Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Хочешь сынков и дочек? - Ищи себе уголочек

Спрос на жилье напрямую связан с репродуктивным возрастом человека










В статье «Демографическая яма, в которую сползает российская  недвижимость» (см. ссылку в конце статьи) я высказал предположение, что  спрос на жилье тесным образом связан с репродуктивным возрастом  человека. Если говорить о покупке квартиры, то пик спроса должен  приходиться на возраст приблизительно от 26 до 35 лет, что соответствует  возрасту максимальной фертильности. Причины, в следующем:

· В этом возрасте с наибольшей силой работают инстинктивные программы  по захвату и удержанию собственной территории (у мужчин) и стремление к  гнездованию (у женщин).

· В принципе, инстинкты не противоречат и вполне рассудочному желанию  молодой семьи приобрести или расширить место, где можно с успехом  выращивать потомство (основное отличие инстинкта от рассудка заключается  в том, что инстинкт включается вне зависимости от объективных  обстоятельств, например многие бездетные женщины в возрасте 30+ также склонны к покупке квартиры).

· В отличие от других возрастных групп молодые семьи зачастую не  могут откладывать решение о покупке жилья (квартира нужна «здесь и  сейчас» – и возможности перенести покупку отсутствуют).

· В России люди возрастом от 26 до 35 могут претендовать на лучшие условия в оплате труда. Больше доходы – выше спрос на жилье.

· В этом возрасте многие могут рассчитывать на финансовую поддержку  родителей, которые скорее всего еще не вышли на пенсию, работают и могут  помогать детям.


Итак, можно ожидать, что максимальный спрос формируется «где-то в районе» 30 лет.

Но так ли это, а также как точно выглядит распределение спроса по возрасту на практике?

В открытых данных в интернете как обычно много мусора на тему  возрастной структуры спроса на жилье. Иногда застройщики делятся  портретами покупателей, но уверенности, что они сами владеют информацией  и тем более честно готовы ею честно делиться, нет.

Поэтому я решил самостоятельно получить данные и построить модель.

За основу были взяты анкетные данные подписчиков групп жилых  комплексов (ЖК) в социальной сети «Вконтакте». Путем сплошной выборки  анализировался возраст участников. Попутно также меня интересовал пол и  указанный город пребывания. При этом я предполагал, что участие в  соответствующей группе ЖК говорит о спросе на квартиру в данном ЖК –  поскольку люди либо уже купили там квартиру, либо серьезно думают об  этом, либо - если они еще молодые – им купили родители или другие  родственники.

Анализировались два ЖК. Первый ЖК – комплекс среднего ценового  сегмента, расположен в Москве, недалеко за МКАДОМ, но вскоре недалеко  предполагается открытие станции метро (срез делался на начало 2018  года). Цены в нем достаточно высокие, но не запредельные. Второй ЖК –  условно «эконом-класс» находится в Московской области, далеко за МКАДОМ,  цены примерно вдвое ниже, чем в первом комплексе.  

В обоих случаях объем выборки составлялся таким образом, чтобы  релевантное количество наблюдений оказалось одинаковым, чуть более 100.  Часть участников не указывали свой возраст, однако указали дату  окончания вуза – в этом случае от этой даты я отнимал 23 года (средний  возраст окончания вуза). Если фиксировалась дата окончания школы, то от  этой даты я отнимал 18 лет. Возраст приблизительно 25% участников все  равно не удалось идентифицировать. Они не попали в модель.

На картинке в начале статьи представлены итоги по обоим ЖК – в столбиках диаграммы показана частота года рождений участников.

В целом, результаты хотя и ожидаемые, но все равно удивительные. Я,  конечно, предполагал, что пик придется на людей, рожденных в 80-е, но не  ожидал такой высокой частоты рожденных всего за несколько лет – с 1986  по 1989. Распределение не совсем симметрично. «Хвост» справа (рожденные в  90-е) – резко обрывается, а «хвост» слева – рожденные до 1986 – более  пологий. Около 60% частот приходится на возраст участников от 28 до 31  года, и почти 90% частот приходится на возраст от 27 до 34 лет.
Несмотря на то, что комплексы находятся на значительном удалении друг от  друга и в разных ценовых сегментах, распределение в них практически  совпадает. Отдельные выбросы по некоторым годам не в счет.

Глядя на эту диаграмму становится очевидным, что серьезного  структурного падения спроса на жилье в Москве, да и в других городах, в  ближайшие годы не избежать. Как только возраст участников от 28 лет до  31 года полностью переместится в группу рожденных после 1991 года, а это  произойдет в 2021 году, спрос (при прочих равных) рухнет почти в два раза. Ровно на столько рожденных после 1991 года меньше, чем тех, кто  родился в 1986 – 1989. Вообще, этот процесс уже начался и он необратим.

Среди других результатов выборки. Что касается полового состава  участников в первом ЖК – то 55% пришлось на женщин, а 45% на мужчин, а  во втором соотношение 60 на 40 в пользу женщин. Это можно  интерпретировать как то, что женщины более мотивированы к покупке жилья.  Что вполне объяснимо, т.к. основная тяжесть репродукции ложится на них. Причем можно предположить, что чем дешевле жилье, тем доля женщин среди  покупателей окажется выше. См. также «Торжество матриархата и спроса на  жилье» по ссылке в конце статьи.

Подавляющее большинство – более 80% - указали местом пребывания  Москву. Во втором ЖК чуть больше указали местом пребывания Подмосковье,  что и понятно. Судя по фотографиям и другим данным, которые я видел на  страницах участников (но не обрабатывал, из-за сложности их  формализовать), образовательный и культурный уровень всех этих людей  (обоих ЖК) заметно выше среднего. Чаще всего это регионалы, относительно  давно перебравшиеся в Москву, с хорошим образованием и высокими  зарплатами. Многие из них семейные люди с детьми, что и предполагалось.

То, что застройщики и банки выдающие ипотеку ориентируются на молодых  семейных людей в районе 30 давно не секрет – достаточно  проанализировать рекламные слоганы. Они прекрасно понимают, кто их  целевая аудитория. Понимаем теперь это и мы.

Естественно, все, что написано выше, НЕ является строгим  доказательством описанной демографической теории. Это всего лишь  иллюстрация, хотя и весьма многозначительная.

Каждый из читателей блога может проверить выводы данной статьи,  самостоятельно потратив пару часов своего времени. Необходимо лишь  выбрать любой из интересующих вас ЖК, найти соответствующую группу  вконтакте и проанализировать возрастной состав участников. И обязательно  напишите, совпало ли распределение с авторским или нет!

Правда, стоит иметь в виду, что из того, что некоторый человек  числится участником группы в социальной сети, не следует, что он  обязательно предъявит спрос на квартиру. И наоборот – вполне возможно и  такое, что купит квартиру тот, кто не посчитал нужным отметиться в  группе.

Кроме того, нельзя полностью исключать накрутки – часть подписчиков  могут быть «фейковыми». Анализировать лучше большие, качественные  сообщества.

//////

См. также:

Демографическая яма, в которую сползает российская недвижимость
Торжество матриархата и спрос на жилье

Subscribe

Recent Posts from This Journal

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 4 comments