Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Почему цены на квартиры пляшут, а арендная плата стоит.

Ранее мы писали, почему дешевые квартиры имеют более высокую арендную доходность, чем дорогие. Сегодня рассмотрим не менее важную, но более сложную теоретическую закономерность, про которую знают  немногие. А именно – почему арендная плата гораздо стабильнее во  времени, чем цены на квартиры.

Предупреждение: довольно сложный, теоретический пост.

Эластичный спрос на аренду жилья

Это фундаментальное  свойство спроса на аренду жилья мы уже разбирали в статье про дешевое и  дорогое жилье. Высокая эластичность (т.е. высокая чувствительность к  цене) предполагает, что цена аренды будет находиться в узком диапазоне. Собственники может и хотели бы поднять арендную плату – но не могут,  т.к. жильцы, которые и так скорее всего находятся на пределе  возможностей, предпочтут съехать в другое. Но и жильцам сложно  «продавить» собственника на снижение арендной платы, т.к. достаточно  лишь небольшого дисконта – и сразу найдется толпа других желающих. Этим  объясняется, что арендная плата почти не падает в периоды кризиса –  средняя плата может снизиться на пару тысяч, но и только. Правда, и во  время экономического подъема расти быстро не будет.


В отличие от аренды,  спрос на рынке купли-продажи хотя тоже чувствителен к цене, но не в такой степени, по следующим причинам: а) в отличие от рынка аренды, основные игроки там – люди из высокодоходной группы; б) жилье часто  покупается в кредит, а кредит делает зависимость от цен слабее; в) жилье  часто покупается по «альтернативной» схеме, и там вообще не очень важна  цена покупаемой квартиры.

Квартиры снимаются под утилитарные цели, а покупаются – под спекулятивные.

Ценность арендной  квартиры для жильца – чисто практическая и ему нет абсолютно никакого резона за нее переплачивать. В отличие от квартиры, которую он покупает – там помимо утилитарных целей (места, где жить) могут преследоваться  множество целей, связанных с приумножением активов (сохранить деньги,  заработать или опять-таки сдать в аренду). То есть, проще говоря – покупка в отличие от аренды может быть спекулятивной. Очень много  разговоров про пузыри на рынке недвижимости. Однако я что-то ни разу не  слышал про пузырь на рынке аренды.

Рынок купли-продажи тонкий, а в аренде – много участников и сделок

На рынке купли-продажи  зачастую мало объектов, мало покупателей и еще меньше сделок. Поэтому  понятие «цены» может быть довольно расплывчатым, а сама цена колебаться в  значительных пределах. Например, всего несколько человек, скупая жилье в  определенной локации, могут легко разогнать там цену. Выражаясь  биржевым сленгом рынок купли-продажи «тонкий».

На рынке аренды,  напротив, множество участников и десятки тысяч сделок. Поэтому арендная  плата за типовое жилье обычно всем хорошо известна и без серьезных внешних причин не будет резко меняться.

Фиксированная цена аренды

Практика аренды  предполагает более-менее долгосрочный характер взаимоотношений  арендатора и собственника. Обычно составляется договор на определенный срок, где фиксируется арендная плата. Ни та, ни другая сторона обычно не  заинтересована в одностороннем порядке менять условия (и для тех, и для  других смена контрагента означает дополнительные расходы), поэтому если  внешние экономические условия не меняются быстро (как, например, было  после 2008 года), то и арендная плата будет стабильной.

Итак, существуют  определенные причины, по которым арендная плата стабильна в отличие от  цен на квартиры. Это конечно не означает, что аренда всегда будет одинаковой. Нет, она отражает реальную макроэкономическую обстановку в  определенном городе, ее можно использовать для фундаментальной оценки  стоимости жилья. Если меняются макроэкономические показатели – например,  увеличиваются доходы населения, растет инфляция или много поступлений с  рынка новостроек, то цена аренды тоже постепенно меняется. А вот цена на рынке купли-продажи может отклоняться весьма далеко и надолго от своего фундаментального значения.

Какие можно привести примеры, иллюстрирующие данную закономерность:

1. Бум в строительстве  жилья в Московской области вынудил девелоперов демпинговать, цена  квартир в Подмосковье упала. А цена аренды почти не изменилась.  Благодаря этому на рынке аренды МО сформировались удивительно высокие  ставки на аренду жилья.

2. В Москве, наоборот,  ставка аренды низкая. Спрос на покупку жилья в Москве традиционно высок,  в то время как адекватно повысить стоимость аренды собственники не  могут.


Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments