Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Рента в недвижимости. Часть 4. Миф о «растущей себестоимости» строительства

Продолжаем наше увлекательное путешествие в мир Ренты.
Предыдущие части можно найти тут:
Рента в недвижимости
Рента в недвижимости. Часть 2
Рента в недвижимости. Часть 3

Напомним, определение ренты:
Рента есть разность между рыночной ценой продукта и издержками его производства, включая прибыль на капитал.

Более простыми словами, рента – это сверхприбыль, которая образуется при продаже товаров, при производстве которых задействуются ограниченные ресурсы (обычно земля).
Теория ренты обладает огромной объясняющей силой, которая к тому же позволяет совершенно по-новому взглянуть на многие, казалось бы, привычные вещи.
Например, она развенчивает мифологию о росте себестоимости строительства и его влиянии на цену недвижимости.

Лучше правда говорить о «себестоимости строительства» (в кавычках). Потому что это вовсе не экономическое понятие, как многие наивно полагают, а идеологическое клише, которым удобно обосновывать любое повышение цен. На эту удочку попадаются не только обыватели, но и большинство аналитиков. Дело в том, что понятие «себестоимость строительства» имеет смысл только на конкурентном отрезке кривой предложения. На рентном отрезке эту категорию использовать категорически нельзя! Во всяком случае, в лоб. Это очень серьезная и распространенная ошибка.
(Подробнее, чем отличаются конкурентные и рентные отрезки кривой предложения недвижимости рассказано в части 3).

Вы никогда не задумывались, почему застройщики в любой ситуации жалуются на высокую (растущую) себестоимость? Банки выдают ипотеку триллионами, застройщики буквально купаются в деньгах, повышая цены на десятки процентов. И при этом в качестве обоснования повышения приводят не то, что спрос вырос, а то, что якобы у застройщиков выросла себестоимость? Что-то здесь явно не так.
А фокус вот в чем. Застройщики включают в себестоимость ренту. Рента – это всегда сверхприбыль, но из этого не следует, что это сверхприбыль самого застройщика. Для него это лишь дополнительные издержки. Мы уже упоминали в первой части нашего трактата, что рента пилится между различными бенефициарами в зависимости от их переговорной силы и доступа к ограниченным ресурсам. В нашем случае главный ограниченный ресурс – земля. Прежде чем начать строительство, застройщик должен выкупить участок земли, на котором будет стоять дом, должен договориться с властями о коммуникациях и инфраструктуре, занести, кому водится, деньги. Все это рента, которую дербанят между собой лендлорды и власти, но самому застройщику достаются в лучшем случае крохи с барского стола, зато у него растут рентные издержки, которые он, не мудрствуя лукаво, и заносит в счет себестоимости.

Поскольку рента составляет фактически всю разницу между стоимостью возведения здания и продажной ценой, и почти вся рента утекает мимо кассы застройщика (исключение составляют разве что самые крупные девелоперы, вроде ПИКа, чьей переговорной силы хватает, чтобы удерживать часть ренты себе), то вырисовывается анекдотическая ситуация, что как бы ни росли цены, застройщики всегда работают на грани рентабельности. Им действительно очень тяжело, и они не лукавят, когда заявляют, что еще немного, и они разорятся. Но они ошибаются, когда относят свое тяжкое положение к «растущей себестоимости», а не к своей слабой переговорной позиции и отсутствию доступа к ограниченным ресурсам. Не себестоимость высокая, а рента достается не им, вот и все.

Проиллюстрируем это на примере.
Застройщик А продает дома в крупном городе. Квартиры продаются по цене 100 тыс. за метр, при себестоимости строительства 90 тыс. за метр., из которых 40 тыс – это возведение, 10 тыс. стоимость земли, 30 тыс. - прокладка коммуникаций, 10 – административные расходы и налоги. Оставшиеся 10 тыс. – прибыль компании.
Правительство запускает льготную программу ипотеки, спрос подскакивает и новая цена становится 150 тыс. рублей за метр. Однако, продав все квартиры в старых проектах, застройщик сталкивается со сложностями при покупке новых участков для строительства: цены на них резко подскочили. Отдельные чиновники требует откаты для продолжения работы в регионе и настойчиво просят застройщика дополнительно вложиться в инфраструктуру. Кроме того, выросли зарплаты и бонусы директорату самого застройщика и налоги.
Новая смета такая. Возведение 45 тыс. руб. (выросли зарплаты). Стоимость земли – 30 тыс. Прокладка коммуникаций – 35 тыс. Административные расходы и налоги – 30 тыс. Оставшаяся прибыль как была 10 тыс. за метр, так и осталась.

В данном примере дополнительные 50 тыс. за метр ренты (а это, конечно же, рента) не обогатили застройщика. Основную часть ренты забрали владельцы земли и государство. Часть ренты ушла в рост зарплат.
Если застройщик и получает выгоду от растущей цены, то очень непродолжительное время – пока имеет возможность реализовать старые запасы по новым ценам. Как только эти запасы иссякнут, застройщик столкнется с тем, что у него выросли издержки, а прибыль как была крошечной, так и осталась.
Заметим, что обычно недобросовестные эксперты, которые любят пугать ростом цен, путают причину и следствие. Им кажется, что цены повысились, потому что выросла себестоимость строительства. Тогда как все ровно наоборот: «себестоимость строительства» (в кавычках, конечно) повысилась потому что выросли цены. Точнее, выросла рента, которую попросту включили в себестоимость.

Сформулируем важную теорему:
В рентных локациях не высокая себестоимость строительства приводит к росту продажной цены на недвижимость, а наоборот, растущая цена недвижимости вызывает рост рентных затрат застройщика.

По сути, в рентных локациях на цену недвижимости влияет только спрос, а издержки не имеют никакого значения. Нас любят пугать, что вот «выросла цена арматуры / бетона / кирпичей / зарплаты рабочих / (нужное подчеркнуть) и поэтому придется повышать цены на квартиры». Не бойтесь, никакие цены никто повышать не будет. По крайней мере, по озвученной причине. Цены растут, потому что ипотеку вливают триллионами, а не потому что сталь подорожала (которая к слову составляет крохотную долю в реальной себестоимости строительства). Если по каким-то причинам повышается цена материалов, используемых в строительстве, то это приводит к пропорциональному сдуванию ренты, например, через понижение цены участков для строительства и общие издержки застройщика не изменятся. Также ничего страшного для застройщиков не случится, если цены на квартиры в рентных локациях упадут. Снизится рента, которая все равно им не доставалась, и в конечном счете результат не изменится (с той поправкой, что перераспределение ренты потребует некоторого времени, и подобно тому, как при росте цен застройщики какое-то время могли получать выгоду со старых запасов, при снижении цен им придется посидеть в минусах, дожидаясь, когда рента сократится). Мы уже приводили пример Киева, где при ценах вдвое ниже, чем в Москве объем строительства, приходящийся на одного жителя, такой же. То есть застройщики прекрасно работают при любом спросе и ценах.

Все сказанное выше, впрочем, верно только для рентных локаций (вроде Москвы или других крупных городов с дорогой землей). В городах, где нет ренты (главный признак отсутствия ренты – это наличие свободных участков для строительства по бросовым ценам) рассуждения будут иными: там себестоимость строительства имеет значение и повышение стоимости материалов приведет к росту цен, а возможно и к полной остановке строительства.

Продолжение следует...

///////
Недвиномика – группа ВК
Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 3 comments