Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Мифы рынка жилья: метро увеличивает цены на квартиры

Не секрет, что чтобы ни  происходило в России, это обязательно приводит к росту цен на жилье. (Даже если высадятся инопланетяне, то ждите роста цен на квартиры: ведь всем известно, что недвижимость всегда в цене).

А если серьезно, то  достаточно часто встречается такое мнение, что строительство метро (равно как любое другое благоприятное изменение инфраструктуры) приводит к росту цен на недвижимость. Развернуть аргументацию никто обычно не удосуживается: дескать, все просто - открыли станцию, цены выросли, чего еще непонятного?


Сразу поясню, что если говорить про конкретную локацию, где открыли метро, то там и только там, цены  действительно могут немного подрасти (причем, как правило, не в момент открытия, а намного раньше - уже в момент объявления о намерениях). Но это повышение будет полностью нивелировано снижением во  всех остальных районах, откуда спрос переместился в наш район с метро. Кроме того, улучшение транспортной доступности увеличивает зону городской застройки, что, при прочих равных, в долгосрочном периоде приводит к снижению цен по городу в целом (подробнее об этом ниже). Иными словами, рост цен будет наблюдаться лишь в одном районе – а по всему городу цены снизятся. Но никто естественно об этом не напишет,  предпочитая говорить лишь о росте цен, откуда и родился и тихо здравствует данный миф.

Цены на недвижимость –  это не сферический конь в вакууме, которые могут меняться по желанию застройщиков и агентств недвижимости. Цены определяют спрос и предложение. Под спросом мы понимаем сумму денег, которые покупатели готовы выложить за квартиры, а под предложением – стоимостную сумму квартир, которую могут предложить продавцы на первичном и вторичном рынке.

Допустим, открыли  станцию метро. И что – у покупателей стало больше денег? Очевидно, нет. Дополнительный спрос может возникнуть лишь за счет сокращения спроса в  других районах. Пример: Маша хотела купить квартиру у м. Кузьминки, но открыли ветку в Солнцево, и она приобрела квартиру там. Спрос в Солнцево  увеличился, а в районе Кузьминки сократился. В целом по городу спрос не  изменился.

Город большая открытая  система – если где-то прибыло, то в другом месте убыло. Деньги могут перетекать между районами, но не более того.

Мы рассмотрели ситуацию с точки зрения спроса. Но есть еще предложение. Как повлияет открытие новых станций метро на него?

Предложение будет расти по двум векторам:

1. Расширение зоны охвата. Поясним на примере: Вася задумал купить квартиру в Москве. Но у него было обязательное требование: только рядом со станцией метро, поэтому он рассматривал квартиру только внутри МКАДа. Однако после того как  открылась станция «Новокосино», он стал присматриваться к квартирам в городе Реутов, и, в конце концов, купил себе жилье там. Благодаря  строительству метро увеличилась зона охвата, куда попали ранее не  конкурентные районы Москвы и даже некоторые локации Московской области. Что, по сути, равнозначно росту предложения в самой Москве.

2. Рост строительства в новых районах. Высокие цены в Москве помимо прочего связаны с нехваткой мест под застройку. Предложение, в том числе потенциальное, ограничено свободными площадками  под застройку, попросту говоря, в старых районах негде строить новые  дома. Строительство метро, особенно за МКАДом отчасти решило эту  проблему – т.к.  ранее неиспользованные площадки под строительство стали  вводится в оборот. А не использовались они по простой причине – до  этого никому не интересен был участок вдали от метро, поскольку на него  не было покупателей. Но стоило там появится станции (или даже просто власти пообещали построить в будущем), как ситуация изменилась и развернулось бурное строительство. Предложение выросло. Примеры – район  Некрасовки, метро Селигерская, Солнцево, Новая Москва.

Подводя итог, метро,  приводящее к росту цен – миф. В целом по городу благодаря развитию  транспортной системы цены напротив снижаются.

Subscribe
promo nemihail 11:00, вчера 116
Buy for 20 tokens
Трудно представить, что сейчас можно чувствовать себя комфортно, при этом не общаясь с техникой на «ты». Скорее даже — на «эй ты, хеллоу, где мой горячий чай?» ))) Я говорю не про машины, самолеты или космические корабли, здесь другая история. Я про банальное:…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 19 comments