Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Емкость российского рынка жилья

В статье Хочешь сынков и дочек? - Ищи себе уголочек! мы получили неожиданное подтверждение гипотезы о том, что спрос на жилье формирует преимущественно группа «тридцатилетних». Что неплохо объясняет природу текущего ажиотажа на рынке (соответствующая возрастная группа благодаря буму рождаемости в 80-е годы достигла максимальной численности).

Статистика застройщиков и агентств недвижимости недостаточно учитывает этот факт, поскольку формальными покупателями многих квартир являются родители (о том, насколько сильны установки покупать детям жилье в России, можно прочитать в статье  Почему детям не нужны ваши квартиры и особенно обратить внимание на некоторые «злые» комментарии людей, задетых за живое).

Естественно, помимо очевидных предположений о неизбежном структурном спаде на рынке жилья, который ожидает нас в 2020-е годы, возникает еще пара интересных вопросов:

1. Каков вообще потенциальный объем спроса со стороны людей возрастом 30 (+-)?

2. Какая часть этого спроса уже реализована в результате обильных покупок последних лет?


На первый вопрос ответить сложнее, поскольку неизвестно, какая часть людей «около 30» ранее была обеспечена жильем. Кроме того, всегда будут те, кто не захочет покупать жилье ни при каких раскладах. Но, с другой стороны, всегда найдутся и те, кто готов купить больше, чем им нужно. Поэтому я предположу, что емкость спроса будет равна ½ от количества людей в соответствующей группе (половина, потому что люди, как правило, покупают семейное жилье, а не личное, например собственниками будут муж и жена, оба рожденные в 80-е).

Если принять данное предположение, то общий объем потенциального спроса со стороны людей, рожденных в 80-е годы (точнее, с 1981 года по 1990-й), будет равен ½*24,6=12,3 млн. квартир.

Теперь сравним с общим количеством квартир, построенных за последние 10 лет. Согласно цифрам Росстата это 9,7 млн. квартир.

Получается, что общая емкость выбрана на 79%.

И это, кстати, без учета домов, которые еще находятся в фазе строительства (еще почти два миллиона будущих квартир).

Иными словами 4 из 5 домохозяйств уже решили свои жилищные проблемы.

И оставшаяся часть сделает это в течение ближайших пары лет.

Что, кстати, вполне соответствует моим личным наблюдениям (читатели могут для проверки задать вопрос близким-знакомым соответствующего возраста и убедиться, что почти все недавно что-то приобрели).

Откуда тогда постоянно возникающие опросы, которые фиксируют потребность в улучшении жилищных условий?

Я полагаю, все дело в некорректно поставленных вопросах. Это все равно, что спрашивать «довольны ли вы своей зарплатой?» или «Хватает ли вам денег на жизнь?». Как говорится, какой вопрос задашь, такой ответ получишь.

Разумеется, структурное насыщение спроса не означает, что покупки со стороны тридцатилетних упадут до нуля. Экономика так не работает. В качестве примера можно привести мобильные телефоны – структурно спрос давным-давно насыщен, но аппараты все равно продолжают активно покупать и на каждого жителя уже приходится больше одного телефона. Но все дело в том, что такое стало возможно благодаря качественным характеристикам новых телефонов и особенно снижению цены.

Так и с жильем: спрос не выдохнется полностью: просто для того, чтобы поддерживать тот же объем продаж придется снижать цены.

Важно и то, что структурное исчерпание спроса со стороны рожденных в 80-е и вхождение в соответствующую зону покупки малочисленных поколений 90-х произойдет одновременно. И вдруг, после нескольких лет бума, неожиданно выяснится, что покупать квартиры никто особенно и не хочет (все кому надо, уже купили). По крайней мере, по тем ценам, что есть на рынке. Особенно это касается регионов.

//////

См. также

Миф о дефиците жилья в России

Демографическая яма, в которую сползает российская недвижимость


Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 13 comments

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…