Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Почему вторичный рынок исключается из баланса на рынке жилья





вторичный рынок служит лишь транзитным пунктом в движении денег

Здесь мы подошли к очень  важному, и, пожалуй, революционному выводу, который следует из  балансовой модели на рынке жилья. (Опять будет сложно...)


Я утверждаю, что ни  количество предложений на вторичном рынке жилья, ни объем сделок, на  ценовую динамику существенного влияния не оказывают. Как, в общем, и вся  «вторичка». Вторичный рынок обладает вспомогательным значением как  источник многообразия на рынке жилья, что позволяет людям улучшать  условия жизни (менять район, комнатность, разъезжаться и т.д.), но с  точки зрения денежного баланса активной роли не играет. Кроме того, я  утверждаю, что собственная емкость вторичного рынка на порядок ниже, чем  принято считать (под емкостью я понимаю способность поглощать деньги  без роста цен).

Ошибки, связанные со  вторичным рынком, совершает многие (точнее сказать, все) эксперты,  которые пытаются анализировать рынок жилья, просто механически  приплюсовывая объемы предложения на первичном и вторичном рынке (есть и  те, кто вообще полагает, что вторичный рынок главный в этой паре).

В чем же принципиальное  отличие вторичного рынка от первичного? Напомним, что в случае с  покупкой новостройки деньги сразу же уходят с рынка недвижимости, так  как застройщик пускает их на стройку, оплату труда и на другие свои  расходы. Однако, если деньги поступают на вторичный рынок, то они  автоматически не уходят из системы! Акцентирую еще раз: деньги не уходят  с рынка недвижимости, так как у вторичных квартир нет себестоимости,  нет издержек. Продавцы получают деньги от покупателей и могут делать с  ними в принципе что угодно. Учитывая специфику рынка, эти деньги вновь  пускаются на рынок жилья для покупки других объектов. Точнее, у  продавцов «вторички» есть три варианта их использования (смотри схему к  посту). Они могут купить другую вторичную квартиру, могут купить  новостройку, а могут отправить деньги в банк (и только в этом последнем  случае деньги действительно покидают рынок недвижимости). Если деньги  ушли на покупку «вторички», то у следующего продавца опять есть три  варианта использования – на «вторичку», «первичку» или в банк. И т.д. до  бесконечности. В конечном счете, весь первоначальный денежный импульс  уйдет либо в «первичку», либо в банк, а на «вторичку» – ничего! Итак,  деньги, поступающие на рынок жилья проходят вторичный рынок транзитом,  но в конечном счете оседают или у застройщиков, либо возвращаются  обратно в банковскую систему.

Что же получается? – для  составления баланса вообще неважно, что происходит на вторичном рынке. А  важно вот что: сколько новых денег поступило на рынок недвижимости  (заемных и частных, без учета денег с продажи другой недвижимости) с  одной стороны; а с другой стороны – сколько денег покинуло рынок  недвижимости, через покупку новостроек и денег, которые вернулись  обратно в банковскую систему. Эту модель мы описывали в предыдущей  статье. Схему можно посмотреть ниже (зеленым цветом показаны поступления  на рынок недвижимости, оранжевым – отток с рынка недвижимости).






Какой канал оттока  важнее – новостройки или вернувшиеся в банковскую систему деньги?  Конечно новостройки! Все кто понимают менталитет россиян, в курсе, что  желающих осуществлять чистую продажу недвижимости (т.е. без покупки  других квартир) немного. Не принято просто так продавать квартиру в  России. Поэтому почти все деньги, которые изначально поступают на  вторичный рынок рано или поздно все равно окажутся у застройщиков.  Именно поэтому, например, ипотечные кредиты на покупку вторичных квартир  тоже окажутся (как минимум частично) на рынке новостроек.

Собственная емкость  вторичного рынка очень низка. Объясняю почему. Допустим, в некотором  небольшом городе N – 100 вторичных квартир на продажу по средней цене 1  миллион рублей. Недалекий эксперт, недолго думая заявит, что для того,  чтобы выкупить этот объем потребуется 100 миллионов рублей. Но на самом  деле, из этих 100 квартир, 50 квартир этой фейки и заведомо  непродаваемые объекты (например, по завышенной цене или с проблемными  документами), еще 45 это «альтернативы» (обмен, включая скрытый) и  только 5 квартир – чистая продажа. Тогда емкость вторичного рынка города  N будет жалкие 5 млн. руб. (в 20 раз ниже, чем заявил «эксперт»!). Если  на рынок поступит (например, через ипотеку) хотя бы 6 миллионов, то  цены в городе начнут расти. Об этом говорит балансовая модель рынка  жилья.

Описанные выше  рассуждения объясняют, почему многие региональные рынки жилья несмотря  на депрессию, застой и слабый спрос демонстрируют феноменально высокую  ценовую устойчивость. Цены упорно не хотят снижаться, несмотря на почти  полностью отсутствующий спрос. Все дело в том, что в депрессивных  районах мало новостроек, а они, как мы выяснили, являются основным  каналом оттока денег с рынка недвижимости. Если желающих продавать  вторичные квартиры и выводить деньги немного, то баланс притока и оттока  сохраняется (мало поступает денег и мало уходит) и цены не падают.

Низкое значение  вторичного рынка приводит к тому, что и статистика по нему становится  малополезной. Особенно учитывая, что она еще и традиционно низкого  качества. Все эти «данные Росреестра» (в которых некоторые любят  зачем-то копаться), высчитывание суммы предложений на рынке и т.д.  превращается в мышиную возню, которая все равно не может ответить на  главный вопрос: а что же будет с ценами?

Исключение вторичного  рынка из баланса позволяет сделать упор на более надежной статистике о  поступлениях на рынок жилья (например, есть точные данные об ипотечном  кредитовании) и объеме рынка новостроек. О том, как составлять баланс и  как его использовать будет рассказано в следующих статьях.

Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 1 comment