?

Log in

No account? Create an account
Теория недвижимости
 
[Most Recent Entries] [Calendar View] [Friends]

Below are 20 journal entries, after skipping by the 20 most recent ones recorded in Дмитрий Маслов's LiveJournal:

[ << Previous 20 -- Next 20 >> ]
Tuesday, April 30th, 2019
5:24 pm
Все стабильно на ипотечном фронте. По мнению ЦБ.
ЦБ выпустил обзор финансовой стабильности за 2-3 кварталы 2018 (более свежих данных пока нет). И в нем есть несколько любопытных графиков, касающихся рынка ипотеки.
Как и следовало ожидать, Гарант Стабильности внимательно следит за ипотечным рынком. Судя по риторике, особых рисков он пока не видит.

Просрочка падает. Правда, в относительном выражении, на фоне рекордного роста портфеля.

Read more...Collapse )
 
Sunday, April 28th, 2019
11:26 pm
Об "экономии" при досрочном погашении ипотеки

Коснемся еще одного заблуждения, касающегося извечного противостояния «ипотека vs аренда». Уж столько копий сломано в этой нескончаемой битве, но количество бойцов, полегших на поле боя, не убывает.

Итак, небольшая, но очень характерная деталь – люди, которые впряглись в ипотеку, на полном серьезе полагают, что если они сначала возьмут кредит «по самые помидоры», а затем начнут его усиленно погашать, то так они сэкономят на уплате процентов. Этот аргумент приходится слышать так часто, что обойти его вниманием невозможно.

Как рассуждает типичный представитель этой группы: вот я взял кредит (например, на новостройку) на 2 млн. руб., по ставке 10%, но погасил его в течение года. Суммарная переплата составит 110 тыс. руб. или 5,5% от величины кредиты! «Оп-ля!» – говорит «хитрый» инвестор, - «Как ловко я переиграл банк: брал кредит под 10%, а заплатил всего лишь 5,5%!». Затем он перепродаст свою новостройку за 2150 тыс. и будет рассказывать всем, как взял кредит в банке, и еще заработал 40 тыс. (=2150-2000-110) на операции. Актив вырос на 7,5%, а кредит брал под «5,5», итого 2% заработал буквально из воздуха! Что и впрямь выглядит недурно (Джордж Сорос уже напрягся, почувствовав конкурента).

Прежде чем развенчать расчеты «ловкого» инвестора, остановимся сперва на самой практике досрочного погашения в России, которая приняла невиданные доселе масштабы. Одно время госдума и лоббирующие эту тему банки робко пытались остановить эту моду, грозя ввести запретительные меры против досрочного погашения, но быстро осознали, что борьба неравна, и эту российскую манию не победить, и бесплодные свои попытки прекратили.

Read more...Collapse )
Friday, April 26th, 2019
11:30 am
Маткапитал помогает поднимать рождаемость? Ну-ну
Я только одного не понимаю: эти люди осознанно обманывают свою паству или сами не понимают, что происходит?
Все-таки склоняюсь ко второму.
Я про тех, кто пропагандирует раздачу бабла для целей стимулирования рождаемости в стране.
В том числе, конечно, речь про маткапитал.
То, что маткапитал неплохо поддержал строительный рынок, особенно в регионах, в этом я как раз не сомневаюсь.
Но вот с декларируемыми демографическими целями все намного грустнее.
Это вообще характерно для чиновников: предполагать, что некие их действия приводят к определенному результату.
Даже в экономике это правило не всегда работает (результат получается, да только не тот, который планировался).
А в демографии и подавно.
Поскольку люди вообще-то чихали на планы чиновников заставить их заводить больше детей.
Смотрим на табличку, между прочим, еще от 2012 года. И честно говоря, нормальный человек должен от этого немного взбодриться.
Read more...Collapse )
Wednesday, April 24th, 2019
6:43 pm
Почему в периоды экономического бума цены на недвижимость опережают инфляцию, а в кризис - наоборот

Наконец мы подошли к чрезвычайно важному вопросу, тревожащему сердце инвесторов по всему миру, горе-спекулянтов на недвижимости и просто заинтересованных в покупке заветных метров людей.

В статье Цены на колбасу выросли. Покупайте недвижимость, она тоже подорожает я уже немного поиронизировал над наивным смешиванием потребительской и «квартирной» инфляции. Практика отчетливо показала: одно с другим связано крайне слабо.

В другой работе Почему в кризис деньги лучше недвижимости я обратил внимание читателей на еще одну важную закономерность: в период экономической нестабильности цены на недвижимость проигрывают вложениям в ликвидные активы (деньги). Кроме того, попутно выявляется еще одна удивительная вещь, которая способна ошеломить неподготовленного человека. Я даже выделю это правило в отдельный тезис, звучащий примерно так:

Недвижимость может устойчиво снижаться в цене.

Именно!

Подобно тому, как деревья растут только вверх, так и потребительская инфляция в современной экономике – всегда дорога в один конец. Цены на товары либо стоят на месте, либо растут. Иногда – очень редко - например, на фрукты-овощи летом, цены могут ненадолго снижаться, но очень быстро отыгрывают все потери. После чего все равно – выше и выше. На все. Всегда. И практически без исключений.

С недвижимостью все на первый взгляд странно. Она может расти, порой намного быстрее, чем обычные товары. Но может и удивительно долго находиться в нисходящем тренде. Как разгадать данный парадокс?

Read more...Collapse )

Monday, April 22nd, 2019
12:10 am
Вселенское зло. Ипотека




Дьявольское упорство, с которым население подсаживают на ипотеку, вызывает неподдельное восхищение.

Еще больше удовольствия можно испытать от лицемерия, с которым это делается.

«Ипотека делает жилье доступнее» - сладко вещают с экранов телевизоров и динамиков радиоприемников.

В нацпроекте прямым текстом заявляется, за счет чего застройщики будут реализовывать все больше и больше квартир.

За счет снижения цен? – не угадали. Цены наоборот повысятся, но жилье станет доступнее!

Диалектика!

Открыта новая формула всеобщего счастья, когда и волки (застройщики) сыты, и овцы (покупатели) целы.

Цены можно не снижать, но компенсировать провал спроса усиленной раздачей кредитов.

Неплохо придумано, правда?

Но поскольку черти не нанимали меня к себе в адвокаты, вывожу всю схему на чистую воду.

Итак…

Ипотека разгоняет цены на недвижимость

Для начала развенчаем главный миф. Что якобы ипотека повышает доступность жилья. Это откровенная ложь. Доступность товара растет, если цена товара снижается (при неизменных доходах), либо доходы растут (при неизменных ценах). Все остальное – от Лукавого.

Read more...Collapse )

Friday, April 19th, 2019
5:34 pm
Десять причин купить недвижимость
Ажиотаж на рынке недвижимости России принимает все более нездоровые формы. Только в 2018 году банки выдали более 3 триллионов рублей ипотечных кредитов. Застройщики рапортуют о росте цен. Покупатели, опасаясь дальнейшего удорожания, стремятся запрыгнуть – как им кажется – в последний вагон уходящего поезда под названием «долевое строительство». Везде превозносятся исключительные качества недвижимости как беспроигрышного варианта для вложения денег. Мало кому в такой ситуации удается сохранить голову холодной. Но может быть «сумасшедшие» инвесторы не так уж и неправы? Давайте разберемся, где тут истина, а где вымысел. Начнем с перечисления плюсов вложения денег в недвижимость по сравнению с другими активами. Они, безусловно, есть и их немало.

1. Двойственная сущность недвижимости
Первый, самый важный плюс недвижимости, то, что она является одновременно и товарным, и финансовым активом. Причем на обоих поприщах смотрится достойно. Недвижимость можно использовать как вложение средств, а можно как потребительскую ценность. Проще говоря, не только сколачивать в ней богатство, но жить в ней или задействовать в бизнесе (если это коммерческая недвижимость). Практически никакие другие активы такими свойствами не обладают. Некоторые товары длительного пользования (например, автомобили) тоже можно потреблять, но они быстро амортизируются и в качестве средства сбережения не годятся. А те активы, что не амортизируются (например, ценные бумаги) – невозможно использовать в потреблении. Более-менее похожими свойствами обладает еще произведения искусства, драгоценности и золото, но в отличие от недвижимости все эти активы весьма специфичны и их непосредственное использование далеко не всегда возможно.

2. Извлечение пассивного стабильного дохода
Не так уж много активов могут похвастать тем, что гарантируют своему обладателю пассивный доход, а тем более стабильный пассивный доход. То же золото – отличный инвестиционный продукт, но, к сожалению, не приносит никакого пассивного дохода и инвестору приходится рассчитывать только на рост стоимости. Дивиденды от акций сложно прогнозировать на более-менее длительную перспективу. Пожалуй, только вклады (депозиты) в банках и облигации могут здесь создать конкуренцию недвижимости. «Если мое финансовое положение ухудшится, я всегда смогу сдать свою квартиру» - такая аргументация покупателей недвижимости вполне имеет право на жизнь. Медленно, но стабильно капающие денежки с недвижимости – весомая причина остановить свой выбор именно на ней. Кстати, именно за счет наличия собственной «внутренней» доходности от недвижимости реальная ставка по ипотечным кредитам намного ниже, чем по другим видам кредитов. Например, беря ипотечный кредит под 10% годовых и получая при этом арендный доход в 6%, можно опустить реальную ставку по кредиту до 4% (без учета первоначального взноса).

Read more...Collapse )
Tuesday, April 16th, 2019
4:37 pm
На ипотечных костылях рынок недвижимости далеко не убежит

Рынок недвижимости в России чувствует себя сносно, даже пытается расти.

Проблема в том, что только благодаря ипотечной накачке.

И это не какая-то «поддержка», а самые настоящие костыли, без которых рынок в принципе существовать не может.

По моим расчетам, сегодня весь нетто приток денег обеспечивает исключительно кредитование.

Судите сами.

В 2018 году банки выдали ипотечных кредитов на сумму 3 трлн. руб.

А теперь сравним с цифрами ввода жилья.

За 2018 год по данным Росстата введено 42,88 млн. квадратных метров (считаем только индустриальное домостроение), что в пересчете на среднюю цену квадратного метра дает цифру 2,6 трлн. руб.

Насладитесь торжеством момента. За один год «бабла» выдали больше, чем построили нового жилья!

Если кто-то хочет понять, почему цены растут, то вот оно объяснение – на блюдечке. Все настолько просто, что дальше некуда.

Если покупатели тратят больше денег, чем произведено товаров (в данном случае, построено жилья), то ценам просто некуда деваться, кроме как идти в рост.

Read more...Collapse )
Sunday, April 14th, 2019
11:16 am
Различия в ценообразовании на торгуемые и неторгуемые товары, и при чем тут недвижимость
У недвижимости имеется множество свойств, которые делают ее уникальным товаром на рынке. Но, пожалуй, наиболее важное из них – свойство «неторгуемости», т.е. невозможность перемещения в пространстве. Но таким же свойством обладают почти все услуги.
Для начала немного пояснений.

Торгуемые товары – товары, которые можно транспортировать на другие рынки, как внутри страны, так и на внешние. Предполагается, что возможность к экспорту /импорту таких товаров почти ничем не ограничена. При условии открытости рынков цены на такие товары примерно одинаковые по всему миру (могут отличаться за счет логистических расходов и налогов, но не очень существенно), а предложение таких товаров совершенно эластично. Иными словами предложение очень быстро подстраивается под любой спрос, и цена остается неизменной. Пример торгуемых благ – практически все вещи, от продуктов питания до промышленных товаров.

Например, если по каким-то причинам вырос спрос населения на мобильные телефоны, дистрибьютор в России оперативно сделает закупку в  Китае и привезет столько аппаратов, сколько требуется, чтобы удовлетворить любой спрос. Рост цены, если и будет, то очень кратковременным, но очень быстро цены вернутся на исходный уровень.

Даже если по каким-то неведомым причинам в отдельной локации выросли цены, это моментально приведет к тому, что туда устремится добавочный объем предложения торгуемых благ, и цены вновь выровняются.

Неторгуемые товары – соответственно, те, которые нельзя переместить на другие рынки, либо это очень затратно. Где такой товар произведен, там же он и потребляется. Точнее, поскольку в условиях свободного рынка, препятствий для перемещений материальных благ немного, под «неторгуемыми» благами понимаются не товары, а услуги. Большинство услуг не могут быть перемещены в пространстве, не могут быть экспортированы или импортированы. Предложение неторгуемых товаров неэластично по цене (цена колеблется в значительно более широких пределах, чем объем предложения). Это вызвано тем, что ни быстро свернуть, ни тем более расширить производство затруднительно, а взять на внешнем рынке недостающий объем нельзя в принципе.

Read more...Collapse )

Thursday, April 11th, 2019
12:42 pm
Только графики, ничего лишнего
Как говорится, ничего личного лишнего.
Ранее в статье домоциклы я уже обращал внимание, что нефтяной и демографический циклы в России находятся в одной фазе. Поскольку рынок недвижимости, очевидно, сильно зависит и от нефти, и от количества рождений, то можно ожидать, что строительный сектор тоже будет обладать свойством цикличности.
Если смотреть на графики, не вдаваясь особо в детали, то параллели прямо-таки напрашиваются. Сегодня смотрим не цены, а объемные показатели.

Сначала график добычи нефти.


Затем количество рождений.
Read more...Collapse )



Wednesday, April 10th, 2019
11:54 am
Самочувствие отличное. Настроение бодрое
После того, как Росстат перестал публиковать ежемесячную статистику по располагаемым доходам населения, все резко заинтересовались социологическими опросами о "самочувствии россиян". Все помнят скандал с нехваткой денег на обувь у трети россиян. Понятно, что ориентироваться на ответы людей - вещь крайне ненадежная, но ничего другого все равно нет.
Ниже еще один любопытный опрос.



Что мы видим: половина населения не удовлетворена своими доходами, качеством образования и медицины. Треть - экологией и досугом. И только 17,2% не устраивают жилищные условия. Меньше (11,4%) только неудовлетворенность питанием. Что в общем, лишний раз подтверждает, что жилищная проблема не стоит так уж остро, как нас пытаются уверить.

Read more...Collapse )
Saturday, April 6th, 2019
9:06 pm
Сколько стоит стать частным застройщиком в России
Хотите стать частным застройщиком? Думаете, это из разряда фантастики? А вот и ошибаетесь. Для этого даже не придется заводить полезные знакомства. Достаточно открыть сайт авито (!) и вуаля! Участок 95 соток в черте города Казани. Все разрешительные документы готовы. Покупай и строй!
Все уже спроектировано и вроде как согласовано. Смотрите, какую классную «свечку» тут можно влепить.
Read more...Collapse )
Friday, April 5th, 2019
12:32 am
Цены на колбасу выросли. Покупайте квартиры, они тоже подорожают!

Я специально вынес такой нелепый заголовок, чтобы читатели начали, наконец, осознавать, что приравнивать потребительскую инфляцию и инфляцию на рынке недвижимости, мягко говоря, не совсем правильно.

Но кроме шуток, практически все, с кем я общался на эту тему, в том числе достаточно неглупые люди, в упор не видят разницу.

Если цены растут, то будет расти все, включая квартиры! – таков в обществе консенсус.

Самое главное, что люди не только говорят, но и поступают в соответствии со своим кредо. При малейшем "шухере" в экономике снимают остатки наличности и бегут покупать заветный бетон. Словом, действуют по принципу «Налетай, подорожает

Аргументы, что тактика не всегда оправдана, никого не останавливают.

Read more...Collapse )

Tuesday, April 2nd, 2019
12:24 pm
Четыре московских мегапроекта

Относительно старый пост, но который важен для обоснования, почему в Москве, несмотря на все ее козыри, в ближайшие годы существенного роста цен на недвижимость не будет.

Если в краткосрочном периоде не цены влияет почти исключительно спрос (в частности, рост спроса приводит к быстрому подъему цены), то в долгосрочном периоде – роль решающего фактора переходит к предложению.

Рост строительства неминуемо опускает цены во всех локациях, кроме тех, где существует естественный барьер в виде ограничений на строительство – то есть имеется нехватка мест под застройку.

В таких локациях цены растут в результате бума спроса, но в долгосрочном периоде не опускаются, формируя районы с хронически высокими ценами на недвижимость.

В соответствии с данной формулой, казалось, лучшего места для инвестиций, чем Москва не найти. Известно, что в Москве спрос на жилье в столице подогрет высокими зарплатами, а предложение не может увеличиваться соответствующими темпами, т.к. не хватает свободной земли под застройку.

И действительно, долгое время цены в Москве не только постоянно повышались, но и демонстрировали хорошую устойчивость к разного рода колебаниям в экономике. Приток мигрантов формировал новый спрос, а острый дефицит предложения не давал ценам никаких шансов на снижение.

Read more...Collapse )

Monday, April 1st, 2019
4:43 pm
Люди не хотят больше сберегать. Хотят тратить. И к чему это приведет

Много разговоров о том, как прекрасно снизить ставки и увеличить ипотечное кредитование. Можно даже абстрагироваться от этической стороны вопроса (очевидно, ипотека не способствует доступности жилья, а только разгоняет цены), но даже технически ипотеку уже больше некуда увеличивать. По крайней мере, если власти не хотят скорого разрыва пузыря. Впрочем, уверенности в том, что они понимают, куда движется состав под названием «потребительское кредитование», нет.

Казалось бы все просто: понижай ставки и раздавай больше кредитов, в чем проблема. Уже не раз слышатся призывы – снизим ипотечные ставки до 8%, до 6%, есть и более радикальные предложения. Почему-то эти люди представляют банки как такие благотворительные конторы, которые могут из ничего создавать деньги. Но в нормальной экономике, чтобы выдать кому-то один рубль, нужно, чтобы кто-то другой сберег этот рубль.

Read more...Collapse )

Friday, March 29th, 2019
11:09 am
Какая должна быть зарплата, чтобы накопить на двушку в Москве

Посчитаем, сколько нужно зарабатывать, чтобы накопить на квартиру в столице, и какой это процент жителей. Разумеется, не прибегая к помощи родственников, субсидий, ипотечного кредита и не продавая другую недвижимость. То, что я называю «частным спросом». Насколько это реально? В одной из предыдущих статей я высказал мысль, что на рынке недвижимости остались одни «ипотечники», но может я ошибаюсь?

Выберем среднюю двушку, не великолепную, но и не халупу. Для этого воспользуемся сервисом по оценке квартир.

Read more...Collapse )

Wednesday, March 27th, 2019
10:34 am
Как деньги от продажи нефти попадают в карман покупателей недвижимости

Сегодня затронем интересную и сложную взаимосвязь между ценой нефти и российской недвижимости.

С одной стороны, немало тех, кто отмечает удивительную схожесть движения цен на нефть и индексов московской (российской) недвижимости. В интернете гуляет множество графиков, который красноречиво фиксируют значительную корреляцию двух величин.



нефть и московская недвижимости (долл)
нефть и московская недвижимости (долл)

Если мерить в рублях, то, в общем, имеем примерно то же самое.



нефть и московская недвижимость (руб)
нефть и московская недвижимость (руб)

С другой стороны, еще больше тех, кто полностью или частично отвергают эту взаимосвязь, не придавая большого значения тому, что происходит на сырьевых рынках. И совершенно зря.

Отрицающие взаимосвязь чаще всего просто не понимают, что деньги от продажи сырья могут поступать в экономику не через один какой-то канал, а разными способами. Так или иначе, рынок недвижимости получает свою часть нефтяной ренты. Низкая эластичность предложения довершает дело: строители не способны быстро отреагировать, и даже небольшой приток наличности приводит к моментальному росту цены.

Что же это за «разные способы»? Разберем подробнее.

Read more...Collapse )

Monday, March 25th, 2019
6:21 pm
Навигация по блогу
Статей накопилось уже немало, начал сам уже немного в них путаться. Несмотря на кажущийся беспорядок в темах, они логически связаны. Предполагается, что данная структура станет основой книги по теории недвижимости. Ниже предварительный список опубликованных (не только в жж) статей с краткими аннотациями.

Заинтересованным читателям тоже, думаю, будет проще во всем этом ориентироваться.

Будет дополняться.

I. Серия «Психология на рынке недвижимости»

Казусы нерационального поведения: «Налетай, подорожает!»
https://monstrt-amadey.livejournal.com/77691.html
Одна из широко известных манипуляций – создание общего информационного фона, в котором цены на жилье росли, растут и будут расти.

Квартирный фетишизм: «Не знаешь, что делать – купи квартиру. А лучше две!»
https://monstrt-amadey.livejournal.com/80156.html
Существует определенный культурный код, заставляющий разных людей вести себя сходным образом, то, что я называю квартирным фетишизмом (по аналогии с «товарным фетишизмом», кто знаком с теорией Маркса) – обостренное желание в любой неопределенной ситуации купить «бетонометры».

Об одной очень надежной, сверхнадежной Ценной Бумаге
https://monstrt-amadey.livejournal.com/82837.html
Занятное мысленное упражнение, показывающее роль психологии в покупке недвижимости.

Казусы нерационального поведения: «Буду продавать квартиру год (два, три...), но только не в убыток себе»
https://monstrt-amadey.livejournal.com/78654.html
Нежелание закрывать убыточную сделку - одна из ключевых закономерностей поведения мелких игроков на финансовых рынках. На рынке недвижимости это правило также работает.

Read more...Collapse )
 
Thursday, March 21st, 2019
3:42 pm
О "бесплатных" деньгах дольщиков, процентных затратах и скорости строительства

Про «бесплатные» деньги дольщиков я уже не раз упоминал.

Например, тут и тут.

Действительно, многие наивно верят, что застройщики предпочитают работать с дольщиками, потому что те им дают бесплатные деньги. А когда «бесплатные деньги» закончатся, то придется брать банковские кредиты, себестоимость вырастет и все подорожает.

В общем, ничего нового.

Проблема в том, что исходная посылка (о бесплатности денег) неверна. А потому и выводы (о росте себестоимости и подорожании) соответственно, тоже.

Поставим себя на место дольщика. На фига, извините, вам кому-то «просто так» давать деньги, да еще года на три (средний срок строительства), нести риски, каждый день дрожать, наблюдая за ходом строительства через веб-камеры, когда можно просто положить деньги в банк и получить проценты за эти три года, вообще не парясь?

- Ах, самые вкусные цены на квартиры как раз на этапе строительства! – воскликнет дольщик. Вот оно как!

А теперь поставим себя на место застройщика. Зачем вам предоставлять скидки на «квартиры» на этапе котлована, когда можно их не давать, построить здание и продать готовые квартиры и заработать намного больше?

- Ах, на какие же деньги мне тогда вести строительство! – воскликнет застройщик. И тоже верно!

Что же получается? Застройщикам нужны деньги, а дольщикам скидки. Очевидный вывод, что скидка и есть плата за предоставленные деньги.

Дольщики кредитуют застройщика, а тот им платит аналог процентов, но не в виде денег, а в виде скидки на квартиры. Теперь понятно, что дисконт на этапе строительства – это не что иное, как скрытые процентные затраты застройщика.

Если долевое строительство запретят или ограничат в том или ином виде, например заставят застройщиков брать кредиты напрямую у банков, то скрытые затраты просто перейдут в явную форму. «Вкусных» цен на этапе строительства действительно больше не будет, но готовые квартиры как стоили, так и будут стоить. А самая главное – себестоимость не возрастет. Более того, она может даже снизиться! Как?

Read more...Collapse )

Tuesday, March 19th, 2019
2:53 pm
Спасти рядового дольщика

Ах, обмануть меня не трудно!..
Я сам обманываться рад!

__________А.С Пушкин


Давайте поговорим на тему обманутых дольщиков.

Проблема, как вы понимаете, достаточно актуальная и злая.

Особенно для тех, кто сейчас сидит и дрожит… над своими договорами долевого участия. А таких достаточно много - более миллиона «инвесторов». Вернее, столько их было на конец 2017 года, а с тех пор, естественно, их число еще более возросло. В одной только Москве ДДУ-шники хранят в этих бумагах более 1 трлн. руб.

Я недаром написал «в бумагах». Разумеется, покупка ДДУ – это исключительно финансовая операция, а сами «новостройки» это – не квартиры! Это производный финансовый инструмент, который я условно называю Фьючерсом на квартиры, ибо является по сути обещанием построить недвижимость и передать их дольщикам, а не сами квартиры.

Поскольку, как известно, «обещать не значит жениться» новостройки продаются с заметным дисконтом к цене готовых квартир. Точнее, дешевле они не совсем поэтому, а из-за того, что дисконт является аналогом процентных выплат за пользование деньгами. Проще говоря, дольщики кредитуют застройщика, а тот платит им проценты, но не в виде денег, а в виде скидки к цене квартиры.

Известно, что ставка кредитования всегда выше, чем безрисковая (например, депозитная) ставка, поэтому дольщики имеют возможность зарабатывать намного больше, чем консервативные держатели вкладов. Что, разумеется, и привлекает туда толпы людей, надеющихся нагреть руки (или «сэкономить» в их представлении).

Еще раз: покупка новостройки - это покупка ценной бумаги, операция кредитования, называйте как угодно. Но это не покупка товара, потребительского блага!

Соответственно, никакие законы защиты прав потребителей здесь логически не применимы. Если вы купили новый пылесос, а он сгорел, то вы имеете право требовать возврата денег (по определенному алгоритму). Если вы купили готовую квартиру у застройщика, а у нее оказались скрытые изъяны, то вы также требуете компенсации. Но если вы купили ДДУ – то это исключительно ваш риск.

Любому здравомыслящему человеку понятно, что оценивать «покупку» долевки можно только по финансовым лекалам, а не по потребительским. Иначе нам пришлось бы признать, что государство обязано компенсировать любые потери по любым финансовым операциям. Вот это было бы форменное Эльдорадо!

Read more...Collapse )

Sunday, March 17th, 2019
9:44 pm
Макроэкономическая (балансовая) модель совокупного спроса и совокупного предложения на РН
Необходимость в полноценном макроэкономическом моделировании давно назрела, т.к. без нее едва ли возможно качественно прогнозировать цены на рынке недвижимости.
Точнее, прогнозы давать любой горазд, но вот с обоснованием обычно беда. Большинство аналитиков просто берут тенденции прошлых лет и предполагают, что так оно и будет дальше. Либо произвольно вытаскивают определенные факторы, которые удобны в данный момент. Фундаментальные причины роста / снижения цен никто не выискивает, да и не может, по правде говоря.

Предыдущую статью Почему на рынке остались одни ипотечники похоже мало кто понял. Однако из модели, которую я привожу ниже, станет понятно, насколько велика роль ипотеки и почему я утверждаю, что спрос сегодня держится исключительно на кредитах.

Насколько я знаю, ничего подобного тому, что я привожу ниже, в рунете нет. Ранее в блоге я уже делал попытки описать эту модель и сегодня кое-где повторяю высказанные прежде мысли, где-то уточняю некоторые термины и формулировки.

Важно: Данная статья не может претендовать на популярность и массовость. К тому же в ней много букв.
У многих могут возникнуть проблемы с пониманием текста. Кто не готов к математическим выкладкам и абстракциям, тем, наверное, имеет смысл пропустить данную статью. Или сразу перейти к выводам.

Read more...Collapse )
[ << Previous 20 -- Next 20 >> ]
About LiveJournal.com