Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Казусы нерационального поведения: «Буду продавать квартиру год (2, 3), но только не в убыток себе..»

Нежелание закрывать убыточную сделку - одна из ключевых закономерностей  поведения мелких игроков на финансовых рынках. На рынке недвижимости это  правило также работает.

Я много раз сталкивался с психологией мелких инвесторов на фондовом  рынке, которые совершив неудачную сделку, не спешили ее закрывать, т.к.  это означало бы для них фиксацию убытков и признание своего поражения.

При этом они готовы были с ужасом наблюдать, как их убыток растет, но ничего не предпринимали.

Один мой приятель накупил акций «ОГК-2», когда их цена упала в два  раза от максимума, считая, что это «дешево». Точно так же поступили и  другие миноритарии. Беда в том, что цену определяли не они, и цена  продолжала падать, а убытки, соответственно, расти. На мой вопрос «И что  дальше?», приятель с грустью заявил, что все равно не будет продавать, а  если цена не отрастет, оставит акции себе на пенсию или детям. К слову,  на тот момент он был неженат, и детей пока не намечалась...



Именно так работает психология на финансовых рынках. В недвижимости  (купля-продажа) эта психологическая особенность также широко известна,  хотя и недостаточно подробно описана.

Более того, именно эта закономерность приводит к тому, что цены на жилье падают очень медленно и неохотно.

Если на рынке акций доминируют крупные игроки, то на вторичном рынке  жилья – частные собственники. Если все частники «упрутся рогом» (а  именно так и происходит), то цены действительно могут словно бы застыть.  При этом количество сделок снизится, т.к. покупатели тоже не дураки, и  не будут покупать по завышенным ценам. В итоге возникает патовая  ситуация – продавцы не хотят дешево продавать, а покупатели не хотят  дорого покупать. Остаются лишь единичные сделки, а весь спрос уходит на  первичный рынок, где работают крупные компании, заинтересованные в  объемах продаж и поэтому более гибкие в своей ценовой политике.

В итоге проигрывают все, кроме застройщиков. Продавцы  годами не  могут реализовать свою недвижимость,  а покупатели лишены реального  выбора на вторичном рынке.

Но все же время работает на покупателей, а не продавцов. Во-первых,  даже стабильные цены на жилье выгодны покупателям, т.к. инфляцию никто  не отменял. Потенциальный покупатель, если у него есть какие-то  средства, может положить их в банк и получать процент. Даже  консервативный процент позволяет существенно увеличить бюджет покупки  (например, 6% годовых за три года увеличивает его на 19%, а 8% - уже  почти на 26%). Во-вторых, упорство продавцов играет против них же: оно  замедляет снижение цен, но и нивелирует риск быстрого взлета в  дальнейшем, когда тенденция развернется. Достаточно будет спросу немного  оживиться, как на рынок выйдут множество продавцов, которые «сидели в  засаде». Про покупателей такое сказать нельзя – имеющих свободные деньги  изначально немного. В-третьих, недвижимость, хотя и медленно, теряет в  цене за счет износа (так, еще недавно люди охотно покупали «хрущевки»,  теперь и спрос и цены на некачественное жилье упали).

Что касается убеждения, что «если квартира не продалась за год, то  продастся за три» неверно. На падающем рынке реализовать завтра дороже,  чем сегодня – из области фантастики. Максимум, что возможно – это  убедить себя и окружающих, что удалось заработать. К примеру, купить  квартиру за 2 миллиона, потратить миллионна ремонт, полмиллиона на  ипотечный кредит, двести тысяч на оформление двух сделок и продать за 3  миллиона. И рассказывать всем, что «заработал миллион», хотя на самом  деле убыток составил 700 тыс.

Покупатели настороженно относятся к квартирам, которые давно находятся в продаже, предполагая какой-то изъян.

Продавцам было бы гораздо проще сразу реализовать свое жилье по  реальным ценам, раз уж они приняли решение о продаже, а возможный  «убыток» легко отбить за счет банковского процента. Но в  действительности, только единицы могут так поступить. Остальные  предпочитают ждать неведомого роста цен, наподобие моего приятеля с  акциями «ОГК-2».

Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 79 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…