Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Казусы нерационального поведения: «Буду продавать квартиру год (2, 3), но только не в убыток себе..»

Нежелание закрывать убыточную сделку - одна из ключевых закономерностей  поведения мелких игроков на финансовых рынках. На рынке недвижимости это  правило также работает.

Я много раз сталкивался с психологией мелких инвесторов на фондовом  рынке, которые совершив неудачную сделку, не спешили ее закрывать, т.к.  это означало бы для них фиксацию убытков и признание своего поражения.

При этом они готовы были с ужасом наблюдать, как их убыток растет, но ничего не предпринимали.

Один мой приятель накупил акций «ОГК-2», когда их цена упала в два  раза от максимума, считая, что это «дешево». Точно так же поступили и  другие миноритарии. Беда в том, что цену определяли не они, и цена  продолжала падать, а убытки, соответственно, расти. На мой вопрос «И что  дальше?», приятель с грустью заявил, что все равно не будет продавать, а  если цена не отрастет, оставит акции себе на пенсию или детям. К слову,  на тот момент он был неженат, и детей пока не намечалась...



Именно так работает психология на финансовых рынках. В недвижимости  (купля-продажа) эта психологическая особенность также широко известна,  хотя и недостаточно подробно описана.

Более того, именно эта закономерность приводит к тому, что цены на жилье падают очень медленно и неохотно.

Если на рынке акций доминируют крупные игроки, то на вторичном рынке  жилья – частные собственники. Если все частники «упрутся рогом» (а  именно так и происходит), то цены действительно могут словно бы застыть.  При этом количество сделок снизится, т.к. покупатели тоже не дураки, и  не будут покупать по завышенным ценам. В итоге возникает патовая  ситуация – продавцы не хотят дешево продавать, а покупатели не хотят  дорого покупать. Остаются лишь единичные сделки, а весь спрос уходит на  первичный рынок, где работают крупные компании, заинтересованные в  объемах продаж и поэтому более гибкие в своей ценовой политике.

В итоге проигрывают все, кроме застройщиков. Продавцы  годами не  могут реализовать свою недвижимость,  а покупатели лишены реального  выбора на вторичном рынке.

Но все же время работает на покупателей, а не продавцов. Во-первых,  даже стабильные цены на жилье выгодны покупателям, т.к. инфляцию никто  не отменял. Потенциальный покупатель, если у него есть какие-то  средства, может положить их в банк и получать процент. Даже  консервативный процент позволяет существенно увеличить бюджет покупки  (например, 6% годовых за три года увеличивает его на 19%, а 8% - уже  почти на 26%). Во-вторых, упорство продавцов играет против них же: оно  замедляет снижение цен, но и нивелирует риск быстрого взлета в  дальнейшем, когда тенденция развернется. Достаточно будет спросу немного  оживиться, как на рынок выйдут множество продавцов, которые «сидели в  засаде». Про покупателей такое сказать нельзя – имеющих свободные деньги  изначально немного. В-третьих, недвижимость, хотя и медленно, теряет в  цене за счет износа (так, еще недавно люди охотно покупали «хрущевки»,  теперь и спрос и цены на некачественное жилье упали).

Что касается убеждения, что «если квартира не продалась за год, то  продастся за три» неверно. На падающем рынке реализовать завтра дороже,  чем сегодня – из области фантастики. Максимум, что возможно – это  убедить себя и окружающих, что удалось заработать. К примеру, купить  квартиру за 2 миллиона, потратить миллионна ремонт, полмиллиона на  ипотечный кредит, двести тысяч на оформление двух сделок и продать за 3  миллиона. И рассказывать всем, что «заработал миллион», хотя на самом  деле убыток составил 700 тыс.

Покупатели настороженно относятся к квартирам, которые давно находятся в продаже, предполагая какой-то изъян.

Продавцам было бы гораздо проще сразу реализовать свое жилье по  реальным ценам, раз уж они приняли решение о продаже, а возможный  «убыток» легко отбить за счет банковского процента. Но в  действительности, только единицы могут так поступить. Остальные  предпочитают ждать неведомого роста цен, наподобие моего приятеля с  акциями «ОГК-2».

Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 78 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →