Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Как московская недвижимость мигрантов отпугивает

Принято думать, что «лимитчики», непрерывным поток стекающиеся в Москву, разгоняют столичный рынок недвижимости. Одно время и я так полагал: чем больше мигрантов, тем выше цены в «Нерезиновой». Казалось бы, все просто.

Однако несколько примеров знакомых, которые долго-долго сидели у себя в провинции, обзавелись семьями, детьми и лишь в последние несколько лет неожиданно надумавшие переместиться в столицу, навели меня на мысль, что причинно-следственная связь работает несколько по-другому. И в самом деле – что мешало всем этим людям приехать раньше?

В интернете на многочисленных форумах пылают страсти – одни говорят, что лучше жить в Москве, другие топят за провинцию. Истина, как обычно где-то посередине, если бы не одно «но». Деньги. В Москве банально намного больше платят, других по-настоящему весомых причин сюда ехать нет, и в этом более-менее все сходятся.

Но человек, если он планирует мигрировать в столицу, должен учитывать не только вероятный прирост дохода, но и рост стоимости жизни, а также расходы на сам переезд. Именно это на самом деле отпугивает потенциального «перебежчика», а вовсе не непримиримая ненависть к «москалям».

Как рассуждает регионал:


«В своем Волгограде я получаю 30 тыс. руб. в месяц. Если я переселюсь в Москву, мне будут платить 75 тыс. руб. Но из этих денег мне придется выложить 30 тыс. за аренду жилья, и еще минимум на 10 тыс./мес. у меня увеличатся другие расходы. В итоге на руках останется всего на 5 тыс. больше, чем у себя в Волгограде. А учитывая расходы на сам переезд, я совершенно ничего не выгадаю. Нет, не поеду я в Москву».


Как видим, несмотря на существенную «вилку» в зарплатах, регионал вовсе не обязательно торопится покорять столицу. Миграции препятствуют объективные причины, а именно высокие затраты на проживание в Москве. Если бы этого экономического препятствия не было, то и миграцию ничто не удерживало, и все волгоградцы (а также пермяки, челябинцы, куряне и т.п.) не задумываясь устремились бы на поиски лучшей жизни в Первопрестольную.

Теперь, что такое пресловутая «высокая стоимость жизни» в Москве.

Многие уверены, что «в Москве цены выше на все». Однако, это не так: отнюдь не на все. Например, цены на промышленные товары, продукты питания такие же, как и везде. Дороже оказываются лишь некоторые услуги и недвижимость.

Итак, во-первых, квартиры.

Во-вторых, разумеется, аренда этих квартир.

В третьих, дороже некоторые услуги. Например, кафе, стоматология и прочее.

Выясним на примере кафе, откуда берутся высокие цены. Понятно, что еда везде стоит примерно одинаково, однако в цену московских блюд включены затраты на аренду помещения (а это вновь недвижимость!) и затраты на персонал, которые в Москве также выше.

Но в более высоких затратах на рабочую силу в Москве также косвенно виновата московская недвижимость! Ведь если бы не такие высокие ставки на аренду, работодатели имели бы возможность нанимать дешевую рабочую силу из регионов, а вместо этого выбирают только из жителей Москвы и тех мигрантов, которые могут потянуть аренду.

Как видим, почти всю разницу в стоимости жизни прямо или косвенно определяет цена недвижимости (исключения вроде северных городов, где другие причины высокой стоимости жизни - рассматривать не будем).

У недвижимости есть принципиальное отличие по сравнению с любым другим товаром: предложение ее не может увеличиваться постоянно. Выражаясь экономической терминологией – у недвижимости низкая эластичность предложения, причем не только в краткосрочном, но и иногда – в долгосрочном периоде.

Строителям требуется время на то, чтобы построить дом. Если спрос растет, то это не приводит к быстрому росту предложения, и цена взмывает вверх.

В некоторых локациях и того хуже: предложение не может расти даже спустя какое-то время, потому что для стройки просто не находится места: вся земля в городе поделена, все свободные клочки застроены.

В такой ситуации любой скачок спроса не приводит к адекватному росту предложения, цена быстро поднимается и обратно уже не возвращается. В этом разгадка высоких цен на столичную недвижимость и объяснение, почему эта разница никогда не исчезает.

Так и получается, что различия в стоимости жизни между Москвой и регионами существует практически только благодаря более дорогой недвижимости. Недвижимость «несет ответственность» за более высокие зарплаты в столице, недвижимость не дает мигрантам неограниченно переселяться. Но верно и обратное: как только цена московской недвижимости снижается, миграционный поток из периферии в центр ускоряется.

Многие наверное обратили внимание, что последние лет 5-7 миграционный поток в столицу усилился. Разгадка простая: реальные цены благодаря масштабного строительству снизились и те, кому ранее было экономически невыгодно переселяться в столицу, задумались о переезде.

Поясним на примере с волгоградцем. Представьте, зарплаты в Москве и в Волгограде увеличились в полтора раза, а цена аренды «однушки» в Москве не изменилась (это равнозначно снижению реальных цен на недвижимость). Теперь волгоградец у себя на родине получает 30*1,5=45 тыс., а в Москве может рассчитывать на 75*1,5-30=82,5 тыс. Разница составит 37 тыс., что явно перекрывает затраты на переезд, и человек собирает манатки и устремляется на покорение столицы.

Учитывая новые грандиозные планы по строительству и перспективу дальнейшего снижения реальных цен на жилье, можно уверенно прогнозировать увеличение миграционного перетока в мегаполисы. Чем больше строят в столице – тем выше будет миграция. И так будет продолжаться до тех пор, пока не будет устранена основная причина – ужасная диспропорция в уровне доходов между регионами.

Subscribe
Buy for 10 tokens
Buy promo for minimal price.
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 17 comments