Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

ЛАЙФХАК ДЛЯ ЛЕНИВЫХ: ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Как-то неловко об этом говорить. Но все удивительно просто! – Проще не бывает.

Я много пишу о том, что  недвижимость – одна из самых сложных и загадочных тем в экономике, и  требуются специальные знания и усилия, чтобы понять происходящее на  рынке.

Но есть, однако, у нее  одно очень полезное свойство, будто специально созданное для лентяев,  позволяющее точно прогнозировать, куда двинется тренд в ближайшее время.  Причем это не какая-то «угадайка», которыми грешат прогнозы на финансовых рынках (у любого аналитика, вне зависимости от квалификации,  вероятность, что он попадет примерно 50% - либо угадал, либо нет).

Сейчас я раскрою это удивительное тайное знание – мне не жалко!

Итак, какое же фундаментальное свойство отличает недвижимость от любого другого финансового актива. Отвечаю – это инертность.

Как формируется цена актива на финансовых рынках? Предположим, что-то произошло, и цена сразу же приходит в движение, отыгрывая это событие. Более того, на некоторые инструменты (например, акции) цена начинает отыгрывать еще до того,  как событие произошло – инсайдеры в курсе того, что скоро нечто станет  известно всем, и начинают скупку или продажу акций; когда новость  действительно выходит, они фиксируют прибыль, а обычные инвесторы,  которые ни о чем не догадывались – соответственно, убытки. Как раз в  этом смысл известной поговорки «Покупай на слухах, продавай на фактах».


Именно из-за такой  стремительности прогнозировать что-либо на финансовых рынках – задача  неблагодарная или вовсе бесполезная. Также бессмысленно следить за  новостями и пытаться увязать их с колебаниями стоимости актива. Ведь сначала происходит изменение цены, а потом уже аналитики задним числом  пытаются объяснить, почему оно произошло. Для обычного человека все эти  объяснения - пустая информация.

С недвижимостью, однако,  дело обстоит принципиально иначе. Актив падает или растет с большим  запозданием после того, как событие, которое его вызвало, произошло. Лаг  может достигать 6 месяцев и даже более. Почему так?

Как известно,  предложение недвижимости не может быстро реагировать на изменения в  конъюнктуре. К примеру, власти объявили «реновацию». Очевидно, что через  некоторое время это приведет к росту предложения и снижению цен. Но любому специалисту понятно, что ожидание может растянуться на долгие  годы, пока цены действительно двинутся в нужном направлении.

Но и спрос на  недвижимость – хотя гораздо более гибкий, чем предложение – также  реагирует с приличной задержкой. Это связано с тем, что стоимость  покупки квартиры слишком велика: чтобы аккумулировать средства на нее  требуется значительное время. Например, некоему Васе подняли зарплату на  работе. Он мечтает купить квартиру, но из того факта, что у него  выросли доходы не следует, что он сразу побежит покупать квартиру: он  должен принять новую для себя ситуацию, взвесить все «за» и «против»  (покупка квартиры – ответственное решение), наконец – самое главное –  накопить для этого определенную сумму. Если Вася хочет брать ипотечный  кредит – то и в этом случае ему потребуется значительное время на подачу  заявки, одобрение банка, поиск вариантов и т.д.

С точки зрения  макроэкономики таких «Вась» может быть много и они, скорее всего, будут  действовать синхронно: если по каким-то причинам выросли располагаемые  доходы населения, то можно ожидать, что с некоторым лагом повысится  спрос и цены на жилье.

Отличие недвижимости от  других финансовых активов очевидно: у инвестора есть время, чтобы  заскочить в тронувшийся, но еще не отошедший от платформы поезд, если  появились основания, что спрос на квартиры вырастет. Или наоборот продать актив, который скоро начнет падать в цене.

«Ну и где же тут лайфхак  для ленивых?» - спросит нетерпеливый читатель. – «Автор обещал халяву, а  вместо этого опять заставляет нас думать. Как мы узнаем, какие события  приводят к росту спроса на недвижимость, а какие нет, как и где нам об  этом узнать?»

Погодите. Перехожу к  самому главному. Есть одна-единственная величина, которая определяет все  и вся в нашей экономике, в том числе цены на недвижимость. Секрета тут  нет – это цена на нефть.

Мне нередко доводилось  встречать мнение людей, которые искренне не понимают связи между ценой  бочки нефти и количеством денег в собственных карманах. Им кажется, что  это вещи параллельные – нефть это у Лукойла и Роснефти, а они простые  манагеры, которые занимаются продажей пылесосов – ну какая тут может  быть связь?

Я не буду долго  распространяться о том, как деньги от продажи нефти разливаются по всей  экономике – это тема отдельной статьи. Здесь нам достаточно просто  зафиксировать, что корреляция (зависимость) между нефтяной ценой и ценой  на недвижимость существует и она очень существенная.

Приведу один пример. В  2011-2013 средняя цена на нефть колебалась вокруг отметки 108$ за  баррель. В 2016-2017 она упала до 50$, то есть на 54%. Цена московской  недвижимости в 2011-2013 по данным irn находилась возле отметки 5100$ за метр; в 2016-2017 она стала стоить 2700$, то есть упала на 48%. Но  самое главное – практически полностью совпадают очертания линий, если  наложить один график на другой. Впрочем, удивительное сходство графиков  цен на нефть и на недвижимость давно не новость. Вот одна из  многочисленных картинок, которые демонстрируют эту связь.






Стоит обратить внимание на два момента:

1. График цены на недвижимость – более сглаженный, чем график цены на нефть.

2. Цена на недвижимость реагирует на изменение цены нефти с задержкой.

Последнее нам и нужно:  достаточно следить за ценой нефти и можно достоверно знать, что будет с  недвижимостью как минимум на перспективу 6 месяцев.

Еще пример: цена на  нефть оттолкнулась от дна в марте 2016 года. К концу 2017 года растущий  тренд стал очевиден, между тем какое-то оживление на рынке недвижимости  случилось только примерно год спустя. Локальный пик по нефти был достигнут в октябре 2018, соответственно из той же логики можно ожидать,  что максимум цен по недвижимости будет достигнут примерно к середине  2019 года. Что будет дальше – пока неясно. Как надеюсь понятно из модели  – по подобной схеме можно предсказывать цены только на ближайшие  полгода-год. Но в целом, если необходимо принимать решения о покупке или  продаже, такого временного промежутка вполне достаточно.


Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 5 comments