имеет значения – даже с небольшой зарплатой народ все равно инвестирует в недвижимость.

На днях состоялся такой диалог с моей знакомой:
- Настя, как поживают твои инвестиции в акции?
- Дима, знаешь, никак, я купила квартиру.
- Квартиру???
- Да, в ипотеку в городе Т.
- У тебя же было совсем немного средств!
- А я взяла ипотеку в Сбербанке на 30 лет с первоначальным взносом 10%, сама квартира стоит всего 2,7 млн., ставка 8,7%, так что ипотечный платеж небольшой, а своих средств я внесла только 270 тыс.
- А почему в городе Т? У тебя там родственники или что?
- Нет, просто инвестиция, друзья посоветовали. На Москву денег совсем не хватило.
- Как же банк одобрил такую сделку, ведь ты еще официально и без работы?
- А я схитрила. Сначала подала стандартную заявку, а потом связалась с менеджерами, объяснила ситуацию и попросила уменьшить первоначальный взнос и растянуть срок кредита…

Collapse )

Немного о городе Сочи и о главном передаточном механизме роста цен на недвижимость

Впервые съездил в славный город Сочи (точнее, в Адлер, но в центральном районе тоже побывал), собрал массу фоток и впечатлений, но меня как теоретика недвижимости интересовал не только реальный город, но и теоретический, умозрительный Сочи. Почему здесь такая дорогая недвижимость, причины роста, и в чем принципиальные отличия Сочи от других городов России.

Насчет дорожающей курортной недвижимости – строгий факт. Цены (в рублях), как известно, выросли по всей России на фоне ультра-мягкой денежно-кредитной политики (в простонародье «печатании денег»), но не везде одинаково. Филиал Москвы на юге по темпу роста цен давно опережает все другие города России, а по общему уровню почти сравнялся со столицей.

По данным консалтинговой компании MACON, новостройки Сочи за последние десять лет подорожали в три раза. Если в 2011 году «квадрат» в новостройках Сочи стоил 75,5 тыс. руб., то сейчас он оценивается в 211 тыс. руб. — это рекордная величина для нестоличного рынка недвижимости
Для сравнения, по данным ЦИАН, новостройки Москвы за десять лет подорожали в 1,7 раза. Если в 2011 году 1 кв. м на первичном рынке в среднем стоил 150 тыс. руб., то сейчас — 260 тыс. руб.
Источник:
https://realty.rbc.ru/news/60b4b0309a79472de6330b5d?from=column_11

Только за прошедший год по данным того же источника цены выросли на 50%, а если сравнивать с ценами 2019 года, то и вовсе более чем в два раза.
В чем причина такого бурного роста цен?
Collapse )

Ипотека и цены

Думал, как можно наглядно показать влияние ипотеки на динамику цен. И вот к такой диаграмме пришел.
С одной стороны, многие догадываются: чем больше ипотеки, тем выше цены (и наоборот - меньше ипотеки, ниже цены). Но с другой стороны, связь более сложная, а кто-то ее и вовсе отрицает.
Самое важное, что ипотека создает отложенный эффект на цены. Банки наращивают выдачу ипотеки, а цены начинают карабкаться в гору спустя месяцы (это одна из причин, почему связь для многих неочевидна).
Однако для аналитика такое поведение цен – будто подарок. Ведь появляется отличный инструмент для краткосрочных прогнозов.
(Подробнее об этом говорится в статье про методологию прогнозирования).

Итак, давайте проанализируем связь на исторических данных.
Collapse )

Рента в недвижимости. Часть 4. Миф о «растущей себестоимости» строительства

Продолжаем наше увлекательное путешествие в мир Ренты.
Предыдущие части можно найти тут:
Рента в недвижимости
Рента в недвижимости. Часть 2
Рента в недвижимости. Часть 3

Напомним, определение ренты:
Рента есть разность между рыночной ценой продукта и издержками его производства, включая прибыль на капитал.

Более простыми словами, рента – это сверхприбыль, которая образуется при продаже товаров, при производстве которых задействуются ограниченные ресурсы (обычно земля).
Теория ренты обладает огромной объясняющей силой, которая к тому же позволяет совершенно по-новому взглянуть на многие, казалось бы, привычные вещи.
Например, она развенчивает мифологию о росте себестоимости строительства и его влиянии на цену недвижимости.

Лучше правда говорить о «себестоимости строительства» (в кавычках). Потому что это вовсе не экономическое понятие, как многие наивно полагают, а идеологическое клише, которым удобно обосновывать любое повышение цен. На эту удочку попадаются не только обыватели, но и большинство аналитиков. Дело в том, что понятие «себестоимость строительства» имеет смысл только на конкурентном отрезке кривой предложения. На рентном отрезке эту категорию использовать категорически нельзя! Во всяком случае, в лоб. Это очень серьезная и распространенная ошибка.
(Подробнее, чем отличаются конкурентные и рентные отрезки кривой предложения недвижимости рассказано в части 3).

Вы никогда не задумывались, почему застройщики в любой ситуации жалуются на высокую (растущую) себестоимость? Банки выдают ипотеку триллионами, застройщики буквально купаются в деньгах, повышая цены на десятки процентов. И при этом в качестве обоснования повышения приводят не то, что спрос вырос, а то, что якобы у застройщиков выросла себестоимость? Что-то здесь явно не так.
Collapse )

Главные тренды 2020 года в недвижимости

2020 год выдался сложным не только для людей и экономики, но и для аналитиков. Думаю, не ошибусь, что ни один прогноз от экспертов на этот год не сбылся. Ни один! И трудно их в этом винить, поскольку за один год мы испытали сразу два шока – первый от Великого и Ужасного Ковида. А второй – от Правительств, которые боролись с последствиями своих собственных запретов. Равновесие на рынке недвижимости было грубо нарушено вмешательством государства в рыночное ценообразование – в итоге едва ли не единственным фактором, определяющим краткосрочный ценовой импульс, становится желание (или нежелание) правительства продолжать стимулирование спроса через ипотеку. То есть цены (по крайней мере, краткосрочные) теперь зависят от переговорной силы отдельных чиновников.


Но за всей этой схваткой бульдогов под ковром (чем она закончится, скоро увидим) мы не должны забывать о фундаментальных процессах.

И это не рост цен. Почти все материалы о недвижимости в 2020 году упирают на «невероятный» рост цен в уходящем году, но здесь я как раз не вижу ничего из ряда вон выходящего. Цены в отдельные периоды поднимались и раньше, но глобально это ничего не меняло. Да и есть ли этот рост цен? - в рублях он действительно выглядит внушительно (12% по данным ирн), но не забываем, что рубль ослаб в этом году. В долларах наоборот видим, пусть и небольшое, но снижение.

Collapse )

Знакомьтесь, Ковид – крупнейший застройщик Европы

Признаться, не хотел я об этом писать. Жареная тема, из серии «многие подумали, но вежливо промолчали». Но один мой читатель, Андрей Завгородний, предложил опубликовать этот пост, и коли шила в мешке не утаить, то давайте (рискуя получить законные каменья в свой адрес) все же порассуждаем на злобу дня.


Начнем издалека. Вы, наверное, слышали старый советский анекдот времен начала массовой еврейской эмиграции, как «Черновицкий ОВИР выиграл соцсоревнование с горисполкомом по числу сданных квартир». Так ведь в 2020 году, коронавирус в России тоже займет первое место среди застройщиков по количеству введенного жилья! Год еще не закончен, но уже примерно понятна величина избыточной смертности в России в этом году - 240-300 тыс.чел.

Collapse )

Лучшие посты 2020 года. По мнению самого автора

Статейный план на 2020 год я не выполнил, и, честно говоря, не все могу занести себе в актив. Было много ситуативных разборов, которые, наверное, даже не стоило делать, потому что они быстро теряли актуальность. Однако отобрал десяток статей, за которые мне не стыдно.

1. Ипотечная мультипликация
О действительной роли ипотечных вливаний на рынок недвижимости. Очень важная и с теоретической, и с практической точки зрения работа, которая объясняет многие парадоксы на рынке недвижимости. Мне приходили комменты, что у Сергея Смирнова похожие были видео, но подозреваю, что он у меня же идеи и взял, т.к. я высказывал их и раньше  )
https://monstrt-amadey.livejournal.com/126719.html

2. Беру маткапитал, льготную ипотеку, не плачу по кредиту, а деньги складываю в кубышку
«Когда б вы знали из какого сора растут статьи…» Самый популярный пост года с точки зрения просмотров и обсуждений, по-моему, что-то около полмиллиона просмотров (сохранился только копипаст из жж, вариант из дзена пришлось удалить). А вот здесь как раз мое авторство свелось к минимуму - я практически ничего от себя не придумал, лишь немного подредактировав прямую речь одной читательницы.
https://monstrt-amadey.livejournal.com/126366.html

3. Горизонтальные гетто
Тема огонь, но как это часто бывает, выданная совершенно спонтанно. Уехал в отпуск летом в свою родную Калугу и там с колеса обозрения увидел застроенное поле Кошелев проекта, так и родилась идея. Но сам пост написал за час наверное, можно было и получше его проработать.
https://monstrt-amadey.livejournal.com/135616.html

4. Рента в недвижимости (1,2,3 части)
Важнейшая теоретическая работа, глава, которая обязательно войдет в книгу, если я когда-нибудь до нее доберусь. По ссылке третья часть.
https://monstrt-amadey.livejournal.com/141879.html

5. Инвесторы в кредит
Мне понравилось сама фраза. Инвесторы в кредит! Как можно инвестировать деньги, которых у тебя нет? Да еще с адским кредитным плечом? Но для любителей недвижимости нет ничего невозможного.
https://zen.yandex.ru/media/monstrt_amadey/investory-v-kredit-5f9057b26dc8f92eda445643

Collapse )

О ренте в недвижимости. Часть 3

Напомню, что рента – это сверхдоход за счет более высокой цены товара, в производстве которого задействуется ограниченный ресурс (чаще всего – земля). Рента формально считается как разность между рыночной ценой и издержками производства (включающими прибыль на капитал).
Первые две части можно прочитать тут:
О ренте в недвижимости
О ренте в недвижимости. Часть 2
Недвижимость – самый что ни на есть типичный рентный товар. Отличия, впрочем, от нефти (тоже рентного товара) или зерна (разобранных в прошлой части) есть, и существенные. У нефти и зерна цена единая, она же мировая, а себестоимость на каждом участке различна, поэтому уровень ренты зависит от производительности каждого участка. У недвижимости все наоборот – единой мировой цены нет, а себестоимость строительства почти всюду одинаковая (в мегаполисах может быть чуть повыше из-за уже сложившейся застройки, коммуникаций, этажности). Цена в каждом отдельном случае зависит от спроса, то есть от готовности людей платить за недвижимость. Отличия ренты в недвижимости от ренты в нефти схематично изображены ниже.

Общее же и у недвижимости, и у нефти, и у других рентных товаров (еще, например, золота) в том, что на каждом участке фактически образуется своя рента. Если говорить про недвижимость, то, как правило в центральных районах городов рента самая высокая, а чем дальше к окраинам – тем она ниже.
Collapse )

О ренте в недвижимости. Часть 2

Продолжаем наш разговор о ренте. Первая часть тут.
Впервые в цельном виде теорию ренты сформулировал в начале 19 века Давид Рикардо. Он обратил внимание, что различные земельные участки имеют различия в плодородии и, соответственно, издержки производства зерна отличаются от участка к участку. Но цена зерна на рынке одинакова, что обусловливает различную прибыль для разных землевладельцев. Для худшей земли (участок 3 на рисунке ниже) прибыль будет минимальной, чтобы вообще имело смысл ее обрабатывать, а рента будет отсутствовать; для участка 1 рента будет максимальной. Цена зерна, как уже сказано, едина для всех, и что важнее, цена определяет количество участков в обороте – если цена на зерно снизится, то участок 3 выпадет из оборота, т.к. станет нерентабельно его обрабатывать, а рента на участках 2 и 1 сократится. Если цена повысится, то наоборот, будут вовлекаться новые участки, которые ранее не использовались из-за низкой плодородности, но всегда на наименее плодородном участке рента будет отсутствовать.

Вообще говоря, рента (или сверхприбыль) способна образовываться в любых отраслях с ограниченной конкуренцией, где есть барьеры для входа новых участников. Многие монополии или олигополии могут повышать цену существенно выше издержек, поэтому так или иначе живут за счет ренты. Но чаще всего о ренте как экономическом понятии говорят, когда барьеры носят естественный характер, связанный с ограниченностью природных ресурсов. Природные ресурсы распределены неравномерно, ограничены, невозобновляемы – отсюда в товарах, производство которых зависит от земельного фактора, создаются все условия для формирования ренты.
Зерновая рента Рикардо – один из примеров природной ренты, но кому сейчас интересно зерно! Значительно больше наслышаны мы про сырьевую, нефтегазовую, ренту, она ведь тоже возникает буквально из земли, ее в литературе обычно так и называют - «сырьевая рента».
Collapse )