Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

ВСЕ ПРОИЗОШЕДШЕЕ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА 10 ЛЕТ НА ОДНОМ ГРАФИКЕ

Особенность нашего восприятия: мы хорошо запоминаем непродолжительные, но яркие события. А по-настоящему важные трансформации не замечаем лишь потому, что они происходят ежедневно микроскопическими шажками.








Московский рынок недвижимости за 10 лет изменился очень сильно. Но большинство так это и не поняло, хотя уже живет (и привыкло) к другой реальности. Обычно при слове «Москва» провинциал раздраженно пожимает плечами – вроде как «нас не волнуют их заботы». Но это не так – структурные изменения затронули всю страну, причем они вышли далеко за пределы не только Москвы, но и непосредственно рынка недвижимости.

Посмотрим на этот график и выделим самое главное.

1. Зарплаты в Москве устойчиво росли в номинале на протяжении всех десяти лет. Но на график попал не рост зарплат, а РАЗНИЦА между московской и региональной (точнее, среднероссийской) зарплатой. Как мы видим, эта разница (дельта) также постоянно росла. То есть теоретически средний россиянин при переезде в Москву выигрывал все больше и больше в зарплате (в номинале).

2. Эта дельта изначально перекрывалась запретительно высокими арендными ставками в Москве (т.е. средний россиянин при переезде в столицу реально ничего не выигрывал, поскольку весь прирост зарплаты уходил на аренду).


3. Номинальные цены на недвижимость в Москве 10 лет топтались на месте (это символизирует аренда однушки, которая все это время болталась в районе 30 тыс./мес. с небольшими флуктуациями. К сожалению, Миэль перестал публиковать цены по аренде 2018 году, но картина и так вполне ясна).

4. Реальные цены на недвижимость в Москве постепенно снижались, поскольку покупательская способность рубля сокращалась. В пересчете на среднюю зарплату цены на недвижимость (аренду) также снижались – зарплаты росли, а аренда нет. Снижение реальных цен – прежде всего результат бурного строительства сначала в Подмосковье, а потом и в Москве. Арендаторы неумолимо съезжали в собственное жилье, что не позволяло собственникам повышать арендную плату. Но на их место приезжали новые – из регионов.

5. Подобный феномен – рост номинальной зарплаты при стабильной аренде усилил выгоду от переезда провинциала в Москву. Отметим, что прирост зарплаты превысил затраты на аренду (нижний график вышел в плюс в начале 2016 года). Теперь не только высококлассные специалисты, но и вполне себе средние получили возможность повысить свое благосостояние за счет смены места жительства.

6. Все это привело к резкому усилению миграции в мегаполисы (похожая ситуация случилась в Санкт-Петербурге и некоторых других агломерациях). Чем больше застраивалось бывших полей вокруг столицы, тем больше мигрантов задумывалось о переезде. Смотри также статью
Как московская недвижимость мигрантов отпугивает

Поскольку власти заявляют новые грандиозные планы по застройке Москвы (реновация, Новая Москва и т.д.) можно ожидать, что указанные тенденции сохранятся. За счет миграции реальные цены в Москве будут постепенно снижаться (иначе новых мигрантов не привлечь), но номинально будет наблюдаться стабильность. Региональные рынки труда ждут нелегкие времена, т.к. в полной мере сыграет эффект потери рабочей силы. Недвижимость там не будет пользоваться особым спросом и будет падать не только в реальных, но и в номинальных ценах.


Subscribe
Buy for 10 tokens
Buy promo for minimal price.
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 10 comments