Category: город

Category was added automatically. Read all entries about "город".

О проекте

Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла? Какое влияние демографических и миграционных процессов на этот рынок? Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость, а если да, то когда и во что?

Эти и многие другие вопросы я себе задавал и пытался найти ответы. Наверняка умные люди уже обо всем этом сто раз написали. Осталось только отыскать нужные сайты, прочитать и использовать.

Конечно, ничего писать самому и становиться блогером, мне и в голову не приходило. Зачем? – дел и так хватает. Мне бы только разобраться в сути вещей.

Но хотя интернет большой, почему-то ничего путного не находилось.

Нет, про недвижимость много написано. Порой, чересчур много. Да только не то, что мне было нужно. В лучшем случае - поверхностное событийное описание. В худшем – мусор, искажение реальности и издевательство над здравым смыслом.

Многие «писатели» сами не очень понимают, про что пишут.

Другие – государство, банки, застройщики, агентства недвижимости - руководствуются своими интересами и подталкивают людей к неправильным и невыгодным решениям. Очень часто манипулируют ими, пользуясь различными уловками.

Когда растущий тренд уже выдыхается, они со всех утюгов кричат, что пора покупать, а когда действительно нужно покупать, помалкивают.

Третьи – даже не пытаются помочь людям, просветить их, а в открытую занимаются продвижением своих товаров и услуг.

Подобное положение дел меня категорически не устраивало, поэтому я самостоятельно занялся кропотливым сбором нужной информации, буквально по крупинкам, чтобы научиться отделять зерна от плевел. Постепенно я собрал свою собственную теоретическую и прикладную базу. Некоторые материалы, касающиеся статистики, демографии и психологии совершенно уникальны в том смысле, что ничего подобного в рунете попросту нет.

Постепенно я понял, что не только разобрался с какими-то вопросами, но и готов делиться своими знаниями с другими людьми. Наверняка есть немало людей, которых волнуют те же проблемы, - подумал я, – и им будут интересны мои выкладки. А если повезет, то возможно удастся собрать хорошую, вдумчивую и качественную аудиторию.

Так и появился этот проект, который, как я надеюсь, со временем превратится в по-настоящему авторитетный портал, посвященный аналитике рынка недвижимости.

Важно понимать, что любое научное знание не предполагает менторского безапелляционного освещения. Поэтому на площадке приветствуется аргументированная содержательная полемика. Автора тоже можно (и иногда нужно) критиковать. Но любое неуважительное проявление к другим участникам, мат и переход на личности будут блокироваться.

Также я буду рад любой поддержке неравнодушных и заинтересованных посетителей. Задавайте вопросы, предлагайте новые темы и материалы, делайте репосты понравившихся статей.

Подписывайтесь на блог, в группу ВК, узнавайте новые факты и полезную информацию для принятия выгодных решений.


promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…

Почему гетто растут только вверх

Публикую альтернативное мнение к моему последнему посту о горизонтальных гетто.
………….
Давно уже читаю канал ув. Дмитрия Маслова, и практически во всех аспектах и замысловатых перипетиях приобретения, продажи и владения недвижимости я с ним согласен. Исключение практически одно - мое отношение к «гетто». Я считаю, что криминальная и люмпенизированная среда возникает в таком месте, где люди максимально скучены, постоянно в движении по эскалаторам, лестницам и тропинкам, часто меняют места жительства - типа утренней поездки в метро. Вот скажите, будете ли вы доверять соседу по лестничной площадке, узнаете ли вы вообще его, если одних квартир на лестничной площадке будет 10 - 15? А если этих этажей в доме 25 и более? Это так же трудно и порой бессмысленно, как пытаться узнать человека, сидящего напротив вас в метро. Так же и в вертикальных гетто.


Безусловно, ничего особенно хорошего в Кошелев проекте, так поразившего Дмитрия, я не увидел, но что ж, «лучшее, как известно, познается в сравнении». Конечно, строить могли бы и лучше и качественнее, но я не буду зацикливаться на недостатках данного проекта, а приведу  преимущества «горизонтального гетто» относительно «вертикального», и поверьте, их много, и они весьма значительны! Я буду описывать простые ситуации, и снабжать их вполне реальными примерами, часто из моей жизни, иногда из интернета. Ну что, поехали!

1. Расстояния между домами

В вертикальных гетто между человейниками гуляет ветер - говорите спасибо нормам инсоляции и противопожарной безопасности. Именно нормы задают расстояния между домами, которые, как показывает практика, в большинстве случаев остаются пустырями - население такого дома практически бессильно облагородить его - потому что не чувствует своим. Кроме того, плохо освещенные пустыри привлекают наркоманов, алкоголиков и прочий темный народ - в итоге эти пустыри становятся все хуже и хуже, положительная обратная связь. Вот и превращаются недешевые квадратные метры земли в парковку - в лучшем случае, забетонированную. Тут дело еще в том, что жители нижних этажей может и хотели бы посадить кустики и капустку, но летящие с верхних этажей мусор, окурки и бутылки с водой, как в Красногорке, делают садоводство под окнами просто опасным и неблагодарным, а жителям верхних этажей, в основном, плевать - любоваться красотами земли трудно, как и трудно защищать посадки от непрошеных гостей. В итоге, низы не могут, верхи не хотят - классический случай.


2. Отношения между соседями

Collapse )

«Горизонтальные» гетто. Ну, и чем это лучше многоэтажных человейников?

Мы много говорили о развитии малоэтажного строительства. Признаться, я тоже всегда считал, что это правильная идея в условиях России. Но то, что я увидел в Калуге («Кошелев проект», говорят, есть еще в Самаре и других городах) повергло меня в шок. Показываем, как любую хорошую идею можно довести до крайности, извратить и высмеять.

Вот уж гетто, похлеще чем муравейники Варламова (фото, правда, не мое, взял в интернете, часть загрузил из панорам). Точнее, непонятно, чем горизонтальное гетто лучше вертикального. Какая разница, что в доме три этажа, а не двадцать три, если все равно не хватает пространства, зелени, места для парковок и детских площадок. А добраться "дотуда" кроме как на железной повозке невозможно.
Collapse )

Как торговые сети добивают провинцию. Часть 1

Сначала я хотел озаглавить статью «как федеральные сети убивают провинцию», но это было бы неточно: регионы давно и так лежат полумертвые; было бы несправедливо обвинять во всех их бедах только торговые сети. Но экспансия федерального ритейла несомненно ускоряет их печальный финал.

Итак, что же происходит: в соответствии с законом второй урбанизации, который я неоднократно упоминал (и которую даже коронавирус не остановит), богатые города (прежде всего Москва и Спб) вытягивают не только деньги, но и рабочую силу со всей страны. Концентрация населения способствует созданию новых рабочих мест в секторе услуг, что провоцирует новый рост богатства. И новый приток населения из регионов.
Как не трудно догадаться, в провинции все наоборот. Меньше денег – меньше людей – и вновь меньше денег. Недаром жители регионов обвиняют во всех своих бедах Москву: они полагают, что столица их обкрадывает (с формальной точки зрения они кстати не совсем правы). Вроде бы каждый работает не меньше и не хуже, чем до этого, но денег в карманах становится все меньше. Что особенно контрастно смотрится на фоне мажористой столичной публики.
При чем тут торговые сети? Торговля – это ключевая отрасль сектора услуг, а именно с услугами связана вторая урбанизация. Торговля – это не только ларьки и скучающие продавщицы у прилавка (что лишь вершина айсберга). Это большая и довольно сложная цепочка взаимодействий поставщиков, дистрибьюторов, перевозчиков, координирующего центра (головного офиса) и магазинов. Примитивная схема «купил за рубль – продал за два» - это уже даже не вчерашний день.
Давайте сравним, как было раньше и как сейчас.
Collapse )

Варламов, ты не прав!

Много хайпа словил Илья Варламов, тонко накручивая аудиторию и тщательно изжевывая тему гетто. Напомню, блогер демонизирует новые стройки вокруг мегаполисов (почему-то особенно досталось Питеру) в духе «все пропало», «ужас-ужас», «там невозможно жить», «в будущем жители побегут из этих муравейников и их захватят мигранты» и прочие эмоциональные штучки, маскирующиеся под псевдо-аналитикой.

Замечу сразу, что меня самого эта ситуация не радует, шедевральные башни в небеса от застройщиков навевают на меня тоску и депрессию, жить в этих кварталах не планирую и другим не посоветую. Но! Нужно отличать личные ощущения и анализ ситуации в целом. Как я покажу ниже, известный эксперт (ставить ли кавычки в этом слове каждый пусть решает сам) Варламов грубо ошибается. Как в логических построениях, так и в выводах.
Collapse )

Почему недвижимость в мегаполисах обречена… на рост цен

Среди людей, интересующихся недвижимостью, наблюдаются два непримиримых лагеря. Одни – уже купившие квартиры – всегда радуются любому росту цен, поскольку так растет их богатство (часто виртуальное). Другие – кто еще только планируют  - изо всех сил надеются, что цены снизятся, а больше всего боятся упустить правильный момент, мечтая купить на самом дне… Несложно догадаться, что как только они совершают покупку, то сразу же переходят во враждебный лагерь и радуются уже любым новостям, которые хотя бы отдаленно намекают на смену тренда.
Кому из них чаще улыбается удача? В разные времена и в разных ситуациях успех сопутствует то одним, то другим, но все-таки чаще имеют основания гордиться своим инвесторским талантом покупатели жилья в мегаполисах. Почему так, разберем в этой статье.

Все сказанное ниже не означает, что недвижимость в мегаполисах не может падать в цене; но при всех локальных спадах, общий ценовой тренд в крупных городах, как правило, направлен вверх. Если вы посмотрите на цены в мегаполисах по всему миру, то среди них вы не найдете ни одного «дешевого». Даже там, где цены кажутся низкими, скорее всего для коренного населения они все равно будут «кусаться», а самое печальное, что они почти никогда не падают. Надеждам многих российских покупателей, что настанет день, и они скупят за «три копейки» квартиры в Москве или Санкт-Петербурге, скорее всего, тоже не суждено сбыться.
Чтобы понять данную логику, нам придется совершить экскурс в экономическую демографию.
На житейском уровне практически каждый понимает взаимосвязь: «в Москве (Санкт-Петербурге) выше зарплаты, поэтому выше и цены на квартиры», но мало кто задумывается над следующими вопросами:
- Почему в столицах выше зарплаты и разница между ними и регионами не сокращается.
- Почему бурный поток мигрантов в Москву и Санкт-Петербург не оскудевает, а только усиливается, но это все равно не приводит к сокращению «вилки» в зарплатах.
- Почему на большинство товаров цены в мегаполисах такие же, как в регионах, а на недвижимость  - в разы больше.
- Почему в крупных городах недвижимость растет в цене, а мелких – чаще всего наоборот.
И тому подобное.

Вторая урбанизация
Удивительно, но мало кто из демографов обратил внимание на усиление урбанизации в последние годы. Обычно под урбанизацией понимается соотношение городского населения ко всем жителям страны, и этот показатель в развитых странах уже давно не растет, т.к. почти все сельское население и так уже переместилось в города. Но процессы урбанизации на этом не закончились. Современная экономика требует дальнейшей концентрации населения, а поскольку черпать людей из деревень стало невозможным, донорами становятся маленькие и средние города. Выглядит это так: маленькие, средние и даже некоторые крупные города теряют жителей, зато в мегаполисах людей становится только больше и больше. Этот процесс я называю «второй урбанизацией». Несложно догадаться, что этот имеет прямое отношение к нашей теме: происходит расслоение рынка недвижимости, когда цены в одних городах (бенефициарах второй урбанизации) растут, а в городах-жертвах падают.
Collapse )

Гетто. Так ли страшен черт, как его малюют?

В последнее время развелось множество аналитических «исследований» и разных бытовых зарисовок, предрекающих скорое и неизбежное образование у нас гетто-районов. Приличные люди оттуда сбегают, а на их место переселяются люмпены-мигранты, вокруг царит разруха, преступность и насилие, полицейские боятся заходить в такие кварталы и т.п. По аналогии с латиноамериканским обустройством жизни, где рядышком существуют благополучные кварталы элиты и среднего класса и грязные фавелы для неимущих.

Речь о гетто, как правило, заходит при обсуждении массового строительства «человейников» вокруг Москвы, Питера, Краснодара. В новых кварталах  плотность порой выше чем в Шанхае, а инфраструктуры, даже базовой, катастрофически не хватает. Нет школ, поликлиник, парковок, парковых зон и т.д.
По логике экспертов жители таких районов рано или поздно ужаснутся (сейчас типа они не понимают, во что вляпались), одумаются, побросают свое муравеечное жилье и переедут в более респектабельные места. И останутся там жить только отбросы общества, у кого денег ни на что другое не хватает.
Давайте разбираться, что не так в данной логике.
Кстати, отметим, что несмотря на множество статей о скором появлении гетто, никто еще не сумел привести убедительных примеров, что данная проблема актуальна для России.
Помнится, блогер Варламов очень много про это писал, да только кроме случая с детдомовцами ни одного примера привести не сумел.
Collapse )

Метро уже не то

Представление россиян о "правильной" недвижимости формируются десятилетиями.
Медленно, но верно в головах у граждан зреют мысли о том как, что и где покупать.
Когда паззлы окончательно сойдутся, человека уже не переубедишь.
Ситуация меняется, а он продолжает считать по-старому.
Инерция мышления, что еще сказать.
Можно продемонстрировать это на примере следующего фетиша.
Называется он "квартира у метро".
Не секрет, что самым важным делом своей жизни россияне полагают приобретение квартиры (не пишу "покупку квартиры", ибо большинство граждан отнюдь их не покупали). Однако не все квартиры Квар-ти-ры! Больше всего, естественно, котируются оные в Москве. Тогда жизнь удалась. Но и тут есть градации. Наибольшим престижем (в головах россиян) считается квартира рядом с метро. Вот это самый верх мечтаний рядового индивидуума.
Почему у метро? - Как известно, Москва немного большая, поэтому не все районы равнозначны с точки зрения транспортной доступности. Зачастую, подземка - единственное, что вообще связывала город в единое целое. Без метро Москва как единый город вряд ли мог существовать. Отсюда и родилось представление, что там, где нет метро, там жизни нет.
Особенно падки на "квартирку у метро" регионалы.
Первое, с чем сталкивается провинциал, прибывший в Москву - метро.
Он чутко улавливает все прелести этого вида транспорта и не мыслит свое существование без того, чтобы утром спустится и сесть в голубой вагон.
Поэтому когда регионал немного подкопит денежек он всегда спрашивает что-то вроде:
"Посоветуйте, где купить квартиру у метро".
От замечания "на фига именно метро" провинциал обычно раздраженно отмахивается.
Хочу у метро и все!
Однако спешу разочаровать.
Ибо представления о метро как вершине всех московских благ устарели.
Collapse )

Вторая урбанизация

Кто понял суть второй урбанизации, тот, считай, наполовину разобрался с тем, что происходит и что произойдет с российским, да и с мировым рынком недвижимости.
В некоторых источниках встречается похожий термин – «субурбанизация» - рост агломераций с акцентом на формирование пригородных зон вокруг мегаполисов. Однако этот термин слишком мягкий и неточный. Ведь вторая урбанизация не сводится только к росту населения столиц. Миграционные потоки пронизывают каждый уголок страны, но поскольку, как правило, они все направлены в одну сторону – от меньших городов к большим, то, действительно, на первый взгляд кажется, что дело только в росте мегаполисов.

Поясним на примере.

Предположим, житель Березников мигрирует в областной центр - Пермь.

А другой житель Перми решил попытать счастья в столице – и переезжает в Москву.

В итоге как это повлияет на миграционный баланс:

Москва +1 житель

Пермь 0

Березники -1 житель

Получается интересная штука: весь миграционный бонус получает столица, региональные центры остаются «при своих», а мелкие города – вымирают. При этом все города, так или иначе, задействованы в миграционном движении.

Как известно, население России давно уже имеет отрицательный естественный прирост. Причем, в ближайшие годы убыль населения по всем прогнозам будет только увеличиваться. Соответственно, для того, чтобы немногие агломерации (читай, Москва и Спб) могли продолжать свою экспансию, население всех остальных регионов должно сокращаться удвоенными темпами. Простые законы математики.

К сожалению, вторая урбанизация – явление не политическое, и не конъюнктурное. И простым волевым решением его не остановить. В основе его лежат важные экономические предпосылки. Рассмотрим их.

Collapse )

"Посоветуйте район для жизни"

Хотела бы попросить  Вашего совета. Планируем «понаехать» на постоянное место жительства в  Москву. Из требований: желательно купить квартиру возле метро, а вот с районом пока не определились. Подскажите, пожалуйста, какие станции  метро лучше котируются у местных жителей с точки зрения транспортной доступности, как с автомобильными развязками, инфраструктурой, что насчет экологии и так далее. Ищем не только среди новостроек, но также  рассматриваем и вторичку.

Collapse )