Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Балансовая модель рынка жилья







Схема движения денег на рынке недвижимости


Предупреждение: сложная, теоретическая тема!

В статье «О происхождении денег на покупку недвижимости» мы выяснили, что существуют три основных источника поступления денег на покупку недвижимости. Напомним, это:

1. Собственные средства (как правило, депозит в банке).

2. Заемные средства (ипотечные кредиты, субсидии, материнский капитал).

3. Средства, вырученные от продажи другой недвижимости.

Теперь подумаем, куда будут потрачены деньги, выделенные на приобретение недвижимости.

На первый взгляд, тут тоже все просто. Деньги уйдут на покупку:

1. «Первички» (новостройки).

2. «Вторички».


С «первичкой» все понятно. Когда деньги от покупателя поступают застройщику, то они уходят с рынка недвижимости – ведь застройщику эти деньги необходимы на финансирование самой стройки, зарплаты, банковских процентов, налогов и т.п.

Со «вторичкой» история иная. Покупатель расстается со своими деньгами, как и в случае с новостройкой, но теперь они не обязательно уходят с рынка недвижимости. Ибо продавец может на эти деньги тоже купить квартиры. А точнее:

2А. На эти деньги будет куплена «первичка».

2Б. На эти деньги  будет куплена вторичная квартира.

2В. Деньги могут быть положены в банк (выведены с рынка недвижимости).

Несложно заметить, что «2А+2Б» соответствуют пункту «№»3 в источниках происхождения денег на покупку недвижимости. Надеюсь, у читателей голова еще не пошла кругом? Если нет, то тогда продолжаем.

Кстати, посмотрите внимательно на рисунок к посту. Там показаны всевозможные варианты движения денег при покупке недвижимости. Средства, вырученные с продажи вторичных квартир, которые затем пошли на покупку других вторичных квартир, показаны круговой стрелкой. Это так называемые «альтернативы» и самый сложный момент для понимания. Многие, с кем я общался, не понимают этой особенности вторичного рынка, когда продавцы недвижимости на вырученные от продажи деньги покупают другие объекты. Фактически, это не продажа, а завуалированный обмен, который не приносит новых денег на рынок недвижимости, а, следовательно, не влияет и на баланс на рынке!

Еще один ключевой момент, который мало кто «догоняет» – ипотечные кредиты, которые идут на вторичный рынок все равно влияют на первичный рынок, т.к. рано или поздно в цепочке альтернатив, кто-то понесет деньги в новостройку (стрелочка «вп» на рисунке).

Чтобы модель стала более понятной, представьте рынок недвижимости в виде огромного бассейна, в который заливаются деньги – заемные и частные. Также из бассейна есть слив – в виде первичного рынка жилья и денег, которые население кладет обратно в банк (П и Д2 на рисунке). В состоянии равновесия приток денег равен оттоку с него. Если денег на рынок поступает больше, чем уходит, то цены начинают расти, слив увеличивается и баланс восстанавливается.

Приравняем источники поступления денег ко всем вариантам их использования и уберем одинаковые величины, тогда получим вот что:

[Собственные средства] + [Заемные средства] = [Покупка «первички»]+ [Деньги, положенные в банк]

Или Д+И=П+Д2, если пользоваться буквенными обозначениями на рисунке.

Иначе говоря, поступление денег на рынок недвижимости равно оттоку денег с рынка недвижимости.

В этом соотношении (тождестве) самое интересное, что в нем нет «вторички»! Она является лишь транзитным пунктом движения денег на рынке недвижимости. Вторичный рынок очень важен для формирования  многообразия вариантов на рынке жилья, но с точки зрения денежного баланса активной роли не играет. Все дело в огромном проценте «альтернативных» продаж на этом рынке (круговая стрелка на рисунке), о чем, кстати, прекрасно знают многие риелторы. Подробнее о роли вторичного рынка и о том, как использовать полученное тождество для прогнозирования цен на рынке жилья будет сказано в следующих статьях.

Продолжение следует!


Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 8 comments