Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Три больших вранья о недвижимости

На рынке недвижимости крутятся большие деньги и сталкиваются крупные интересы.

А там, где цена вопроса велика, там и сеть изо лжи должна быть достаточно прочной, чтобы вся строительная конструкция в одночасье не развалилась.

И это не просто какая-то маленькая неточность. Это целая идеология лжи.

Ведь, как известно, чтобы в ложь поверили, она должна быть поистине грандиозных размеров.

Разберем три основных типа вранья о недвижимости, которым запудривают мозги несведущих обывателей.

Хотя бывает непросто однозначно быть уверенным что это – сознательная дезинформация или авторы неправды от частого ее повторения, сами в нее поверили.

Впрочем, для нас это неважно: нам главное зафиксировать и понять, как работает ложь на рынке недвижимости.

Недвижимость всегда дорожает

На тему неминуемого подорожания написаны сотни, тысячи, миллионы статей. Интернет завален сообщениями такого рода. Ежедневно появляются апокалиптические новости «все пропало, завтра будет дороже». Аргументация под это подводится разнообразная, но обычно жидкая с точки зрения логики: все равно мало кто может понять причинно-следственные связи и подвергнуть критике несостоятельные теории адептов удорожания.


Поэтому главное нагнать жути: все подорожает, мы-то точно знаем (= не знают). Как пример можно привести ужастик, что в связи с отменой ДДУ (договоров долевого участия) недвижимость вырастет в цене. Ни разу не видел, чтобы хоть один автор потрудился привести внятное экономическое обоснование, почему (по его мнению) это произойдет. Многие даже не понимают разницы между ценообразованием на «новостройки» и готовое жилье. Но при этом с апломбом вещают, что случится именно рост цен.

Задача вранья очевидна. Считается, что если население ждет роста цен, то оно активнее несет денежки застройщикам. Пожалуй, так и есть, но есть одна проблема: от того, что люди выложат все деньги сегодня, они богаче не станут, так что искусственная стимуляция спроса приведет к неизбежному падению спроса завтра. А что делать застройщикам тогда? – Правильно, усиливать нагнетание страшилок! В результате строительный рынок долгие годы живет в состоянии, близком к истерике – ведь нужно постоянно множить страх: иначе покупатели уже не «ведутся». Понятно, что рано или поздно или деньги у людей окончательно закончатся или они перестанут реагировать даже на самые талантливые страшилки. Но то будет завтра: так далеко никто не заглядывает.

Подробнее про технологиях манипуляций относительно грядущего удорожания можно почитать тут:

https://zen.yandex.ru/media/monstrt_amadey/kazusy-neracionalnogo-povedeniia-naletai-podorojaet-5bb8c8c9e27ae900aab17502


Строители работают на грани рентабельности

Это настолько часто встречающийся аргумент, что его стоит разобрать отдельно. Себестоимость-де так велика, что прибыли мы (строители) в глаза не видим. Поэтому, кстати, рост цен на квартиры неминуем (смотри выше).

Можно, конечно, поинтересоваться у застройщиков: а у вас вообщебывают ситуации, когда вы работаете НЕ на грани рентабельности?

Думаю, такие случаи редки или вовсе отсутствуют.

При этом, несмотря на бесконечные стенания, что вот-вот они разорятся и все пропало, объемы строительства близки к максимальным, и ни сокращения предложения, ни роста цен особо не наблюдается. Тем не менее, плач о растущей себестоимости не затихает. Почему?

Здесь нелишним будет также напомнить, что конечная цена для покупателей в различных регионах отличается существенно - в разы. Кирпич, бетон, арматура вроде везде одинаковые, да и зарплаты строителей отличаются не настолько сильно, чтобы обосновать такую разницу.

В Москве продажная стоимость квартир примерно в 4-6 раз выше, чем в большинстве регионов. Если поверить строителям, что они работают на «грани рентабельности», то значит и себестоимость в столице настолько же выше. Любому здравомыслящему человеку ясно, что кто-то тут лукавит (мягко говоря).

Объясняю, в чем состоит фокус: в себестоимость строительства в «жирных» регионах включается сверхприбыль от строительства, или по-другому, рента.

Рентой я называю разницу между продажной ценой и реальными затратами на возведение здания. По факту рента пилится между большим количеством участников – самими застройщиками, лендордами (владельцами земли), государством (затраты на «согласования»), чиновниками (откаты), топ-менеджерами (сверхзарплаты руководства).

Для застройщика все, что не является его прибылью – затраты (например, расходы на покупку земли), которые с легкостью записываются в графе «себестоимость».

Чем выше продажная цена, тем больше рентные затраты. В этом чудо, что «себестоимость» строительства оказывается всегда близкой к цене продажи. Даже если цена квадрата в Москве вырастет до миллиона рублей, строители все равно будут жаловаться на высокую себестоимость. Давайте скажем честно: они просто врут.

Рынку нужна стимуляция ипотечного кредитования

Как обычно, все якобы о простом человеке. Дескать, у людей не хватает денег на покупку квартиры, поэтому необходимо им помочь. А как помочь? – ну конечно, выдать им кредит…

Самое главное – что поменяли причину и следствие. Проблема не в том, что у людей нет денег, а проблема в том, что цены на квартиры слишком высокие. И раздача дешевых ипотечных кредитов эту главную проблему не решает, а очень часто даже наоборот провоцирует. Например, рост номинальных цен в 2018 году целиком на совести ипотечного кредитования – когда впрыснули почти 3 трлн. руб. кредитных денег на рынок.

Задача всех заинтересованных лиц простая – удержать цены любой ценой (такой каламбур). Если спроса не хватает – раздать кредиты. Если все равно недостаточно – снизить ставку.

При этом забывается, что далеко не все люди мечтают брать ипотеку. Есть и те, кто честно накапливает, порой в течение долгих лет, средства на покупку квартиры. И раздача дешевых кредитов отдаляет для них перспективу покупки своего жилья.

Ясно, что задача №1 – удерживание цен. Ни о каком благе населения никто не думает. Вранье это все.


Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 24 comments

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…