Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Как московская недвижимость мигрантов отпугивает

Принято думать, что «лимитчики», непрерывным поток стекающиеся в Москву, разгоняют столичный рынок недвижимости. Одно время и я так полагал: чем больше мигрантов, тем выше цены в «Нерезиновой». Казалось бы, все просто.

Однако несколько примеров знакомых, которые долго-долго сидели у себя в провинции, обзавелись семьями, детьми и лишь в последние несколько лет неожиданно надумавшие переместиться в столицу, навели меня на мысль, что причинно-следственная связь работает несколько по-другому. И в самом деле – что мешало всем этим людям приехать раньше?

В интернете на многочисленных форумах пылают страсти – одни говорят, что лучше жить в Москве, другие топят за провинцию. Истина, как обычно где-то посередине, если бы не одно «но». Деньги. В Москве банально намного больше платят, других по-настоящему весомых причин сюда ехать нет, и в этом более-менее все сходятся.

Но человек, если он планирует мигрировать в столицу, должен учитывать не только вероятный прирост дохода, но и рост стоимости жизни, а также расходы на сам переезд. Именно это на самом деле отпугивает потенциального «перебежчика», а вовсе не непримиримая ненависть к «москалям».

Как рассуждает регионал:


«В своем Волгограде я получаю 30 тыс. руб. в месяц. Если я переселюсь в Москву, мне будут платить 75 тыс. руб. Но из этих денег мне придется выложить 30 тыс. за аренду жилья, и еще минимум на 10 тыс./мес. у меня увеличатся другие расходы. В итоге на руках останется всего на 5 тыс. больше, чем у себя в Волгограде. А учитывая расходы на сам переезд, я совершенно ничего не выгадаю. Нет, не поеду я в Москву».


Как видим, несмотря на существенную «вилку» в зарплатах, регионал вовсе не обязательно торопится покорять столицу. Миграции препятствуют объективные причины, а именно высокие затраты на проживание в Москве. Если бы этого экономического препятствия не было, то и миграцию ничто не удерживало, и все волгоградцы (а также пермяки, челябинцы, куряне и т.п.) не задумываясь устремились бы на поиски лучшей жизни в Первопрестольную.

Теперь, что такое пресловутая «высокая стоимость жизни» в Москве.

Многие уверены, что «в Москве цены выше на все». Однако, это не так: отнюдь не на все. Например, цены на промышленные товары, продукты питания такие же, как и везде. Дороже оказываются лишь некоторые услуги и недвижимость.

Итак, во-первых, квартиры.

Во-вторых, разумеется, аренда этих квартир.

В третьих, дороже некоторые услуги. Например, кафе, стоматология и прочее.

Выясним на примере кафе, откуда берутся высокие цены. Понятно, что еда везде стоит примерно одинаково, однако в цену московских блюд включены затраты на аренду помещения (а это вновь недвижимость!) и затраты на персонал, которые в Москве также выше.

Но в более высоких затратах на рабочую силу в Москве также косвенно виновата московская недвижимость! Ведь если бы не такие высокие ставки на аренду, работодатели имели бы возможность нанимать дешевую рабочую силу из регионов, а вместо этого выбирают только из жителей Москвы и тех мигрантов, которые могут потянуть аренду.

Как видим, почти всю разницу в стоимости жизни прямо или косвенно определяет цена недвижимости (исключения вроде северных городов, где другие причины высокой стоимости жизни - рассматривать не будем).

У недвижимости есть принципиальное отличие по сравнению с любым другим товаром: предложение ее не может увеличиваться постоянно. Выражаясь экономической терминологией – у недвижимости низкая эластичность предложения, причем не только в краткосрочном, но и иногда – в долгосрочном периоде.

Строителям требуется время на то, чтобы построить дом. Если спрос растет, то это не приводит к быстрому росту предложения, и цена взмывает вверх.

В некоторых локациях и того хуже: предложение не может расти даже спустя какое-то время, потому что для стройки просто не находится места: вся земля в городе поделена, все свободные клочки застроены.

В такой ситуации любой скачок спроса не приводит к адекватному росту предложения, цена быстро поднимается и обратно уже не возвращается. В этом разгадка высоких цен на столичную недвижимость и объяснение, почему эта разница никогда не исчезает.

Так и получается, что различия в стоимости жизни между Москвой и регионами существует практически только благодаря более дорогой недвижимости. Недвижимость «несет ответственность» за более высокие зарплаты в столице, недвижимость не дает мигрантам неограниченно переселяться. Но верно и обратное: как только цена московской недвижимости снижается, миграционный поток из периферии в центр ускоряется.

Многие наверное обратили внимание, что последние лет 5-7 миграционный поток в столицу усилился. Разгадка простая: реальные цены благодаря масштабного строительству снизились и те, кому ранее было экономически невыгодно переселяться в столицу, задумались о переезде.

Поясним на примере с волгоградцем. Представьте, зарплаты в Москве и в Волгограде увеличились в полтора раза, а цена аренды «однушки» в Москве не изменилась (это равнозначно снижению реальных цен на недвижимость). Теперь волгоградец у себя на родине получает 30*1,5=45 тыс., а в Москве может рассчитывать на 75*1,5-30=82,5 тыс. Разница составит 37 тыс., что явно перекрывает затраты на переезд, и человек собирает манатки и устремляется на покорение столицы.

Учитывая новые грандиозные планы по строительству и перспективу дальнейшего снижения реальных цен на жилье, можно уверенно прогнозировать увеличение миграционного перетока в мегаполисы. Чем больше строят в столице – тем выше будет миграция. И так будет продолжаться до тех пор, пока не будет устранена основная причина – ужасная диспропорция в уровне доходов между регионами.

Subscribe
Buy for 10 tokens
Buy promo for minimal price.
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 17 comments