Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Домоциклы

Одно из ключевых свойств недвижимость как товара, является низкая эластичность предложения. Говоря проще, строительство не способно быстро реагировать на меняющуюся экономическую обстановку – оно постоянно запаздывает по времени. Причем, данное свойство проявляется не только в краткосрочном (как,  например, у многих услуг), но и долгосрочном периоде.

Крайне сложно или вовсе невозможно оперативно развернуть строительство, даже если для этого созрели условия в виде растущего спроса и высоких цен. Этим простым свойством объясняется львиная часть «необыкновенных» историй по кратному взлету цен на недвижимость, а потом столь же феерических падений.

Благодаря этому  замечательному свойству недвижимости формируются специфический строительный цикл, иногда длиной в десятки лет, с определенными фазами высоких и низких цен.
Объясним простой механизм взлета цен и последующего кризиса:


На первом этапе по  каким-то внешним причинам (рост благосостояния, снижение ставок) начинает расти спрос. Растущий спрос при постоянном предложении приводит к резкому росту цены. Растущая цена делает привлекательным строительство, но из-за своей инертности требуется несколько лет, чтобы  наладить выпуск. Из-за этого предложение хронически не поспевает за спросом, растущие цены привлекают спекулянтов и заемщиков, а продавцы  придерживают объем. Все это в совокупности приводит к новому разгону.  Так формируются знаменитые пузыри в недвижимости, надолго остающиеся в  памяти. Подобное происходило в России с 2001 по 2008 год.

На втором этапе спрос и  предложение (которое постепенно наладилось) выравниваются, цена перестает расти. Бум в недвижимости, который происходил на первом этапе, привлек в этот, ставший высокодоходный, бизнес новых игроков, смело увеличивающих объемы строительства. В России этот период соответствовал  2010-2014 годам.

На третьем этапе предложение продолжает расти из-за своей инертности, а спрос начинает постепенно сжиматься. Во-первых, он уже был заметно насыщен в предыдущие  два этапа, во-вторых, стало невыгодно играть на повышение, в том числе  брать ипотечные кредиты. Ценник опускается. В России это соответствует текущему моменту (2014-…), с той лишь поправкой, что спрос опускается медленнее, чем он делал бы это в естественных условиях за счет кредитной  накачки (благодаря этому во многих регионах, в том числе Москве мы пока  застряли на этапе 2).

На четвертом этапе, предложение наконец сокращается как ответ на кризис и снижение цен. Постепенно спрос и предложение выравниваются, и цена стабилизируется, но  уже на более низком уровне.

Есть еще одна интересная особенность цикла недвижимости применительно к России. Мировой нефтяной  цикл, длина которого составляет примерно 30 лет, формируется примерно по той же схеме (сначала растет спрос и только с большим лагом – предложение). А поскольку растущая фаза нефтяного цикла соответствует притоку нефтедолларов в экономику России, а через него – к росту спроса  на недвижимость, то зачастую нефтяной цикл и строительный цикл в России  находятся в одинаковых фазах. Это делает колебания цен на недвижимость в России и нефтяные цены сильно похожими (по крайней мере, в общих очертаниях).

Subscribe
Buy for 10 tokens
Buy promo for minimal price.
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 6 comments