Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Почему Росреестр аналитику не товарищ

Статистика Росреестра по недвижимости... Рассмотрим эту весьма специфическую тему, в которой можно отыскать однако и универсальный смысл, верный для любого рынка.

(дальше будет вероятно немного занудно)


Один из популярных методов «анализа» рынка недвижимости - сравнение данных Росреестра по количеству сделок (переходов прав собственности) за различные годы, на основе чего делаются глубокомысленные выводы о состоянии рынка.
Выглядит это примерно так:






Или даже так:





Росреестр ежемесячно предоставляет сводку о количестве переходов прав в результате сделок купли-продажи жилья, количестве зарегистрированных ДДУ и сделок по ипотеке. Хотя данные имеются по всем регионам, обычно народ интересуется только Москвой.

И ведь не лень кому-то было собирать все эти цифры!

Дальше работает следующая «логика»: если количество сделок растет, то и цены на квартиры якобы будут расти, а если количество сделок падает, то цены снизятся. Короче говоря, цены и сделки будут меняться в одном направлении.

На форумах по недвижимости подобные рассуждения попадалась мне не единожды – если бы не это, я бы, наверное, даже не сел писать эту статью – поскольку ошибочность данного тезиса слишком очевидна. Однако, раз находятся сомневающиеся, то давайте вспоминать азы экономики.

Любой человек, хотя бы немного знакомый с теорией спроса-предложения, знает, что цена и количество проданного товара могут меняться как в одном направлении, так и в разных, в зависимости от того, что послужило причиной изменения – спрос или предложение.

Или кто-то торгует на фондовом рынке, несомненно, в курсе, что цена может расти и на маленьких оборотах и на больших; точно так же падение рынка возможно на больших объемах и при низкой торговой активности.

Да что там фондовый рынок! – обычные магазины, устраивающие распродажи типа «черной пятницы», специально добиваются роста продаж за счет снижения цен. И продажи в натуральном выражении действительно растут – настолько, что покупатели порой дерутся между собой за право урвать что-нибудь по дешевке.

Почему горе-аналитики решили, что на рынке недвижимости действуют какие-то иные законы, нежели во всей остальной экономике – загадка. И отчего они радуются, когда Росреестр рапортует о снижении количества переходов прав на недвижимость (по их логике цены на жилье должны в этом случае снизиться); а когда переходы прав растут – наоборот пребывают в печали?

Количество сделок, несомненно, важно для агентств недвижимости и риелторов (вот им чем больше сделок – тем лучше), а для остальных людей - мало что означает. Информационный мусор.

Почему я столь категоричен? Вспоминаем кривые спроса и предложения. Предположим, количество сделок на рынке недвижимости упало. Какие могут быть для этого причины?
1. Мог упасть спрос при постоянном предложении (например, понизились располагаемые доходы населения). Тогда цены на квартиры снизятся.
2. Или упало предложение при постоянном спросе (например, владельцы вторичных квартир решили снять свои объекты с продажи). Тогда цены на квартиры вырастут.
3. А может упал и спрос, и предложение (люди перестали интересоваться недвижимостью, но и строить стали меньше). Тогда непонятно, что будет с ценами на жилье – могут как вырасти, так и упасть.

Теперь, наоборот, представим, что количество сделок растет. О чем это может говорить?

1. Мог вырасти спрос при постоянном предложении (например, банки стали больше выдавать ипотечных кредитов). В этом случае, цены на квартиры вырастут.

2. Могло вырасти предложение при постоянном спросе (например, застройщики стали больше выводить объектов на рынок). В этом случае цены снизятся. См. картинку к посту, где показан резкий рост договоров долевого участия.

3. Выросли и спрос и предложение. Тогда, что будет с ценами однозначно сказать нельзя.

Какой именно сценарий реализуется на самом деле, иногда можно понять по косвенным признакам. Но статистика Росреестра по сделкам в этом точно не помощник.

Кстати, пару слов нужно сказать и о качестве самой статистики по сделкам (Росреестра), которая критики тоже не выдерживает.

Во-первых, не всегда понятна методология подсчета сделок (учитываются ли только жилая недвижимость или еще коммерческая; учитываются ли только квартиры или все жилые помещения (комнаты, доли в квартирах и т.д.); учитываются ли только договоры купли-продажи или частично другие (например, приватизация); как учитываются сделки на первичном рынке и многое другое). В любом случае, требуется самое подробное разъяснение методологии, без которой использовать статистику Росреестра попросту бессмысленно и опасно: если исходные данные кривые, то и выводы будут соответствующими.

Во-вторых, значительная часть сделок на вторичном рынке – это альтернативы – то есть фактически обмен недвижимости, который на динамику рынка никакого влияния не оказывает. И неважно, выросло ли количество сделок на рынке или упало, если почти все приходится на обмен. Как вычленить реальные продажи из общей массы сделок? – Из данных Росреестра – никак.

В целом, если резюмировать, данные по сделкам в лучшем случае можно рассматривать лишь в качестве справочной информации – никакой реальной пользы для анализа рынка недвижимости в них нет. Однозначной зависимости между количеством сделок и ценами на рынке нет (из снижения количества сделок не следует снижение цены, как и наоборот).


Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments