Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

"Новостройки" - это не квартиры!

Надо написать аршинными буквами и расклеить по всем стенам в офисах, где сидят матерые «аналитики» рынка недвижимости.

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

Впрочем, не уверен, что это поможет, потому что раз за разом  появляются новости а-ля «почему подорожают квартиры на ранней стадии  строительства», «упало предложение квартир в новостройках» и т.д.

И здесь непонятно: то ли «эксперты» сами не понимают разницы между  квартирами и их недостроенными прототипами, то ли сознательно вводят  народ в заблуждение, пытаясь обосновать рост цен, там, где его нет в  помине.

То, что обычно называют новостройками – честнее было бы назвать  «недостройками» - так гораздо точнее. А еще правильнее сказать, что это Обещание застройщика построить и передать квартиру покупателю  или фьючерс на квартиру. Для простоты мы так и будем коротко называть  его в дальнейшем – Фьючерсом, по аналогии с деривативами (производными  финансовыми инструментами).

Что отличает Фьючерс от квартиры? Любому мало-мальски трезвому человеку ясно, что дистанция между ними огромного размера.

Квартира – это физический объект, в котором можно жить. Или можно сдавать ее и получать арендный доход.

Фьючерс – это просто бумажка, которая может материализоваться в  квартиру (когда-нибудь в будущем), но может и не материализоваться, в  зависимости от вашего везения и устойчивости застройщика.



В квартиру вы сможете зайти и закрыть за собой дверь. Во фьючерс вы  тоже можете «зайти», но вот выйдете ли с профитом обратно или повисните в  воздухе – этого никто не знает.

Иными словами, совершенно различны риски владения Квартирой и Фьючерсом.

У нас любят повторять, что квартира – самый безопасный актив.  Допустим, это так (хотя это не так), но почему-то те же люди, которые с  пеной у рта доказывают, что безопасней вложений в недвижимость ничего  нет, как ни в чем не бывало покупают вместо этого Фьючерс, на который  надежность недвижимости явно не распространяется.  Потому что

НОВОСТРОЙКИ   - ЭТО НЕ КВАРТИРЫ.

Также совершенно различен правовой статус документов – права собственности на квартиру и, например, договора долевого участия.

ДДУ не делает вас собственником квартиры – потому что квартиры нет;  это лишь обязательство застройщика передать вам квартиру по окончанию  строительства.

Но, что вызывает, пожалуй, наибольшее непонимание (про риски  большинство граждан все-таки смутно догадываются), так это  принципиальные отличия в ценообразовании между Квартирой и Фьючерсом.

Квартира, как известно – физический объект длительного пользования,  поэтому ее свойства мало изменяются во времени. Вы купили квартиру и  через три года ее же продали. Физические свойства ее не изменились  (небольшой износ не в счет). Поэтому говорить о динамике цен более-менее  корректно.

Фьючерс на квартиру – это финансовый инструмент с некоторыми специфическими свойствами.

Одно из таких свойств – менять свою цену в зависимости от того,  каковы шансы на достройку дома, а также от того, сколько времени  осталось до ввода здания в эксплуатацию.

Примерно так же как облигация растет в цене по мере приближения даты  выплаты купона. Или акция растет в цене, когда близится дата дивидендной  отсечки.

Так и наш Фьючерс будет дорожать, пока наконец дом не будет достроен,  и счастливый собственник не станет всамделишным обладателем квартиры.

Очевидно, что Фьючерс продается дешевле готовой квартиры, отражая  возможные риски недостроя. Но это лишь одна, и не самая главная причина.

Как известно, застройщики продают населению фьючерсы с дисконтом к  цене готовой квартиры, поскольку нуждаются в финансовых ресурсах на  строительство дома. У них есть альтернатива – заключить с населением  ДДУ, продав «квартиры» со скидкой, либо взять кредит в банке и продать  готовые квартиры по рыночной цене, но заплатив процент банку. Поэтому  ясно, что дисконт по Фьючерсу – не что иное, как завуалированные  процентные затраты застройщика. Они будут тем выше, чем больше время  пользование деньгами и чем выше банковский процент. Поэтому чем больше  времени до окончания срока строительства, тем бОльшим будет дисконт.

Вот мы и разгадали нехитрую загадку, отчего «новостройки дорожают по  мере строительства». Эту мантру повторяют очень многие и очень часто –  но мало кто понимает, что это просто одно из свойств Фьючерса.  Разумеется, к росту цен на квартиры это не имеет никакого отношения,  потому что

НОВОСТРОЙКИ ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

Это всего лишь фьючерс, растущий по мере приближения времени погашения. Да, я вынужден вновь это повторить.

Смешение рынка готовых квартир и «новостроек» приводит порой к  полному бедламу в аналитике. Можно анализировать отдельно вторичный  рынок, отдельно рынок новостроек, но вот говорить, что «дорожают  квартиры в новостройках» - абсолютно безграмотная вещь.

Кстати, не нужно думать, что «инвесторы», которые скупают квартиры на  котлованах, а затем перепродают ближе к окончанию строительства,  зарабатывают на недвижимости. Да, они порой зарабатывают (если не  остаются без штанов), но не на недвижимости – консервативном активе – а  не рискованных финансовых операциях.

См. также:

Нафига козе баян: зачем дольщики упрямо лезут в новостройки

Всех пугают, что отмена "долевки" приведет к росту цен. Не бойтесь: цены снизятся!


Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 100 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Странно, а я недавно смотрел квартиру в новостройке. Прям вошел в нее, походил по бетонному полу, посмотрел планировку, пооткрывал окна. А оказывается ходил по воздуху.
Ну, походили, стены потрогали. А жить-то там чего не стали?))

hogzon

2 years ago

geosts

2 years ago

Тут важное уточнение - СМЕШИВАЮТ часто фьючерс и реально существующее жилье в одну кучу.

Часть новостроек уже существует в реале (готовы), а часть - именно фьючерсы. Но "аналитика" их не разделяет.
Вот именно. Если дом сдан и можно сразу оформить право собственности, то это уже, конечно, не фьючерс. Хотя и не совсем вторичка тоже.
Рубль - не деньги!

Понятно, почему?
Нет, не понятно)

Как кто-то сказал гениальную фразу "Деньги - это то, что принимают в качестве денег"
я купил квартиру в новостройке, живу уже в ней 6 лет.
Вы купили фьючерс, который материализовался через некоторое время в квартиру, в которой Вы живете уже 6 лет.
Так будет точнее

sobolev82

2 years ago

monstrt_amadey

2 years ago

iv_sav

December 12 2018, 09:57:58 UTC 2 years ago Edited:  December 12 2018, 09:58:28 UTC

Всё так зыбко, так необязательно организовано всё, что, похоже, и про квартиры тоже самое можно будет утверждать с полным основанием: квартира - это не квартира, и хлеб - это не хлеб, а закон - это не закон...
Вы не поняли.
Квартира - это физический объект, в котором можно жить.

"Новостройка" - это финансовый актив

iv_sav

2 years ago

ripvandamm

2 years ago

Новостройка это новый построенный дом.
Ещё раз НОВОСТРОЙКА ЭТО НОВЫЙ ПОСТРОЕННЫЙ ДОМ. И в новопостроенных домах вполне себе могут дорожать квартиры.
А долевое участие это не новостройка. Это ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ!
Ну если автор дурак и этого не понимает,то зачем других обманывать.
<И в новопостроенных домах вполне себе могут дорожать квартиры

Могут. А могут дешеветь. И кстати, обычно если к окончанию строительства (а это как раз и есть настоящая новостройка) не все продано, то застройщик СНИЖАЕТ цены / предлагает скидки. Поскольку не заинтересован держать на балансе не проданные квартиры.
То, что обычно вкладывают в понятие "дорожащие новостройки" - это именно котлованы на разных стадиях

badgogi777

2 years ago

koko koko

2 years ago

badgogi777

2 years ago

koko koko

2 years ago

monstrt_amadey

2 years ago

badgogi777

2 years ago

koko koko

2 years ago

carefu1

2 years ago

Как-то странно представить, что кто-то этой разницы не понимает и нуждается таких текстах.
Мне тоже было странно сначала. А Вам не странно, что человек говорит, что "Квартира - самый надежный в мире актив" и... покупает Фьючерс.
Не все новостройки - рискованные вложения.В том же Петербурге есть застройщики, которые точно доведут дело до конца в оговоренные сроки.Есть субподрядчики, которые имеют дело только с такими застройщиками. По паре застройщик - генеральный субподрядчик можно смело оценивать котлован.
Безусловно, есть разные степени риска.

Но дело не только в том, что "новостройки" несут риски.
А в том, что последние продаются с дисконтом, который означает процентные затраты застройщика. Это плата за пользование деньгами дольщиков и соответственно рост цены "новостройки" будет происходить автоматически по мере сокращения периода кредитования.

И к росту цены квартир это отношения не имеет. Но никакие аналитики про это не пишут, повторяя свое "квартиры растут в цене!"

mecsiga

2 years ago

badgogi777

2 years ago

redbellyscum

2 years ago

koko koko

2 years ago

Саша Куликов

December 12 2018, 10:37:48 UTC 2 years ago Edited:  December 12 2018, 10:40:08 UTC

С какой это стати автор решил,что его собственное понимание термина "новостройка" является верным? Миллионы людей под термином "новостройка" понимают уже построенный ,принятый всеми комиссиями,со всеми подключёнными коммуникациями, сданный в эксплуатацию дом в котором можно жить.Всё другое называется "договор о долевом участии","строящееся жильё", просто "стройка","фьючерс", "на...балово" или как-нибудь иначе.Если в круге общения автора под "новостройкой" понимается нечто иное,то это проблема автора и его круга общения,для которого вероятно и написан этот пост.
Если это проблема, то точно не автора.
Потому что термином новостройка называют именно то, что написано в моей статье.

А квартиры в сданных домах... никак не называют. Да и мало их остается - обычно все расхватывают до сдачи дома

Anonymous

December 12 2018, 10:40:26 UTC 2 years ago

Поганые пенокартонные путинки все придется сносить в ближайшие 20 лет. Это была афера века изначально не предназначеная для жизни.
Покупают их только отборные дебилы.
Вы абсолютно правы!
Скоре привычка в житейском обиходе говорить квартиры, объект недвижимости. А так да, всё зависит от того, будет ли дом достроен.
Ага. Вот накупят дольщики таких фьючерсов, а потом на коленях стоят "нас наипали - дайте квартиру". И государство за мой счет дает им вместо фьючерса квартиру.

Зы а сколько дисконт сейчас ,кстати , за фьючерс. А то мне жилье не надо, но любопытно, а искать лень.
<Зы а сколько дисконт сейчас ,кстати , за фьючерс. А то мне жилье не надо, но любопытно, а искать лень

По-разному. И зависит от того, на какой стадии покупка. По логике, если принять мою версию, что скидка на Фьючерс равна процентным затратам застройщика, то по ставке 12% годовых на три года это составит 40% на вложенные средства. А скидка от готовой квартиры соответственно около 30%

Виктор Иванов

2 years ago

badgogi777

2 years ago

Виктор Иванов

2 years ago

badgogi777

2 years ago

Виктор Иванов

2 years ago

badgogi777

2 years ago

Виктор Иванов

2 years ago

Бра-во! У меня приятель купил такую... и даже получил в собственность - бетонную коробку

И вот уже год он пытается получить из нее квартиру... ))
Ага. Зато "сэкономил" на покупке или почувствовал себя инвестором

alejorojas

2 years ago

А что скажет про это главный специалист жж Немихаил?
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →