Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Куда двинутся цены на недвижимость (прогнозы)

В своем блоге я достаточно много времени уделил теории недвижимости. Были и практические темы, но ни разу я не давал формализованный прогноз по ценам.

Пора исправить это упущение.

Прежде чем перейти к конкретике, все же необходимо сделать ряд уточнений.

Во-первых, мой прогноз касается общей ситуации с ценами (на жилую недвижимость). Делать специальный прогноз по городам, а тем более по отдельным районам –  задача неблагодарная, да и не имеющая большого смысла. Более узкие  сегменты рынка даже «рынком» сложно назвать – это лишь случайный набор  объектов, а заявленные цены отражают «хотелки» продавцов и не имеют  ничего общего с реальностью.

Во-вторых, прогноз не стоит понимать совсем буквально, с точностью до запятой. Он лишь отражает мою экспертную оценку направления рынка. Более точные цифры нельзя подсчитать даже постфактум из-за существенной погрешности измерений.

В-третьих, я разбиваю прогноз на краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный. Это  не просто слова и временные промежутки, а определенные смысловые  величины.

Краткосрочный период –  отрезок времени, на котором предложение абсолютно неэластично (не может  быть изменено), и ценовую динамику определяет исключительно спрос. Для  недвижимости это соответствует периоду до года.


Среднесрочный период –  отрезок времени, на котором предложение может быть подстроено под спрос  (например, строители принимают решения, возводить ли новые здания или  нет), то есть динамику определяют и спрос, и предложение примерно в  равной степени. Для недвижимости этот период 2-5 лет.

Долгосрочный период –  отрезок времени, на котором играют роль структурные, глобальные факторы  (урбанизация, производительность труда, демография, строительные циклы). Для недвижимости этот период >5 лет.

В-четвертых, теоретической  базой моего прогноза является макроэкономический анализ соотношения  совокупного спроса и совокупного предложения (подробнее можно почитать в других моих работах).

Итак, начнем!

1. Краткосрочный прогноз цен на недвижимость (2019 год):

Прогноз: В 2019 году цены упадут в номинале примерно на 0-3% к 2018 году.

Как сказано выше,  краткосрочные цены определяет исключительно спрос. В российских реалиях  мы не сильно погрешим против истины, если приравняем «спрос» и «выдачу ипотеки». Сейчас это практически одно и то же. Иными словами,  краткосрочную динамику определяет исключительно ипотечный спрос. Даже  просто повторить ипотечные рекорды 2018 года банкам будет сложно, как в  силу высокой базы, так из-за повышения ставок. К тому же переход на  «эскроу-счета» поставит под сомнение саму привлекательность идеи покупки новостроек, что еще больше охладит ипотеку. См. Почему эскроу-счета не заработают

Тем не менее, цены резко не упадут, т.к. сохранится инерция, заложенная 2018 году.

2. Среднесрочный прогноз цен на недвижимость (2020-2024)

Прогноз: Номинальные цены останутся на уровне 2018 года.

Фактически, это будет означать ежегодное удешевление недвижимости на 5-10% в год. Однако цены в  номинале будут стоять. Почему так?

Потому что будут происходить параллельно две вещи:

А) Стабильное предложение при падающем спросе (что приводит к снижению цены).

Б) Планомерное ослабление рубля и рост номинальных доходов населения (что наоборот  приводит к росту номинального спроса и росту цены).

Два эффекта примерно  уравновешивают друг друга, поэтому номинальные цены останутся на том же  уровне. В этом ничего удивительно нет, т.к. похожую картину мы наблюдали  все последние годы. Лично я не исключаю и рост номинальной цены на  квартиры, если правительство будет агрессивно наращивать соцрасходы и  заработные платы.

Скорее всего,  правительство изберет тактику замещения частного спроса заемным. То есть  будет продвигать льготную ипотеку, субсидии, выкуп площадей у  застройщика и т.д. (см. пять способов поднять цены на жилье).

3. Долгосрочный период цен на недвижимость (2025-2040)

Долгосрочный прогноз едва ли можно формализовать в цифрах. Тем более в рублевом эквиваленте.

Но если основываться на глобальных тенденциях, то я бы рискнул предсказать следующие вещи:

1. Стоимость  региональной недвижимости во многих локациях упадет почти до нуля или  даже отрицательных значений (это значит, придется доплачивать желающему  ее купить).

2. Стоимость  недвижимости в российских мегаполисах вновь начнет быстро расти  (поскольку исчерпаются свободные площадки, задействованные ранее).

Населения станет меньше и  оно будет загнано в агломерации. Стоимость строительства снизится, а  стоимость обслуживания недвижимости значительно вырастет. Поэтому в локациях, где нет ограничений на строительство, цены опустятся; но там, где ограничения есть, и много населения, ценники будут кусачие.

Иными словами, дифференциация цен по стране значительно усилится.


Subscribe
promo nemihail 11:00, вчера 116
Buy for 20 tokens
Трудно представить, что сейчас можно чувствовать себя комфортно, при этом не общаясь с техникой на «ты». Скорее даже — на «эй ты, хеллоу, где мой горячий чай?» ))) Я говорю не про машины, самолеты или космические корабли, здесь другая история. Я про банальное:…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 19 comments