?

Log in

No account? Create an account
Теория недвижимости
 
[Most Recent Entries] [Calendar View] [Friends]

Below are 20 journal entries, after skipping by the 20 most recent ones recorded in Дмитрий Маслов's LiveJournal:

[ << Previous 20 -- Next 20 >> ]
Monday, July 22nd, 2019
1:03 pm
О специфике арендного «бизнеса» в провинции или как я в глубинке квартиру снимал
Рассуждать о региональном рынке недвижимости сквозь призму московского опыта - это примерно как изучать жизнь китов на примере аквариумных рыбок.
Недавно довелось мне познакомиться с региональной спецификой рынка недвижимости поближе.
В глушь, в Сибирь, правда, не отъезжал, а всего лишь на 200 километров от столицы. Но чтобы увидеть разницу, этого оказалось достаточно.
Решил на лето вывезти свою семью из пыльной Москвы. Остановил свой выбор на поселке недалеко от областного центра, благо место мне хорошо знакомое, там постоянно живут родственники, есть какая-никакая инфраструктура, лес, природа и т.п.
Чтобы никого из родственников не затруднять, решил сразу искать варианты под съем.
И тут возникли первые сложности.
Это в Москве - захотел снять квартиру, открыл базу объявлений, позвонил, сходил на пару просмотров, подписал договор и можно заселяться.
Снять дачу в Подмосковье, вроде бы тоже особенных проблем не доставляет (хотя уверенности в этом уже меньше).
Но что, если отъехать еще чуть подальше?
Казалось бы: богата провинция просторами, да деньгами бедна, недвижимости там - вагон и маленькая тележка, и сам бог велел хозяевам сдавать лишние метры, чтобы хотя бы немного увеличить свои доходы.
Но уже беглое знакомство с базой объявлений показало, в чем реалии отличаются от домыслов.
Read more...Collapse )
Friday, July 19th, 2019
6:38 pm
Россия мертвеет, Москва здоровеет
Росстат подогнал свежую статистику по естественному движению населения за май 2019г.
Особых сюрпризов, конечно в ней нет. Кто-то кроме чиновников еще верит, что демографической ямы удастся избежать?
За январь-май в России родилось на 180 тыс. человек меньше, чем умерло (в 2018 году было минус 147 тыс.). Если экстраполировать цифру на год, то выйдет минус 430 тыс. Население приличного города вроде Брянска.
Проблема даже не в цифрах, а в динамике, которая отчетливо показывает, что дальше будет только хуже. Меньше не только количество родившихся, но и заключенных браков, минус 18% г/г (а это хороший опережающий показатель).
Наконец, ожидаемо Росстат в очередной раз показал свою некомпетентность. На 2019 служба прогнозирует количество рождений по низкому (!) сценарию на уровне 1561 тыс. Реально же будет не более 1460 тыс., это уже совершенно очевидно.
Различия по регионам тоже интересны. На них остановимся поподробнее.

Все округа, кроме Северо-Кавказского в минусе. Чечня, Ингушетия и Дагестан как обычно хорошо размножаются (но, кстати, и там есть признаки замедления).
Но нас конечно больше волнует, что происходит в московском регионе.
Read more...Collapse )
Tuesday, July 16th, 2019
5:17 pm
ЦБ, кажется, о чем-то догадывается…
Всегда интересно наблюдать, как  политики и чиновники, когда от них никто не требует решений; аналитики, когда они пишут отчеты для собственного пользования, а не под заказ, начинают рассуждать на удивление здраво. Вдруг просыпается у них и ум, и мудрость и прагматичное видение ситуации. Может, они делают это для очистки совести или чтобы потом заявить: «а мы ведь говорили!» Но вся проблема в том, что на практике никто ничего менять не собирается.
Я намекаю на последнее аналитическое исследование от ЦБ, на которое мало кто обратил внимание. А ведь там эксперты вышли на небывалую ступень откровения. Оказываются, они обо всем знают! - просто скромничают.
https://www.cbr.ru/Content/Document/File/73070/analytic_note_20190711_dip.pdf

Давайте пройдемся внимательно по этому занимательному чтиву. Название его, кажется, говорит само за себя «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства».
Read more...Collapse )
Friday, July 12th, 2019
5:45 pm
Ох, уж этот дзен... Плюсы и минусы платформы
Недавно с удивлением обнаружил, что яндекс-дзен ограничил мой довольно успешный канал о недвижимости за кликбейт (ха-ха!).
zen.yandex.ru/monstrt_amadey
Удивление, впрочем, не сильное, поскольку знающие люди предупреждали, что как только блог становится популярным, он попадает в зону риска.
Видимо, пришел и мой черед.
Видимо, яндекс решил, что я стал много зарабатывать на нем (второе ха-ха!).
Раз сервис таким образом напомнил о себе, то самое время и мне немного рассказать про этот сервис. Прямой конкурент жж, между прочим.
Уверен, многим подписчикам и другим читателям будет интересно, как вообще работает эта контора, сколько тут можно заработать, имеет ли смысл открывать свой канал и т.д.
Подписчики, которым эта кухня не интересна и которые ждут только материалов про недвижимость, могут пропустить этот пост.
Давайте, сначала поговорим про плюсы дзена.
Read more...Collapse )
Tuesday, July 9th, 2019
6:46 pm
Ипотечный пузырь в России в 2019 году. Есть или нет?

Тема пузырей в потребительском кредитовании в последнее время стала волновать многих.

Действительно, спокойно на это сложно взирать.










задолженность населения банкам по ипотечным кредитам





Вот и Набиуллина с Орешкиным что-то там провыясняли.

https://www.rbc.ru/finances/06/06/2019/5cf8b8079a79471bd28c4204

Правда, обратите внимание, как ловко оба ушли от обсуждения ипотечного пузыря, сосредоточившись только на беззалоговом кредитовании.

Сегодня для чиновников ипотека – священная корова, резать ее явно никто не собирается.

В лучшем случае ЦБ робко скажет о «рисках кредитной спирали».

https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2019/05/30/802923-ipoteka

Кто-то  менее осторожен и прет напролом, как представители дома.рф – никакого ипотечного пузыря по их словам нет!

https://дом.рф/media/news/naduvaetsya-li-na-rossiyskom-ipotechnom-rynke-puzyr/

Им вторят многие частные эксперты. Вот, например:

https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10900157

Какие чаще всего используются аргументы:

- Низкое соотношение задолженности по ипотеке к ВВП

- Низкое проникновение ипотеки

- Низкий уровень просрочки

- Отсутствие серьезного роста цен

- Нет рискованных схем (а-ля subprime mortage)

Давайте разберем все эти аргументы.

Низкое соотношение задолженности по ипотеке к ВВП

На текущий момент оно составляет около 6% ВВП, что гораздо ниже, чем в развитых странах, где доля составляет 30-50%. https://realty.rbc.ru/news/5b83e0129a79476632c201b5

В чем ошибка?

Read more...Collapse )
Sunday, July 7th, 2019
10:14 am
Почему высокая цена на недвижимость - не гарантия хорошего соседства
Есть такое популярное заблуждение, что если купить жилье за большие деньги, то это избавит от эксцессов, связанных с неприятным соседством. Как рассуждают люди: дорогая недвижимость - своего рода имущественный ценз, который отсекает всех алкоголиков, наркоманов, бездельников и прочих маргиналов, оставляя лишь приличную публику, которой только и по карману обладание дорогой собственностью. Дело за малым: заработать на такую недвижимость, и дело в шляпе.
Есть однако в этом плане серьезный изъян.
Для начала в качестве иллюстрации приведу любопытный пассаж с форума банки.ру. За подлинность истории не ручаюсь, но причин ей не верить тоже нет.
Вчера получила письмо от знакомой, которая осуществила мечту и они с мужем купила дом в коттеджном поселке. Очень задорого , потому что муж говорил, что какой дом, таково и окружение. Заградительный барьер был в самой стоимости. И вот, что теперь пишут:
"Соседи через дом, весной стырили у нас большой камень, который с другими лежал за периметром. Я соседей в 6 утра поймала за этим делом. Они заявили, что это их камень. Типа мы перетащили из их кучи (тоже за забором). Я сказала, что нам делать нечего, как нанимать трактор, чтобы один камушек перевозить. Те уперлись и все. Да, заберите, если считаете, черт с вами. А на днях средь бела дня они вывезли целую навозную кучу и забрали банер, под которым эта куча прела. Я пошла с ведерком за навозимом, а там чисто! Громко возмущалась, а ландшафтный говорит, что видел как трое в несколько ходок с грабельками и лопатами вывезли навоз, сложили банер и увезли вон в те ворота. Он подумал, что это их куча... На минуточку участок у них больше 30 соток, три отапливаемых здания (дом, баня в два этажа, гараж в два этажа), бассейн, дорогие авто у всех членов семьи... Ну, вот как так можно жить?! Я прямо в шоке!"
Read more...Collapse )
Friday, July 5th, 2019
1:33 pm
Метро уже не то
Представление россиян о "правильной" недвижимости формируются десятилетиями.
Медленно, но верно в головах у граждан зреют мысли о том как, что и где покупать.
Когда паззлы окончательно сойдутся, человека уже не переубедишь.
Ситуация меняется, а он продолжает считать по-старому.
Инерция мышления, что еще сказать.
Можно продемонстрировать это на примере следующего фетиша.
Называется он "квартира у метро".
Не секрет, что самым важным делом своей жизни россияне полагают приобретение квартиры (не пишу "покупку квартиры", ибо большинство граждан отнюдь их не покупали). Однако не все квартиры Квар-ти-ры! Больше всего, естественно, котируются оные в Москве. Тогда жизнь удалась. Но и тут есть градации. Наибольшим престижем (в головах россиян) считается квартира рядом с метро. Вот это самый верх мечтаний рядового индивидуума.
Почему у метро? - Как известно, Москва немного большая, поэтому не все районы равнозначны с точки зрения транспортной доступности. Зачастую, подземка - единственное, что вообще связывала город в единое целое. Без метро Москва как единый город вряд ли мог существовать. Отсюда и родилось представление, что там, где нет метро, там жизни нет.
Особенно падки на "квартирку у метро" регионалы.
Первое, с чем сталкивается провинциал, прибывший в Москву - метро.
Он чутко улавливает все прелести этого вида транспорта и не мыслит свое существование без того, чтобы утром спустится и сесть в голубой вагон.
Поэтому когда регионал немного подкопит денежек он всегда спрашивает что-то вроде:
"Посоветуйте, где купить квартиру у метро".
От замечания "на фига именно метро" провинциал обычно раздраженно отмахивается.
Хочу у метро и все!
Однако спешу разочаровать.
Ибо представления о метро как вершине всех московских благ устарели.
Read more...Collapse )
Tuesday, July 2nd, 2019
12:24 pm
Не хватает тысячи рублей на обувь, зато есть квартира на два миллиона. Это Россия, детка...
Помните скандальное исследование Росстата про обувь? Из которого выяснилась тотальная нищета российского народа, что 35% людей не хватает денег на вторую пару обуви для себя и членов семьи. Кажется, никто его (исследование) толком не читал, а напрасно, ведь там столько всего интересного. Выборка, если верить методологическим пояснениям, составляет 60 тыс. человек, что весьма солидно, а широкий вопросник затрагивает множество проблем, в том числе касающихся жилищных условий.
Но не все так однозначно в данном опросе. Нет, народ российский действительно богатым не назовешь, и все-таки бедность его довольно специфическая.
Эксперты схватились только за «жареные» факты:
- 11% опрошенным не хватает денег на жизненно необходимые лекарства.
- 49% не могут себе позволить отдыхать хотя бы одну неделю в году вне дома.
- 53% не могут заменить пришедшую в негодность мебель.
- 53% не способны справиться с неожиданными тратами (на неотложные нужды).
Ну и пресловутые 35%, у которых не хватает денег даже на обувь.
Казалась, вот она, катастрофа российского масштаба.
Но есть в опросе большой блок, посвященный недвижимости. И тут конечно картина мира переворачивается.
Read more...Collapse )
Friday, June 28th, 2019
8:28 pm
Есть ли хоть какие-то плюсы у ипотеки

В статье Ипотечные заемщики наносят ответный удар я разобрал основные догмы, которые используют сторонники кредитов, чтобы оправдать свой выбор. Все эти аргументы, как выясняется, используют подмены понятий, лишены здравого смысла и логики, легко разбиваются при первом же формальном рассмотрении.

Но значит ли это, что ипотека в принципе не дает никаких преимуществ заемщику?

Конечно нет! На самом деле, плюсов у ипотеки достаточно много, но мало кто из адептов кредитов их осознает или способен точно сформулировать (сужу по комментариям, которые мне достались в предыдущих статьях).

Давайте сегодня я сделаю это за них.

Итак, какие у ипотеки есть преимущества.

1.Ипотека позволяет зафиксировать стоимость недвижимости.

Очевидный плюс кредита, что с ним можно не бояться роста цен. Вообще-то цена на недвижимость может не только расти, но и снижаться, но все-таки вероятность роста (или по крайней мере, стагнации) выше, чем падения. Иными словами, ипотеку можно рассматривать как своеобразное "хеджирование квартирных рисков". А проценты по кредиту можно условно назвать "платой за хедж". Если стоимость купленного актива вырастет, заемщик отыграет часть или даже все свои затраты. В случае снижения стоимости актива, он однако понесет двойные затраты. Но смысл здесь не в прибыли (как матожидании), а в увеличении предсказуемости на фоне неуверенности инвестора в том, что же будет со стоимостью квартиры дальше.

С этой точки зрения кредитом вполне может воспользоваться даже те люди, которые хотят приобрести недвижимость в будущем и у которых уже есть деньги на покупку. Но ожидая роста цены, они просто не хотят рисковать.

(Разумеется, ипотеку лучше брать в начале цикла, когда риски снижения цены недвижимости минимальны, а вероятность роста цен максимальна. Подробнее, как распознать, в какой стадии цикла мы находимся, расскажу в следующей статье).

2.Ипотека позволяет зафиксировать ставку кредита

Фиксация процента - опция удобная для заемщика и невыгодная для банка в долгосрочной перспективе. Ведь заемщик имеет возможность рефинансировать кредит под более низкий процент, а вот банк - увеличить процент в случае ухудшения конъюнктуры не может. Рано или поздно данный казус приведет к банкротству банковской системы и национализации ипотечного сектора. А до тех пор ипотечники получают некую гипотетическую защиту от гиперинфляции и роста ставок на рынке (но следует учитывать, что реальный выигрыш может оказаться очень скромным, так даже в 2015 году от роста процента люди, взявшие ранее ипотеку по более низким ставкам, ничуть не выиграли).

Read more...Collapse )

Wednesday, June 26th, 2019
12:04 pm
Ипотечные заемщики наносят ответный удар

Когда я опубликовал пост про ипотечных рабов, меня в очередной раз закидали гни... однотипными комментариями, в которых люди снова поупражнялись в повторении самых адских аргументов в пользу ипотеки и проштамповали все избитые нелепости насчет аренды.

Не имея возможности ответить каждому персонально, тем более что пришлось бы повторяться, я сделаю это сейчас.

Но сначала кратко пробегусь по психологическому портрету ипотечника (эта тема несомненно заслуживает специального разбора). Удивительно, но ипотечные рабы по всей видимости считают себя пупом земли, а всех остальных людьми второго сорта. Почему? Да потому что систематически:

- Отказывают арендаторам в уме и здравом смысле.

- Отказывают арендаторам в первоначальном взносе. Нечестный прием!Если ипотечник накопил часть денег на квартиру, он почему-то решил, что другие этого сделать не могут. А если не берут кредит, то у них нет суммы первоначального взноса. Такая вот их логика.

- Отказывают арендаторам в умении накапливать активы. Ипотечник в конце пути становится собственником недвижимости, но почему-то уверен, что других способов накопить не эту же квартиру не существует.

- Сводят всю ценность (и материальную, и нематериальную) только к квартире. Никаких других активов кроме квартиры ипотечник не знает. У кого нет квартиры, у того ничего ничего (по мнению ипотечного раба).

Теперь переходим собственно к разбору приемов (они же заблуждения), которыми оперируют ипотечники.

Read more...Collapse )

Sunday, June 23rd, 2019
11:20 am
Ипотечные рабы научат вас правильным инвестициям
Смертельная ненависть к «дяде», которому приходится каждый месяц отстегивать кровные за аренду квартиры, заставляет россиян всеми правдами и правдами стремиться к покупке собственной квартиры. Страсть понятная и не зазорная, если бы не одна маленькая деталь: собственных средств на приобретение квартиры у большинства людей недостает (сильно), поэтому для реализации мечты они идут на поклон в банк. Кредит решит все их проблемы, а главное, избавит от дяди!
Какие только доводы не приводят новые приобретатели ипотеки! И что платежи по кредиту якобы «почти такие же, как за аренду», а коли разницы нет, то естественно ипотека лучше, и что ипотека позволяет «сэкономить на покупке». И, наконец, настоящая изюминка на торте, что «беря ипотеку, платишь за свое, а дяде за чужое». Подробнее об этом казусе написано тут.
Но не думайте, что на этом доводы ипотечников заканчиваются. Все мыслимые и немыслимые недостатки аренды перечисляются, у кредита же недостатков (кроме переплаты) вроде как и нет. Вот только самое главное поборники ипотеки забыли: то, что они попали в настоящее рабство, в то время как арендаторы остались свободными. Ну и попутно проигнорировав целую россыпь преимуществ аренды. Какие преимущества? – расскажу ниже. Устраивайтесь поудобнее.
Математика
Подробнее о сравнительной математике ипотеки и аренды написано в статье Ипотека vs Аренда расставляем точки над i Вкратце напомню, что ипотека может быть финансово оправданной только при быстро растущих ценах на недвижимость. Во всех остальных случаях (при стабильных, а тем более снижающихся ценах) аренда существенно выгоднее.
Свободные денежные средства
Люди берут кредит, потому что у них не хватает денег на покупку. Естественно, после того, как они совершают эту дорогостоящую покупку с помощью ипотеки, денег у них больше не становится. Это, мягко говоря. Во-первых, они теряют первоначальный взнос и все доходы с него. Во-вторых, ежемесячно они вынуждены выплачивать больше, чем если бы продолжали арендовать. В-третьих, многие пускают даже то немногое, что остается на досрочное погашение. Итог: денег нет от слова «совсем», а жизнь сводится к режиму от зарплаты до зарплаты.
«Ипотечник» связан по рукам и ногам. Любой, малейший, форс-мажор моментально выбивает его из колеи. Здравый совет в духе «держите 2-3 месячный запас наличности» конечно хорош, если не считать того, что ему никто не следует. Ведь кредиты и так берутся на пределе возможностей, и задела нет, а кроме того, «ипотечники» вообще редко ведут себя здраво, иначе в принципе подумали бы трижды, прежде чем брать кредит.
В то же время у человека, который выбирает вариант аренды, остается на руках вся сумма первоначального взноса и еще определенный ежемесячный денежный поток. Включая пассивный доход (чего нет у «ипотечника»). Ему легче справится с трудностями; форс-мажор, который уничтожит «ипотечника»… да он его даже не заметит! Он волен распоряжаться своими средствами, как угодно. Он свободен.
Возможность управлять своими активами
У «ипотечника» один-единственный актив – его квартира за вычетом долга. Других активов нет, и в ближайшее время не предвидится. Да и активом квартиру можно назвать с большой натяжкой, поскольку он просто живет в ней и никак иначе ее использовать не может. Нет активов, значит, и управлять нечем и незачем. Вариативность поведения снижается до минимума, остаются только две опции: урвать где-нибудь денежку и погашать долг. Шаг влево, шаг вправо – расстрел. В то же время «арендник», располагая свободными средствами, имеет возможность инвестировать их в различные инструменты, он не привязан к чему-то одному. Да, это сложнее, да есть риски, но и возможностей намного больше. Свобода вообще более сложная и опасная штука, чем рабство. Это жизнь раба проста и предсказуема: есть поле, есть плуг и двадцать лет (срок ипотечного кредита) на обработку. А искать новые возможности – так голова кругом пойдет. А вдруг обманут, а вдруг потеряешь, нет уж лучше знакомая поляна. Все это, однако, не мешает «ипотечнику» снисходительно цокать, глядя на «бедолагу, у которого нет собственной крыши над головой» и еще учить его правильным инвестициям. А почему ты еще не взял ипотеку?
Read more...Collapse )
Friday, June 21st, 2019
12:04 pm
Никто никому не должен, и что?
ЦБ предложил кредиторам не взыскивать с граждан, уже лишившихся заложенного жилья, остаток долга с неисполнением обязательств по ипотечному кредиту.
https://www.kommersant.ru/doc/4005215
Остаток задолженности после реализации заложенной недвижимости на торгах (или ее перехода к кредитору после несостоявшихся торгов) может образоваться в том случае, если цена квартиры или дома не покрывает всего долга по кредиту или займу.
https://www.cbr.ru/Press/event/?id=2696

Получается, что банк, получая залог (квартиру) после банкротства  ипотечника должен на этом успокоиться и не требовать с него большего, даже если стоимость залога не покрывает долг.
Новость всколыхнула интернет, но довольно быстро все утихло.
Никто не понял, ШО ЭТО БЫЛО. И зачем.

Да и что греха таить, я тоже не очень догнал, к чему эта рекомендация и почему она появилась именно сейчас.
Точнее, есть сразу семь версий, от весьма правдоподобных до самых бредовых.
Попробуем разобраться.

версия №1. ЦБ готовится к серьезному падению цен на недвижимость
Уже само появление таких разговоров наталкивает на мысль о грядущем кризисе. Ведь ситуация, когда залог не покрывает стоимость долга, возможна в одном единственном случае: когда наступает экономический коллапс и цены рушатся. Поскольку кредиты с первоначальным взносом ниже 15% выдают редко, то речь идет минимум о снижении цен на этот же процент. В рублях! Например, Петя Иванов купил квартиру на 5 млн. руб., с первоначальным взносом 1 млн. руб. (20%). Если квартира упадет в цене даже до 4 млн. руб. (на 20%) стоимость залога покроет весь его долг перед банком и проблемы (для банка) не возникнет. Т.е. первоначальный взнос - это буфер, который имеет банк на случай падения цен на квартиры. Получается, ЦБ все же всерьез рассматривает сценарий глубокого падения цен: настолько, что первоначальные взносы не помогут. Несмотря на прежние декларации, что все стабильно, все под контролем.

версия №2. ЦБ возомнил себя министерством социальной защиты
Защита интересов пострадавших заемщиков выглядит очень трогательно, правда не очень к месту. Вспомним, у кого ранее стоимость залога не покрывала остаток долга.  Правильно! – у валютных ипотечников! Вот им бы такая мера очень пригодилась. Однако, какой хитрый ЦБ: он подождал, когда все валютные ипотечники реструктуризируют свои долги, и после этого объявил новацию. Браво!

Read more...Collapse )
Wednesday, June 19th, 2019
11:11 am
Десять причин не покупать недвижимость
Для типичного россиянина, кажется, лучшего вложения денег чем недвижимость не существует (многочисленные опросы отчётливо фиксируют эту доминанту). Однако последние годы (особенно очевидно это стало после кризиса 2014 г.) наглядно продемонстрировали, что недвижимость необязательно всегда растёт в цене. Постоянно растущая налоговая и коммунальная нагрузка на владельцев ещё больше увеличивает ряды скептиков. Появилось множество рассуждений на тему, почему невыгодно вкладываться в недвижимость. В данной статье я суммирую доводы и добавлю новые, опираясь на ключевые свойства недвижимости.

Очень высокий порог входа / альтернативные издержки. Для подавляющего большинства населения покупка недвижимости означает глубокий финансовый стресс. Чтобы купить недвижимость, необходимо отказаться от потребления невероятного количества товаров и услуг (каждый может посчитать самостоятельно, чем придётся пожертвовать, чтобы купить квартиру в Москве). В интернете полно душераздирающих историй о том, как человек десять лет нормально не питался, никуда не ездил, экономил на себе и на семье только ради того, чтобы собрать деньги на квартиру.

Но стоит ли овчинка выделки?
Кроме того, очевидно, что лишь единицы в состоянии просто взять и купить квартиру. Значит, необходимо брать ипотечный кредит, а это дополнительные затраты, новый стресс и неизбежное снижение покупательской способности в будущем.

В результате не недвижимость работает на человека, а он на недвижимость.Обычно на это выдвигается возражение: «А где же жить?», которое демагогически сводит альтернативу к «купить квартиру или жить на улице». Однако реальность чаще всего иная: никто на улице не живёт, и необходимости отказываться от всего и сводить свою жизнь к покупке квартиры (тем более в кредит) нет. Варианты всегда есть: переехать в более дешёвое жильё, в другой город, где уже есть собственная недвижимость, арендовать.
Read more...Collapse )

Monday, June 17th, 2019
5:13 pm
Зомби-рынок: строители, у которых нет денег на строительство, берут деньги у покупателей, у которых
... нет денег на покупку.
Не все что шевелится, обязательно живое.
Строительные рекорды поражают воображение, вот только на реальный платежеспособный спрос они давно не опираются.
Государство заигралось в поддержку, ухитряясь одновременно субсидировать и спрос, и предложение - а это, извините, уже смахивает на идиотизм.
Самое мягкое слово, которое можно подобрать для сегодняшней ситуации в строительстве - абсурд. Или образно назовем все что происходит зомби-рынком. Рынком ходячих мертвецов.
Тема «эскроу», которая муссируется в СМИ последнее время, появилась не на ровном месте.
Ведь как было раньше? Застройщики занимали у населения и на эти деньги вели строительство. Им так было удобнее: можно было не платить проценты живыми деньгами и без санкций задерживать ввод зданий. Инвесторы тоже получали выгоду за счет скидки на новостройки. Все были довольны (если дом достраивался).
Схема движения денег упрощенно выглядела так:
Население → Застройщик
Но время шло, и однажды наступил день, когда деньги у людей... закончились.
Заплатить застройщику было нечем, и люди начали сами обращаться за кредитом в банк. Теперь фактически стройку финансировал банк. Участие инвесторов превратилось в фарс.
Схема движения денег изменилась:
Банк → Население → Застройщик
В этой схеме роль населения стала пассивной. И банкам поручили кредитовать стройку напрямую. Так в муках родилось «эскроу».
Правда, возникла одна проблема: убирая население из процесса зарабатывания денег, одновременно испарялся и их интерес во всем этом участвовать. Какой смысл покупать новостройки, если прежней прибыли больше нет?
Но была и другая проблема, намного серьезнее. Дело в том, что сами банки - зачастую такие же живые трупы, как и строительный рынок, который они кредитуют.
Read more...Collapse )
Friday, June 14th, 2019
11:35 am
Разбираем мифы о новостройках и эскроу
Ох, уж эти горе-журналисты, пишущие на экономические темы!
На РБК вышла одна из миллиона статей про эскроу.
https://realty.rbc.ru/news/5d0208c79a79471c7a449306
Чуть более содержательная, чем обычно, но все равно полная туфты, мифов, заблуждений и ошибок. На ее примере разберем, как подменяется смысл, когда речь заходит о новостройках.

После перехода на новую модель финансирования строительства доходность от вложения в строящиеся дома сократится, что приведет к оттоку частных инвесторов.
Тезис совершенно правильный. Читаем дальше.

Доля частных инвесторов на первичном рынке жилья неуклонно снижалась с 2015 года. В прошлом году их число несколько увеличилось, так как цены на новостройки начали расти после трехлетней стагнации. Сегодня, по оценке риелторов… около 10% всех сделок с новостройками совершают частники.
А вот тут полная лажа. Откуда они взяли эти цифры, отдельный вопрос (ссылка на «риелторов» это смешно). Кого они считают инвесторами – другой вопрос.
А самое главное, что реальная доля инвесторов на рынке новостроек… 100%! Потому что новостройки это не квартиры. В смысле, не жилье. А значит, покупать недостроенный дом как продукт (товар) лишено всякого резона. Смысл только в получении дохода (по другому «экономии»). Поэтому все до единого покупатели новостроек – это фактически инвесторы!

Read more...Collapse )
Wednesday, June 12th, 2019
10:26 am
Замах на эскроу, удар на копейку
Тема «эскроу» отыграна. Всех паникеров в очередной раз загнали в кирпич. Грандиозная реформа, продвигаемая с большой помпой, фактически провалилась.

Еще когда я играл на бирже, я быстро сообразил, что не стоит придавать большое значение официальным новостям. Котировки двигаются, потому что кто-то их двигает (чаще всего инсайдеры или маркетмейкеры). А сами новости нужны только как инфоповод, чтобы обосновать уже случившееся изменение в цене. Большинство публичных новостей – откровенный мусор, который лучше всего просто выкинуть в корзину. Более того, многие «новости» специально подаются таким образом, чтобы мелкие игроки на их основе приняли невыгодные для себя решения, но очень нужные маркетмейкерам.
Отличить сознательную манипуляцию можно по тому, как настойчиво, однообразно и тенденциозно подается определенное событие. Все что не укладывается или противоречит – старательно замалчивается; другое – намеренно преувеличивается.

К чему я веду? Конечно, к теме «эскроу», новости №1 на рынке недвижимости. Может показаться, что между фондовым рынком и недвижимостью немного общего, но на самом деле принципы манипуляций всюду очень схожи. Одно то, как долго и старательно муссировалась в СМИ тема кардинальных перемен в строительстве и грядущего подорожания, уже должно было натолкнуть на мысль, что здесь что-то не так. Если всех игроков настойчиво загоняют в бетон, дают им время и деньги на это (вспомним рекордную выдачу ипотеки в 2018 году), то уж точно не для того, чтобы народ на этом что-то выиграл.
Read more...Collapse )
Monday, June 10th, 2019
11:13 pm
Вторая урбанизация

Кто понял суть второй урбанизации, тот, считай, наполовину разобрался с тем, что происходит и что произойдет с российским, да и с мировым рынком недвижимости.
В некоторых источниках встречается похожий термин – «субурбанизация» - рост агломераций с акцентом на формирование пригородных зон вокруг мегаполисов. Однако этот термин слишком мягкий и неточный. Ведь вторая урбанизация не сводится только к росту населения столиц. Миграционные потоки пронизывают каждый уголок страны, но поскольку, как правило, они все направлены в одну сторону – от меньших городов к большим, то, действительно, на первый взгляд кажется, что дело только в росте мегаполисов.

Поясним на примере.

Предположим, житель Березников мигрирует в областной центр - Пермь.

А другой житель Перми решил попытать счастья в столице – и переезжает в Москву.

В итоге как это повлияет на миграционный баланс:

Москва +1 житель

Пермь 0

Березники -1 житель

Получается интересная штука: весь миграционный бонус получает столица, региональные центры остаются «при своих», а мелкие города – вымирают. При этом все города, так или иначе, задействованы в миграционном движении.

Как известно, население России давно уже имеет отрицательный естественный прирост. Причем, в ближайшие годы убыль населения по всем прогнозам будет только увеличиваться. Соответственно, для того, чтобы немногие агломерации (читай, Москва и Спб) могли продолжать свою экспансию, население всех остальных регионов должно сокращаться удвоенными темпами. Простые законы математики.

К сожалению, вторая урбанизация – явление не политическое, и не конъюнктурное. И простым волевым решением его не остановить. В основе его лежат важные экономические предпосылки. Рассмотрим их.

Read more...Collapse )

Friday, June 7th, 2019
6:39 pm
Как государство с помощью алиментной системы убивает собственный народ
Представьте, у вас есть дом. Вы вложили в него кучу своего времени, энергии и денег, но однажды пришли рейдеры и отобрали его у вас. Из дома вас выгнали, и все что вам остается, это раз в неделю любоваться его стенами издалека. Погоревав немного, вы в конце концов отстроили себе новое здание. Однако злоключения ваши не закончились: теперь ежемесячно вам приходят счета за содержание потерянного дома, которое перешло под контроль ваших злейших врагов. Более того, платить нужно не кому-нибудь, а самим рейдерам! Дом вы потеряли, но в свидетельстве о собственности записано, что вы по-прежнему владелец. Твой дом? – плати. И кому какое дело, что дом уже не ваш, что вы собственник только на бумаге и не можете даже через порог переступить.
Читатели, которые поняли аллегорию, поймут и ту гамму чувств, которые испытывает типичный плательщик алиментов. Его обманули и растоптали, сначала заманив в проект «семья», как следует выдоив его, а потом вышвырнули, лишив главного актива – детей. Но этого оказалось мало: теперь его посадили на алиментный крючок, заставляя нести унизительные и обременительные поборы. С каждым годом прессинг возрастает, петля затягивается, а аппетиты государственной машины растут.
Алиментная система абсурдна и аморальна.
Абсурдна, потому что нельзя нести ответственность за то, чем ты не владеешь, не контролируешь и часто даже не видишь. Мужчинам навязали комплекс вины, постоянно рассказывая, что они должны, даже после того, как у них отняли их детей. И многие поверили! Да, по закону они вынуждены платить, но закон и моральная ответственность – это разные вещи. Так вот, никакой моральной ответственности нет и быть не может, если ребенок с вами не живет, вы его не воспитываете и никак на него не влияете. Поэтому не стоит удивляться, что после развода мужчины не проявляют особой заинтересованности во вложениях в потерянных детей (и речь не только про деньги). Ни один нормальный человек не будет вкладываться в актив, который ему не принадлежит, да сами женщины тоже не будут!
Read more...Collapse )
Thursday, June 6th, 2019
11:17 am
Женился. Развелся. Алименты. И квартира вдогонку
Не тот главный, у кого рога длинее.
Наконец-то депутаты придумали, как добить семью и демографию в стране, а то слишком много стало рождаться людишек, все собой заполонили.

Читаю новость и не верю своим глазам. Минюст предлагает законопроект, который вводит новый вид алиментов. Теперь вдогонку к обычным поборам, родители должны оплачивать ребенку жилье, если он будет признан нуждающимся.

Минюст предложил обязать алиментщиков обеспечивать детей жильем. Необходимость подобных изменений в министерстве объяснили «обеспечением защиты жилищных прав несовершеннолетнего ребенка при разводе родителей». Это, согласно документу, при расторжении брака может в том числе осуществляться «путем привлечения родителя, проживающего отдельно от ребенка».

https://www.rbc.ru/economics/05/06/2019/5cf6dbf09a7947fb1180b03b?from=from_main

Ничего себе, думаю. Наконец-то чиновники и депутаты начали заниматься своими прямыми обязанностями – ухудшать положение людей! А еще, как мы знаем, у них прямо задача так стоит: развалить как можно больше семей, оставить как можно больше детей без отцов и вообще сделать так, чтобы самих детей было как можно меньше. Земной шар переполнен, пора уже и честь знать.

Закон про новые алименты – прямо то, что надо, попадание в десятку!

Read more...Collapse )
Monday, June 3rd, 2019
10:54 am
«Зайцы» в недвижимости. Как главными глупцами становятся те, кто тратит на недвижимость свои деньги
Давайте представим: нет никаких маткапиталов, жилищных субсидий, льготных ипотечных ставок, самой ипотеки и прочего искусственного спроса на недвижимость.
Сколько будут стоить квартиры в этом случае?
Поскольку частного спроса в России практически не осталось, ясно, что цены рухнут. Насколько – можно спорить – но точно они окажутся где-то глубоко у плинтуса.
Вот тот уровень, до которого упадут цены  – и есть реальные цены на недвижимость.

К чему я? А к тому, что люди, которые сегодня выкладывают внушительные суммы за квартиры, мягко говоря, переплачивают. Их, вероятно, успокаивает то, что другие платят не меньше, а стоимость актива за счет искусственной накачки спроса стабильна. Они принимают текущие цены как неизбежное зло и покорно несут денежки застройщикам или другим продавцам вторички.

И вроде всех все устраивает, но есть одно «но».
Кто-то продолжает нести свои денежки, а другой тоже несет, но денежки все больше не свои.
Один долго зарабатывал, копил годами на жилье, отказывая себе во всем. А другой нашел более простое решение: взял жилищный сертификат от государства и купил такую же квартиру, не вложив вообще собственных средств или вложив по минимуму.

И вот на месте тех, кто вкладывает свои деньги, я бы крепко задумался.
Read more...Collapse )
[ << Previous 20 -- Next 20 >> ]
About LiveJournal.com