Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Почему дешевую квартиру выгоднее купить, а дорогую снимать. Хотя это и не просто

Разберем одну важную закономерность рынка аренды, впрочем, хорошо знакомую и профессиональным игрокам на рынке недвижимости, и обычным людям. Из нее вытекают не менее важные следствия, которые помогут принимать верные решения при аренде и при покупке жилья.

Известно, что чем дешевле сдаваемый объект, тем обычно выше ставка найма по нему. Если говорить про жилую недвижимость, то самая высокая относительная стоимость аренды – у комнат, затем идут однокомнатные квартиры, затем двухкомнатные, и так далее. Аналогично выстраивается доходность по  классу жилья – дороже всего будут стоить в аренде «убитые» квартиры в  жилье низкого класса (например, в «хрущевках»), затем квартиры с простым  ремонтом и только потом элитное жилье. Абсолютно по той же логике ранжируется квартиры по локациям – самая низкая ставка в жилье в центре  города и гораздо выше – на окраинах. Принцип везде одинаковый – чем хуже  жилье, тем выше ставка аренды и наоборот.

Разумеется, все вышесказанное относится именно к ставкам (то есть отношению арендных выплат к стоимости жилья), а не сумме арендных платежей.


С чем связаны такие странные соотношения? Если вкратце, основная причина – это высокая  эластичность спроса на аренду жилья.  Для большинства домохозяйств арендные траты являются самой существенной статьей в семейном бюджете, к тому же психологически эти расходы очень сложно принимаются. См., например, «Казусы нерационального поведения: «Выплачу ипотеку –  буду жить в своем; арендуя – останусь ни с чем»

Денег на съем жилья у  большинства арендаторов хватает впритык (те, у кого это не так, скорее всего уже купили свое жилье). Поэтому большинство людей стараются по максимуму сэкономить на аренде, раз уж приходится арендовать. А как можно сэкономить? – только выбирать что-нибудь попроще, то есть понижать  класс жилья.

Из-за того, что предпочтения «жилья попроще» приобретает массовый характер, спрос в низкокачественном сегменте превышает предложение ,и ставка найма там растет, а в высококачественном наоборот – предложения больше спроса, и там ставка найма снижается. Этот эффект можно хорошо наблюдать на  примере спроса на комнаты. Понятно, что комнаты – крайне  низкокачественное жилье и живя там, приходится мириться со множеством  неудобств. При этом арендовать комнату стоит лишь немногим (процентов на  20-30%) дешевле, чем простую «однушку». Казалось, кто будет снимать  комнаты при таких раскладах? – а между тем желающих всегда полно. Для  них экономия даже нескольких тысяч оказывается критичной.

В дорогом жилье, как уже сказано выше, ставка аренды будет ниже из-за низкого спроса. Есть и еще  одна причина низких ставок в премиум сегменте – стоимость квартир в  локациях, где строительство жилья ограничено (это обычно центры городов)  завышены - многие толстосумы инвестируют свободные средства в такое жилье, и очень часто успешно.

В других своих работах я указал границу роста цен на квартиры, ниже которой выгоднее арендовать, а выше которой - покупать жилье (в ипотеку). В частности, при текущем уровне ставок (6% аренды, 10% ипотеки и 7% депозиты) если квартиры растут в цене темпами ниже, чем 3-4% в год выгоднее снимать жилье, а если выше – покупать в ипотеку. Однако данные рассуждения верны лишь в общем случае, при среднем уровне ставок. В действительности, как мы  выяснили, на дешевое жилье арендные ставки обычно выше. Поэтому для людей, которые переплачивают за аренду, имеет смысл купить жилье, которое они снимают (или того же класса) – так они добьются улучшения  условий своей жизни без значительных затрат. Например, если арендная  ставка для такого нанимателя составляла 8% годовых, а ипотечный кредит он возьмет под 9,5%, то переплата в 1,5% не выглядит чрезмерной. Проблема, конечно, в том, что на практике это осуществить непросто –  т.к. арендаторы в России обычно снимают дешевое жилье не от хорошей жизни и вполне возможно, что у таких людей нет денег даже на первоначальный взнос.

Для арендаторов дорогого  жилья (с качественным ремонтом и т.п.) наоборот выгоднее продолжать  снимать, а не покупать, но опять-таки мало кому удается убедить себя в  такой целесообразности, психологически.

Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 4 comments