Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Новая концепция арендного бизнеса?

Частникам предлагается купить апартаменты, которые будет сдавать за них  Управляющая Компания, а они будет только денежки получать в виде  процентов. На первый взгляд выглядит заманчиво… и рискованно.

Одно время были  разговоры о том, что едва ли когда-нибудь организованный рынок аренды  составит конкуренцию частным собственникам, сдающим свои квартиры,  потому что выходит намного дороже, да и перспектив особых не  прослеживается.

Однако постепенно на  рынок выходят апартаменты с изначально заложенной программой по  организованной сдаче недвижимости в аренду – во-первых, через  Управляющую Компанию, во-вторых в комплекте с круглосуточным сервисом,  фитнесом, кафе и так далее. Конечно, инвестиционный доход будет  значительно уменьшен платежами в Управляющую Компанию, но зато он будет  постоянным, чем-то сродни банковскому депозиту, а самое главное,  инвестиция не будет требовать личного внимания инвестора.

Такие проекты обычно  располагаются рядом со станцией метро, где строятся специальные  комплексы, являющиеся чем-то средним между обычными многоэтажными домами  и гостиницами.

Вот, например, как рекламирует свой проект один из застройщиков (название комплекса изменено):


Апарт-отель ForWard —  объект коммерческой недвижимости, в котором все апартаменты принадлежат  частным и институциональным инвесторам. В интересах собственников  действует профессиональная Управляющая компания ForWard, занимающаяся  эксплуатацией и сдачей апартаментов в аренду, что обеспечивает  инвесторам ежемесячный доход без необходимости личного участия в  процессе управления имуществом.

Иными словами, частнику  предлагается купить апартаменты, которые будет сдавать за него  Управляющая Компания, а он будет только денежки получать в виде  процентов. На первый взгляд выглядит заманчиво… и рискованно.

Что это? - Новый тренд в аренде или сомнительная идея, обреченная на неудачу?

Давайте разбираться.  Для начала, что декларируется в качестве потенциальных преимуществ такого бизнеса:

Новый доходный инструмент, экономящий время. Основной  плюс уже было упомянут – сочетание выгод от вложений в недвижимость с  возможностью пассивного извлечения дохода, как при депозите. Сейчас  владение недвижимостью так или иначе связано с дополнительными денежными  и временными затратами собственника, что существенно снижает его  мотивацию. Организованная аренда может привлечь новую когорту людей,  заинтересованных в инвестировании в необычные инструменты с  фиксированной доходностью. При этом они будут обладать понятным и  надежным недвижимым активом. Собственнику не нужно будет тратить время  на поиск жильцов, заключение с ними договора, следить за его исполнением, заниматься вселением-выселением и проч.

Прозрачное налогообложение. Государство  в последнее время явно нацелилось на обеление серого рынка аренды.  Новый формат предлагает изначально легальные способы работы – для тех,  кому важно действовать по закону.

Сервис высокого уровня. За  счет высокой концентрации объектов недвижимости станет возможен сервис,  который ни один частник не может обеспечить самостоятельно (уборка, стирка, ремонт, благоустройство территории, кафе, фитнес-центры и  прочее). Предполагается, что в таких апарт-отелях все поставлено на  конвейер, поэтому получится значительно дешевле. Потребитель также будет  привлечен сервисом, не уступающим гостинице, но при этом по ценам  значительно ниже, чем в обычных отелях.

Вообще, такие проекты  ранее уже выводились в Москве. Вот что пишут на профильных форумах:

Несколько лет назад  аналогичная гостиница появилась у тогда еще не открывшейся станции  Технопарк. Судя по тому, что сейчас ни объявлений о продаже, ни об  аренде в той гостинице не видно, можно сделать вывод, что клиентов им  хватает, и все у них идет более-менее по плану. Система там следующая:  есть номера в частной собственности, а всем администрированием  занимается управляющая компания от застройщика. Инвесторам они  гарантировали фиксированный процент, вне зависимости, заняты ли номера  или нет. По доходности получалось едва ли не больше, чем обычную  квартиру сдавать…

Но, как говорится, все  было бы замечательно, если бы не одно «но». Точнее, «оно» может  оказаться далеко не одно. Какие тут могут встретиться подводные камни:

Заявленный уровень сервиса может оказаться существенно ниже.  Есть риски скатиться к формату посуточной аренды, с соответствующим  уровнем обслуживания. Одно дело, когда люди живут в своем номере  достаточно долго; другое дело, когда все ограничивается несколькими  сутками. Тогда у жильцов отсутствует мотивация заботиться о состоянии номера, и потребуются существенные капвложения. Гостиница – весьма  специфическая форма недвижимости, требующая особого внимания. Необходимо  за всем следить – за электрической проводкой, состоянием мебели,  ковров, стен, постоянно вникать во все нюансы, о которых многие даже не  задумываются. И нет никакой гарантии или уверенности, что Управляющая  Компания захочет вникать в такие тонкости.

Маргинальный контингент.  Многие приличные и семейные люди могут отказаться жить в таком  комплексе (либо слишком дорого, либо непривычно), в итоге там будут «ошиваться»  мигранты, личности с непонятными источниками доходов и дамы  с пониженной социальной ответственностью. Из-за такого соседства  оставшиеся приличные жильцы быстро сбегут и уровень арендаторов снизится  до катастрофической отметки. Что, в конечном счете, прямо отразится на  доходах инвестора.

Слишком многое зависит от добросовестности УК.  Поначалу для привлечения покупателей управляющие компании будут  стараться держать марку, но дальше возможны неприятные сюрпризы в виде  диванов с прожженными дырками от окурков, протекающей сантехникой,  грязными кухнями и т.д. Доходность снизится – а инвесторы уже вложились и без потерь выскочить из проекта не смогут.

В общем, каждый думает сам, стоит ли оно того. Одно можно сказать точно: формат бизнеса интересный.

П.с. пост аналитический, а не рекламный, скрытых смыслов не ищите.


Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 1 comment