Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Откушенные доходы собственника квартиры (что не так с арендной доходностью)

Добавим еще один штрих в извечные споры об ипотеке / аренде.

Как мы выяснили ранее (мы сейчас говорим только о математике) если рассматривать два варианта

А) купить квартиру в ипотеку (не тратясь на аренду)

Б) накапливать средства на депозите (арендуя жилье)

и принять следующие обозначения

i1 - ипотечная ставка

i2 - депозитная ставка

i3 - арендная ставка

…то при нулевом первоначальном взносе, аренда выгоднее ипотеки на разницу i1-i3 (допустим, ипотеку выдают по ставке 10%, а арендная ставка 6%, значит, преимущество аренды будет 10-6=4% от стоимости квартиры).

- при 100% первоначальном взносе аренда выгоднее ипотеки на разницу i2-i3 (допустим, депозит по 8%, а арендная ставка 6%, значит, преимущество аренды будет 8-6=2%)

- при всех промежуточных вариантах (20%, 50%, 80% первоначального взноса и т.д.) выгода будет подчиняться линейной зависимости (т.е. постепенно сокращаться с 4% до 2% в нашем примере).

Все это, разумеется, верно исходя из предположения, что цена квартиры неизменна (если цена квартиры растет, то выгода по каждому варианту будет сокращаться на величину прироста цены квартиры в процентах).

Как мы видим, в расчетах активно фигурирует такая величина как «арендная доходность». С ипотечной ставкой все понятно, она фиксирована весь срок кредита. С депозитной ставкой в принципе тоже (она не фиксирована, но среднюю доходность за период также несложно подсчитать), но вот с арендной ставкой не все так однозначно.

Именно на этом моменте остановимся поподробнее.


Все дело в том, что арендную доходность многие считают неправильно.

На первый взгляд, все просто: следует умножить месячный платеж по аренде на 12 и разделить на цену квартиры.

Например, если квартира ценой 6 млн. руб. сдается за 30 тыс /мес., то арендная доходность составит 30*12/6000=0,06, то есть 6% годовых.

Но в данной логике есть подвох.

Потому что в нашем примере 30 тыс. - это то, что платит АРЕНДАТОР, но они НЕ равны доходу арендодателя. Доход арендатора будет НИЖЕ на величину дополнительных затрат, которые ему придется нести.

Между тем, доходность различных вариантов мы считали с точки зрения инвестора, поэтому для нас важно, сколько можно получить «чистыми», сдавая квартиру, а не сумму арендных платежей.

Когда вы открываете вклад в банке у вас, как правило, не бывает никаких дополнительных затрат (либо они несущественны, как например транспортные расходы на то, чтобы доехать до банка и обратно - поэтому ими можно пренебречь).

В случае если вы сдаете квартиру, эти расходы уже не настолько безобидны, чтобы их можно было так же легко проигнорировать.

Давайте перечислим эти самые дополнительных расходы.

КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Первый и самый очевидный пункт затрат - это коммуналка. Часть коммуналки можно переложить на арендатора (в этом случае их не считают расходами), однако все остальное оплачивает собственник (в Москве арендаторы обычно оплачивают только «счетчики» (свет и воду)).

НАЛОГИ

Налоги по своей форме не сильно отличаются от постоянных коммунальных расходов. Пока роль налогов невелика, однако есть все основания полагать, что налоговая нагрузка на собственников будет год за годом нарастать.

ЗАТРАТЫ НА РЕМОНТ и ОБСТАНОВКУ

Важнейшая и неизбежная статья затрат. Подробно тема анализировалась в статье «Оправдан ли ремонт для сдачи в аренду» (ссылку см. внизу поста). Если вкратце - никакой ремонт не отбивается, однако делать его все равно придется, иначе квартира станет непригодна для жизни и оттуда сбегут даже самые лояльные арендаторы. Также собственник вынужден за свой счет обставлять квартиру необходимой мебелью и бытовой техников и менять ее по мере ее износа.

ПРОСТОИ

Как ни старайся, а часть времени квартира будет пустовать (одни арендаторы съехали, другие еще не заехали) и, соответственно, все это время собственник не будет получать арендный доход. Затраты на простои будут тем выше, чем дороже квартира, поэтому желание «срубить» больше может ощутимо сказаться на итоговой доходности.

ЗАТРАТЫ НА АДМИНИСТРИРОВАНИЕ

Если сдавать квартиру, то в той или иной степени придется тратить свое время и деньги на то, чтобы «разруливать» разного рода проблемы, связанные с проживанием арендатора (поломки техники, скандалы с соседями, просрочки платежей и т.п.). Особенно важной данная статья становится, если сдавать квартиру удаленно (в другом городе, стране).

Здесь мне могут возразить, что это я все говорю про расходы, которые несет собственник на арендном бизнесе. А если купить квартиру для себя, то никаких дополнительных расходов не будет.

Но это не так. Действительно, покупатель квартиры в ипотеку «для себя» может исключить простои и администрирование, но все другие расходы ему точно так же придется нести: и коммуналку оплачивать (ту, которую он не оплачивал как арендатор) и налоги и ремонт.

Давайте подытожим. Ясно, то допзатраты откусывают изрядный кусок от арендной доходности. Но какой именно?

Здесь многое зависит от квартиры и региона.

Если взять обычную московскую квартиру (хотя бы ту же - за 30 тыс /мес.) и примерно прикинуть...

...То стоимость коммуналки, которую оплачивает собственник будет примерно 3 тыс., налог - 300 руб. (в месяц), затраты на ремонт и обстановку (ту часть которую не удалось переложить на арендатора) - 3 тыс., простои - 500 руб., администрирование - 200 руб. Итого допзатраты в нашем примере составили 7 тыс. Реальная (чистая) доходность в нашем примере таким образом составит не 6%, а (30-7)*12/6000=0,046 (т.е. 4,6%).

Как видим, на первый взгляд, несущественные детали могут заметно менять сравнительную математику преимуществ аренды и ипотеки. Действительно, человек, который продолжает арендовать, выплачивает «дяде» изрядную часть наличности, что не может его радовать, но зато он и не оплачивает многие расходы, которые ему пришлось бы нести, если бы квартира была в его полноправной собственности. А «ипотечник» наоборот.

Кстати, теперь мы близки и к разгадке парадокса, наблюдаемого в некоторых европейских странах. Там зачастую бывает так, что арендная ставка выше (!) чем ставка по ипотеке. Что на первый взгляд выглядит абсурдно: если ипотека столь дешева, то естественно выгоднее становится брать кредит, а не арендовать. Однако популярность аренды в Европе на самом деле гораздо выше, чем в России.

Разгадка именно в дополнительных затратах, которые несет собственник. Налоги, коммунальные платежи отнимают так много, что чистая доходность от аренды падает куда-то к нулевой отметке (и ниже чем ставка ипотеки). Люди не дураки и на своем опыте понимают, что иметь свое жилье - это конечно прекрасно, но достаточно накладно.

//////////////////////////

См. также:

Вечный двигатель опять не заработал. Почему ипотечный платеж всегда выше арендного

И все-таки, что выгоднее, ипотека или аренда

Делать ли ремонт в квартире под сдачу в аренду


Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 23 comments

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…