Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

"Новостройки" - это не квартиры!

Надо написать аршинными буквами и расклеить по всем стенам в офисах, где сидят матерые «аналитики» рынка недвижимости.

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

Впрочем, не уверен, что это поможет, потому что раз за разом  появляются новости а-ля «почему подорожают квартиры на ранней стадии  строительства», «упало предложение квартир в новостройках» и т.д.

И здесь непонятно: то ли «эксперты» сами не понимают разницы между  квартирами и их недостроенными прототипами, то ли сознательно вводят  народ в заблуждение, пытаясь обосновать рост цен, там, где его нет в  помине.

То, что обычно называют новостройками – честнее было бы назвать  «недостройками» - так гораздо точнее. А еще правильнее сказать, что это Обещание застройщика построить и передать квартиру покупателю  или фьючерс на квартиру. Для простоты мы так и будем коротко называть  его в дальнейшем – Фьючерсом, по аналогии с деривативами (производными  финансовыми инструментами).

Что отличает Фьючерс от квартиры? Любому мало-мальски трезвому человеку ясно, что дистанция между ними огромного размера.

Квартира – это физический объект, в котором можно жить. Или можно сдавать ее и получать арендный доход.

Фьючерс – это просто бумажка, которая может материализоваться в  квартиру (когда-нибудь в будущем), но может и не материализоваться, в  зависимости от вашего везения и устойчивости застройщика.



В квартиру вы сможете зайти и закрыть за собой дверь. Во фьючерс вы  тоже можете «зайти», но вот выйдете ли с профитом обратно или повисните в  воздухе – этого никто не знает.

Иными словами, совершенно различны риски владения Квартирой и Фьючерсом.

У нас любят повторять, что квартира – самый безопасный актив.  Допустим, это так (хотя это не так), но почему-то те же люди, которые с  пеной у рта доказывают, что безопасней вложений в недвижимость ничего  нет, как ни в чем не бывало покупают вместо этого Фьючерс, на который  надежность недвижимости явно не распространяется.  Потому что

НОВОСТРОЙКИ   - ЭТО НЕ КВАРТИРЫ.

Также совершенно различен правовой статус документов – права собственности на квартиру и, например, договора долевого участия.

ДДУ не делает вас собственником квартиры – потому что квартиры нет;  это лишь обязательство застройщика передать вам квартиру по окончанию  строительства.

Но, что вызывает, пожалуй, наибольшее непонимание (про риски  большинство граждан все-таки смутно догадываются), так это  принципиальные отличия в ценообразовании между Квартирой и Фьючерсом.

Квартира, как известно – физический объект длительного пользования,  поэтому ее свойства мало изменяются во времени. Вы купили квартиру и  через три года ее же продали. Физические свойства ее не изменились  (небольшой износ не в счет). Поэтому говорить о динамике цен более-менее  корректно.

Фьючерс на квартиру – это финансовый инструмент с некоторыми специфическими свойствами.

Одно из таких свойств – менять свою цену в зависимости от того,  каковы шансы на достройку дома, а также от того, сколько времени  осталось до ввода здания в эксплуатацию.

Примерно так же как облигация растет в цене по мере приближения даты  выплаты купона. Или акция растет в цене, когда близится дата дивидендной  отсечки.

Так и наш Фьючерс будет дорожать, пока наконец дом не будет достроен,  и счастливый собственник не станет всамделишным обладателем квартиры.

Очевидно, что Фьючерс продается дешевле готовой квартиры, отражая  возможные риски недостроя. Но это лишь одна, и не самая главная причина.

Как известно, застройщики продают населению фьючерсы с дисконтом к  цене готовой квартиры, поскольку нуждаются в финансовых ресурсах на  строительство дома. У них есть альтернатива – заключить с населением  ДДУ, продав «квартиры» со скидкой, либо взять кредит в банке и продать  готовые квартиры по рыночной цене, но заплатив процент банку. Поэтому  ясно, что дисконт по Фьючерсу – не что иное, как завуалированные  процентные затраты застройщика. Они будут тем выше, чем больше время  пользование деньгами и чем выше банковский процент. Поэтому чем больше  времени до окончания срока строительства, тем бОльшим будет дисконт.

Вот мы и разгадали нехитрую загадку, отчего «новостройки дорожают по  мере строительства». Эту мантру повторяют очень многие и очень часто –  но мало кто понимает, что это просто одно из свойств Фьючерса.  Разумеется, к росту цен на квартиры это не имеет никакого отношения,  потому что

НОВОСТРОЙКИ ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

Это всего лишь фьючерс, растущий по мере приближения времени погашения. Да, я вынужден вновь это повторить.

Смешение рынка готовых квартир и «новостроек» приводит порой к  полному бедламу в аналитике. Можно анализировать отдельно вторичный  рынок, отдельно рынок новостроек, но вот говорить, что «дорожают  квартиры в новостройках» - абсолютно безграмотная вещь.

Кстати, не нужно думать, что «инвесторы», которые скупают квартиры на  котлованах, а затем перепродают ближе к окончанию строительства,  зарабатывают на недвижимости. Да, они порой зарабатывают (если не  остаются без штанов), но не на недвижимости – консервативном активе – а  не рискованных финансовых операциях.

См. также:

Нафига козе баян: зачем дольщики упрямо лезут в новостройки

Всех пугают, что отмена "долевки" приведет к росту цен. Не бойтесь: цены снизятся!


Subscribe
Buy for 10 tokens
Buy promo for minimal price.
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 108 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →