Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Когда деньги с вкладов хлынут на рынок недвижимости?

Объем депозитов в российских банках превысил 28 триллионов рублей. За последние пять лет он вырос почти вдвое, а если взять 10 лет – то в пять (!) раз. Эти рекорды и эти деньги не дают многим покоя. Некоторые «эксперты» алчно потирают руки: «Смотрите, сколько квартир можно купить на 28 триллионов! Если люди понесут эти деньги на рынок недвижимости...»

В другой вариации это звучит так: «Последние пять лет денежная масса удвоилась, а цены на недвижимость стояли на месте. Рано или поздно эти напечатанные деньги попадут на рынок недвижимости. Взлет цен предопределен».

Этих горе-экспертов не смущает даже то, что депозиты растут уже не первый год, но рынку недвижимости разогреться от этого ни разу не удалось.

Давайте поразмыслим, когда денежный дождь с депозитов прольется-таки на рынок недвижимости. Или может все не так очевидно?

Альтернативные способы сбережения.

Для начала вспомним, что вклады и недвижимость (читай, квартиры) - это альтернативные и конкурирующие между собой способы сбережений. Даже Росстат методологически считает расходы на недвижимость сбережениями. Так ли уж оправдано хранить деньги «в бетоне» - другой вопрос; но россияне об этом не особо думают и упорно несут деньги застройщикам, а также покупают вторичку.

Фактически, у «сберегателя» есть несколько опций, куда пристроить лишние деньги. Купить квартиру или открыть вклад это варианты, которые рассматриваются в первую очередь. И то, и другое обещает некоторую доходность. Но выбор все-таки обычно стоит или положить свободные деньги в банк или купить квартиру, а не так, как себе некоторые это представляют («сниму все деньги и куплю квартиру»). То есть какая-то часть сбережений идет на депозиты, а другая часть на квартиры. Переложить с одного вида сбережений на другое – это нормально для отдельного человека, но никогда не принимает массового характера (об этом ниже).

К тому же, история последних лет показывает, что квартиры и без того пользовались повышенной популярностью по сравнению с вкладами. Считаем: за последние 5 лет депозиты выросли на 8 трлн. руб. Вроде бы много. Но за это же время стоимостной объем нового построенного жилья превысил 12 трлн. руб. И это только индустриальное строительство (без учета ввода жилья населением) – при среднем вводе 46,5 млн. квадратных метров в год и средней цене метра 52 тыс. рублей.

В действительности, разница еще более впечатляющая, если мы вспомним, что из 8 трлн. руб. прироста вкладов – больше половины это начисленные проценты на депозиты. Что же получается? – почти все деньги народ несете в недвижимость, а на вклады поступают жалкие крохи.

И понятно, что скорее стоит опасаться, что деньги из недвижимости потекут на банковские вклады (когда люди осознают, что это менее рискованно и более выгодно) чем, наоборот, с вкладов в недвижимость.

Выравнивающая роль ставок.

Но, возразят мне, банки – это ненадежно и ты сам говоришь, что «недвига» пользуется повышенной популярностью. И однажды народ в очередной раз чего-то испугается и понесет оставшиеся деньги в единственное надежной место, которое знает – бетонные коробки.

И действительно, такой сценарий теоретически возможен.

Интересно, что за последние 20 лет был один-единственный случай, когда люди массово закрывали депозиты и переводили в недвижимость.

Это конец 2014 года.

Но многие, думаю, помнят, чем это закончилось.

Ажиотаж продлился месяца два.

Резкий отток вкладов спровоцировал подъем ставок, и за депозиты стали предлагать 15-20% годовых.

После чего отток денег с вкладов быстро усох.

Поэтому даже если ситуация выйдет из-под контроля, изменение ставки быстро нивелирует эффект оттока.

У депозитов – другая функция (банковский баланс).

У сторонников теории «снятия денег с вкладов» есть еще одна проблема. Они отчего-то решили, что вклады – это такая огромная бесхозная гора сокровищ, которую в любой момент можно выгрести из пещеры и скупить на нее все близлежащие дворцы.

Парадокс заключается в том, что эти деньги (вклады) на самом деле уже потрачены. Как?

Чтобы понять это, вспоминаем банковский баланс. Если немного упростить, то этот баланс выглядит так:

[депозиты населения]+[депозиты предприятий]+[другие пассивы] = [кредиты населению]+[кредиты предприятиям]+[другие активы]

Если вынести за скобки «другие активы» и «другие пассивы», то можно несколько утрированно заявить, что «сколько денег привлечено со стороны населения и фирм, столько же примерно выдано им обратно, но уже в виде кредитов».

Именно поэтому депозиты населению в реальности уже задействованы для выдачи кредитов (и физическим и юридическим лицам). Если начнется массовый отток вкладов, то придется сокращать и активную часть баланса, в том числе, например, ипотечные кредиты, которые идут на покупку жилья. Для банков, в любом случае, отток средств клиентов – крайне нежелательное явление, которому они противопоставят лучшие условия (ставки) для клиентов.

Неравномерность депозитов.

Ну и напоследок, пару слов следует сказать о самих вкладах. Во-первых, общий объем – 28 трлн. – это смехотворно мало, всего лишь 190 тыс. руб. на человека. Понятно, что на эти деньги особенно много недвижимости не купишь при всем желании. Напомним, что на каждого жителя России приходится более 25 м2 недвижимости, что в рублевом эквиваленте по самым скромным подсчетам в 6 раз больше, чем денег на счетах.

Во-вторых, не секрет, что почти половина всех денег на вкладах приходится на ультра-богатых людей, крайне узкую прослойку населения России, у которых, к тому же нет никаких жилищных проблем. Утверждение, что эти мультимиллионеры ринутся снимать деньги с вкладов, чтобы купить убитые хрущи за полтора миллиона, не выдерживает никакой критики.

Люди, нуждающиеся в жилье, не имеют достаточного количества денег на счетах, иначе бы не брали ипотечные кредиты. Процент людей, покупающих квартиры на свои средства в сегодняшней России очень невелик.

Выводы.

Как мы увидели, представление, что рост денег на вкладах означает будущий рост цен на недвижимость, мягко говоря, сильно притянуто за уши. В действительности, связь здесь даже если есть, то слабая и косвенная.

Так что, отвечая на исходный вопрос, когда деньги хлынут с вкладов на рынок недвижимости – мой ответ «нескоро» или «никогда».

///////////////

Ставьте лайки и подписывайтесь, если понравилась статья!

///////////////

См. также:

Миф о дефиците жилья в России

Пять способов вырастить цены на жилье

О низкой ликвидности недвижимости

Вторая урбанизация


Subscribe

Recent Posts from This Journal

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 38 comments

Recent Posts from This Journal