Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Об одной очень надежной, сверхнадежной Ценной Бумаге

Предлагаю занятное  мысленное упражнение. Представьте, Правительство предлагает вам  приобрести некую очень надежную Ценную Бумагу стоимостью 10 миллионов  рублей. Денег вы вкладываете 1 миллион, на оставшиеся 9 миллионов Правительство дает вам кредит под ставку 10% годовых на 20 лет.

Каждый год вам  возвращается 6% с общей суммы в виде купонного дохода. Озвучиваются  некие перспективы роста стоимости Ценной Бумаги, но никем это не  гарантируется (последние десять лет стоимость не росла, а временами даже падала). При этом важное дополнение: если вы передумаете и захотите  продать эту бумагу, вы сможете сделать это приблизительно только через  полгода с потерями до 10% стоимости Ценной Бумаги (естественно, при этом  вы обязаны погасить перед Правительством всю сумму оставшегося долга).

Согласитесь на такое  заманчивое предложение? - Уверен, большинство скажет - нет-нет, конечно,  мы ведь не сумасшедшие! – Ведь придется каждый месяц отдавать больше,  чем возвращается обратно и все ради обладания активом с непонятной через  двадцать лет стоимостью.

А теперь подставьте  вместо "Ценной Бумаги" - "Квартиру" и получите потрясающий и совершенно  противоположный результат! Миллионы влазят в кредиты примерно на тех  условиях, которые выше вы прочитали. Миллионы тратят миллионы и  натягивают на себя ипотечное ярмо, чтобы стать обладателем (через  двадцать лет) самых надежных в мире бетонных стен.


Сравните два примера -  ничего не изменилось, только наше восприятие недвижимости как  сверхценной ценности, над которой не властны бури и штормы рыночной  экономики, кризисы и «кидки» Правительства. А еще недвижимость – это физически осязаемая вещь, которую можно в буквальном смысле потрогать, а  вот финансовые активы – чистый виртуал, который населению непонятен. Но  насколько это оправдано?

Давайте разберем основные аргументы сторонников недвижимости:

- Недвижимость это очень надежно, в отличие от любого финансового актива, который легко потерять.

Однако реальность  такова, что сегодня потерять можно любую собственность и недвижимость не  исключение. Вообще право собственности на квартиру - такая же бумажка,  как и право на владение любым другим активом. Что касается способов  потери недвижимости, то их масса (оспаривание собственности прежними  владельцами, квартирное рейдерство, отпиливание бывшими родственниками,  например, после развода и т.д.) – но это тема отдельной статьи.

- Недвижимость растет в цене и является защитой от инфляции в отличие от «ценных бумаг».

Здесь тоже не все так  гладко. Кризис 2014 года наглядно показал, что недвижимость не всегда  способна отыгрывать инфляцию. Подробнее можно прочитать в статье  «Парадоксы недвижимости: почему цены на все товары выросли, а на  недвижимость упали»


https://vk.com/@-164539231-paradoksy-nedvizhimosti-pochemu-na-vse-tovary-ceny-vyrosli-a

Кроме того, не стоит  забывать про амортизацию (износ) жилья, который медленно, но верно будет  откусывать от стоимости вашей недвижимости (если конечно, это не  вкусные локации в центре крупных городов)

- Правила игры на рынке  недвижимости неизменны, а вот с «ценными бумагами» Правительство может  постоянно менять параметры и ухудшать условия.

Последовательность и  честность наших властей хорошо известна, но, к сожалению, недвижимость  тоже не панацея. Скорее всего, избежать неприятных сюрпризов владельцам  недвижимости не удастся. Вот лишь один пример. В условиях задачи 6% -  это арендный доход собственника жилья. Он складывается за счет  поступлений с аренды за вычетом постоянных расходов (часть коммунальных  платежей и налоги). Последнее – лакомый кусочек для Правительства,  которое уже не первый год целенаправленно повышает налоги на  недвижимость. И, разумеется, будет повышать дальше (если обычный  финансовый актив еще можно спрятать от налогообложения, то недвижимость –  никак). Постепенно арендная доходность будет снижаться – с 6% до 5% до  3% или ниже и собственники квартир ничего с этим поделать на смогут.

Как видим, преимущества  владения квартирой оказываются если не совсем надуманными, то по крайней  мере достаточно спорными. По сути, это вся та же «сверхнадежная  бумага», о которой говорилось вначале, но обладающее особой ни с чем несравнимой прелестью для людей. Актив – мечта. И только ради этой мечты  многие готовы брать на себя неподъемные кредиты.



Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 12 comments

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…