Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Переворот на рынке жилья в Москве

Сайт ирн выпустил очередную раскладку по новостройкам в Москве на старте продаж. На этот релиз мало кто обратил внимание, а напрасно. Там содержатся цифры, которые способны перевернуть наше представление о предложении жилья на рынке Москвы.

На первый взгляд, сентябрьский релиз https://www.irn.ru/articles/40363.html не содержит ничего, кроме сухого перечисления новых проектов.

Однако давайте возьмем калькулятор, и просуммируем общее количество новых квартир. У меня вышло 10309! И это только за один месяц и только от ТТК до МКАДа. Это не вся Москва - есть еще центр, большие районы за МКАДом (Солнцево, Некрасовка и другие), Новая Москва и апартаменты. То есть, если оценивать грубо, общее предложение в Москве будет почти вдвое больше.

Сентябрь – нетипичный месяц? - Примерно похожая картина была и ранее, хотя, конечно, не так много. Суммарный объем предложения за 9 месяцев 2018 года по данным того же источника -2,388 млн кв. (тоже от ТТК до МКАДа). Соответственно, годовые цифры по новым проектам по всей Москве можно ожидать в размере 5-6 млн. квадратов.

Естественно, большинству людей эти цифры ничего не говорят, но для специалистов, которые в теме, это серьезный маркер. Ничего подобного в коммерческом строительстве для Москвы не было НИКОГДА.

Больше всего это напоминает бум в Московской области, который происходил несколько лет назад. Тогда это привело к ощутимому перепроизводству и снижению цен.


Причины текущего всплеска предложения ясны – застройщики ожидали скорую отмену ДДУ, поэтому активизировались. В итоге, после всех «страшилок» СМИ, что отмена ДДУ приведет к снижению предложения, происходит ровно обратное!

Принципиальный момент: необходимо делать поправку на то, что спрос в Москве насытится гораздо быстрее, поскольку ценник вдвое выше.

Все дело в том, что кривая распределения доходов НЕЛИНЕЙНА.
Есть очень много людей получающих зарплату 30-40 тыс. в Москве; достаточно много 60-80тыс; есть немало и тех, у кого 100-120 тыс. Но по мере роста зарплат, количество их получающих быстро снижается. Получающих более 150 тыс. уже совсем немного, не говоря про более высокие суммы.

На практике это означает что:
Купить (хотя бы теоретически) квартиры в условном Железнодорожном за 4 млн. в ипотеку могут позволить себе очень многие работники в московском регионе. Допустим таких 1,5 миллиона домохозяйств.
А квартиру в Москве в два раза дороже (за 8 млн.), могут позволить себе только 300-500 тыс. домохозяйств.

Поэтому все эти десятки тысяч квартир по ценам >10 млн. просто не найдут себе покупателей. Даже в богатой Москве. И даже в ипотеку.

Открываем ипотечный калькулятор.
Ипотека 8 млн, ставка 10%, срок 20 лет. Среднемесячный платеж выходит 77 тыс. Значит, доход домохозяйства должен быть самое меньшее 154 тыс. Таких домохозяйств даже в Москве ограниченное число.

Все это означает, что насыщение спроса в Москве (по крайней мере, по таким ценникам) – вопрос буквально пары лет. Дальше – должны либо сокращаться объемы (сделать это будет непросто в силу специфики строительной отрасли), либо снижать цены.

Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 9 comments