September 3rd, 2020

Дробление домохозяйств - мощный фактор спроса на недвижимость

Почему несмотря на отвратительную демографию, квартиры по-прежнему разлетаются как горячие пирожки.
Теперь довольно часто  – отчасти и с моей подачи, т.к. у меня много материалов такого рода – попадаются публикации, где демография рассматривается как существенный фактор спроса на жилье. Точнее, мысль, в общем-то везде одна и та же: поскольку людей в стране постепенно становится все меньше, а построенных квартир все больше, то рано или поздно кривые должны пересечься, а значит спрос на недвижимость окончательно насытится, а цены катастрофически упадут.
На первый взгляд, в этой логике нет уязвимых мест, однако подобная точка зрения, хоть ее нельзя назвать неправильной, весьма упрощена и поверхностна. Ведь она игнорирует множество параллельно работающих факторов. Например, она не учитывает тренд второй урбанизации (коронавирусная история притормозит его, но едва ли остановит). Действительно: в стране людей может и меньше, но в крупных городах, особенно в мегаполисах, с этим все в порядке – там население растет как на дрожжах за счет миграции.
Другой момент, который обычно упускается из виду: обычно предполагается, что потребность в квартирах насыщаемая, но это не совсем так. Из того, что у людей уже достаточно жилья, автоматически не следует, что они не купят еще. Как говорится, были бы деньги, а товар для покупки найдется. По аналогии с автомобилями: многие семьи покупают и вторую, и третью машину, хотя вроде бы могли бы обойтись и одной. А болезненная любовь богачей к покупке ненужных авто (и недвижимости!) хорошая известна. Порой недоумеваешь – у вас уже все есть, ну куда вам еще? – ан нет, все равно хапают.
Наконец, существует еще одно важнейшее упущение в рассуждениях о будущем обвале спроса на недвижимость, и оно тоже касается демографии. Демография – это ведь не только сводки о числе рожденных и умерших, это намного более сложная дисциплина. В частности, она занимается исследованием семей и домохозяйств.
Для нашей темы это очень важно. Дело в том, что потребителем (не путать с покупателем) квартиры и другой недвижимости является не человек, а домохозяйство. А это, как говорится, две большие разницы. Домохозяйство может состоять из одного человека, но чаще всего это все-таки семья, состоящая из нескольких человек. Именно домохозяйство предъявляет потенциальный спрос на недвижимость, а уж будет ли этот спрос реализован, зависит от индивидуальных условий и взаимоотношений внутри домохозяйства или даже снаружи домохозяйства. Что я имею в виду? Представим такой вполне себе жизненный пример: пожилые родители, живущие в городе Воронеже, хотят, чтобы их сын учился в Москве. Они покупают ему там квартиру (или на что хватило денег), чтобы тому не пришлось жить в общежитии. Деньги выделили родители, но потребитель квартиры – их сын студент, и он же формирует новое домохозяйство, состоящее из одного человека. В этом примере у родителей уже было жилье, но они все равно купили еще; домохозяйство было одно, а стало два; никто не родился и никто не умер, то есть с точки зрения поверхностного понимания демографии, ничего не произошло; однако спрос на недвижимость сформировался, за счет эффекта дробления домохозяйства.
Collapse )
promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…