Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

"Новостройки" - это не квартиры!

Надо написать аршинными буквами и расклеить по всем стенам в офисах, где сидят матерые «аналитики» рынка недвижимости.

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

Впрочем, не уверен, что это поможет, потому что раз за разом  появляются новости а-ля «почему подорожают квартиры на ранней стадии  строительства», «упало предложение квартир в новостройках» и т.д.

И здесь непонятно: то ли «эксперты» сами не понимают разницы между  квартирами и их недостроенными прототипами, то ли сознательно вводят  народ в заблуждение, пытаясь обосновать рост цен, там, где его нет в  помине.

То, что обычно называют новостройками – честнее было бы назвать  «недостройками» - так гораздо точнее. А еще правильнее сказать, что это Обещание застройщика построить и передать квартиру покупателю  или фьючерс на квартиру. Для простоты мы так и будем коротко называть  его в дальнейшем – Фьючерсом, по аналогии с деривативами (производными  финансовыми инструментами).

Что отличает Фьючерс от квартиры? Любому мало-мальски трезвому человеку ясно, что дистанция между ними огромного размера.

Квартира – это физический объект, в котором можно жить. Или можно сдавать ее и получать арендный доход.

Фьючерс – это просто бумажка, которая может материализоваться в  квартиру (когда-нибудь в будущем), но может и не материализоваться, в  зависимости от вашего везения и устойчивости застройщика.



В квартиру вы сможете зайти и закрыть за собой дверь. Во фьючерс вы  тоже можете «зайти», но вот выйдете ли с профитом обратно или повисните в  воздухе – этого никто не знает.

Иными словами, совершенно различны риски владения Квартирой и Фьючерсом.

У нас любят повторять, что квартира – самый безопасный актив.  Допустим, это так (хотя это не так), но почему-то те же люди, которые с  пеной у рта доказывают, что безопасней вложений в недвижимость ничего  нет, как ни в чем не бывало покупают вместо этого Фьючерс, на который  надежность недвижимости явно не распространяется.  Потому что

НОВОСТРОЙКИ   - ЭТО НЕ КВАРТИРЫ.

Также совершенно различен правовой статус документов – права собственности на квартиру и, например, договора долевого участия.

ДДУ не делает вас собственником квартиры – потому что квартиры нет;  это лишь обязательство застройщика передать вам квартиру по окончанию  строительства.

Но, что вызывает, пожалуй, наибольшее непонимание (про риски  большинство граждан все-таки смутно догадываются), так это  принципиальные отличия в ценообразовании между Квартирой и Фьючерсом.

Квартира, как известно – физический объект длительного пользования,  поэтому ее свойства мало изменяются во времени. Вы купили квартиру и  через три года ее же продали. Физические свойства ее не изменились  (небольшой износ не в счет). Поэтому говорить о динамике цен более-менее  корректно.

Фьючерс на квартиру – это финансовый инструмент с некоторыми специфическими свойствами.

Одно из таких свойств – менять свою цену в зависимости от того,  каковы шансы на достройку дома, а также от того, сколько времени  осталось до ввода здания в эксплуатацию.

Примерно так же как облигация растет в цене по мере приближения даты  выплаты купона. Или акция растет в цене, когда близится дата дивидендной  отсечки.

Так и наш Фьючерс будет дорожать, пока наконец дом не будет достроен,  и счастливый собственник не станет всамделишным обладателем квартиры.

Очевидно, что Фьючерс продается дешевле готовой квартиры, отражая  возможные риски недостроя. Но это лишь одна, и не самая главная причина.

Как известно, застройщики продают населению фьючерсы с дисконтом к  цене готовой квартиры, поскольку нуждаются в финансовых ресурсах на  строительство дома. У них есть альтернатива – заключить с населением  ДДУ, продав «квартиры» со скидкой, либо взять кредит в банке и продать  готовые квартиры по рыночной цене, но заплатив процент банку. Поэтому  ясно, что дисконт по Фьючерсу – не что иное, как завуалированные  процентные затраты застройщика. Они будут тем выше, чем больше время  пользование деньгами и чем выше банковский процент. Поэтому чем больше  времени до окончания срока строительства, тем бОльшим будет дисконт.

Вот мы и разгадали нехитрую загадку, отчего «новостройки дорожают по  мере строительства». Эту мантру повторяют очень многие и очень часто –  но мало кто понимает, что это просто одно из свойств Фьючерса.  Разумеется, к росту цен на квартиры это не имеет никакого отношения,  потому что

НОВОСТРОЙКИ ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

Это всего лишь фьючерс, растущий по мере приближения времени погашения. Да, я вынужден вновь это повторить.

Смешение рынка готовых квартир и «новостроек» приводит порой к  полному бедламу в аналитике. Можно анализировать отдельно вторичный  рынок, отдельно рынок новостроек, но вот говорить, что «дорожают  квартиры в новостройках» - абсолютно безграмотная вещь.

Кстати, не нужно думать, что «инвесторы», которые скупают квартиры на  котлованах, а затем перепродают ближе к окончанию строительства,  зарабатывают на недвижимости. Да, они порой зарабатывают (если не  остаются без штанов), но не на недвижимости – консервативном активе – а  не рискованных финансовых операциях.

См. также:

Нафига козе баян: зачем дольщики упрямо лезут в новостройки

Всех пугают, что отмена "долевки" приведет к росту цен. Не бойтесь: цены снизятся!


Subscribe
promo nemihail 11:00, yesterday 115
Buy for 20 tokens
Трудно представить, что сейчас можно чувствовать себя комфортно, при этом не общаясь с техникой на «ты». Скорее даже — на «эй ты, хеллоу, где мой горячий чай?» ))) Я говорю не про машины, самолеты или космические корабли, здесь другая история. Я про банальное:…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 108 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →