Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Перекинется ли инфляционный пожар на недвижимость

Похоже, доиграются-таки в печатание денег.
Изобретателей вечного двигателя («если экономика падает, печатаем деньги - экономика начинает снова расти») ждет в этот раз неприятный сюрприз. Потому что вместо подъема экономики они рискуют получить ситуацию стагфляции (это когда одновременно растут цены и падает производство) и полный разрыв шаблона.
Коронакризис 2020 принципиально отличался от предыдущих спадов тем, что имел не экономические, а политические и социально-культурные предпосылки. Бизнес останавливался не потому что у людей не было денег на покупку товаров и услуг (или даже желания их потратить), а потому что всех в добровольно-принудительном порядке заставили ограничить экономическую активность. Например, люди перестали ездить за границу не из-за недостатка денег, а потому что перелеты ограничили. Очевидно, что никакая дополнительная раздача денег не могла помочь например гостинице получить больше клиентов, если клиентов не было из-за коронавирусных ограничений, а не из-за недостатка спроса на проживание.
О сценарии стагфляции я писал еще почти год назад тут.

Результат уже виден. Сегодня цены растут, кажется, на все: на бананы и подсолнечное масло, на сталь, на автомобили и бытовую технику, на бензин и услуги.
Проще сказать, что еще не подорожало (некоторые виды услуг и товары, где еще остались складские запасы, например одежда и обувь).

Важный момент:  растут не просто цены в рублях,  растут сырьевые цены, номинированные в долларах, поскольку печатный станок включен по всему миру. Поскольку «деревянный» перманентно дешевеет относительно доллара (не помогают даже растущие цены на нефть), то в российском варианте инфляционный шок удваивается.

Почему инфляция в мире не проявилась сразу, как только начали запускать денежные стимулы, а только спустя некоторое время? На то есть несколько причин:
1. Наличие избыточных производственных мощностей на Западе (собственно, это главная причина, почему ранее мировые ЦБ печатали триллионы, а цены не росли). Грубо говоря, западные экономики давно существуют в режиме хронического перепроизводства товаров и услуг, из-за которого создавалась иллюзия, что можно накачивать спрос бесконечно, и никакой инфляции не будет.
2. Рост нормы сбережений. Карантинные ограничения привели к тому, что тратить деньги было по большому счету не на что. Из-за этого весь избыток кэша скопился на банковских и брокерских счетах, то есть ушел в сбережения, а не потребление. Этот эффект многие наверное помнят по временам СССР – когда из-за нехватки товаров, деньги скапливались на сберегательных счетах (потом они все сгорели). В СССР, кстати, тоже инфляция была долгое время формально околонулевой.
3. Финансовая инфляция. Основная часть кэша, как сказано выше, ушла на финансовые рынки и раздула инфляцию там. Этим же фактором можно объяснить рост цен на недвижимость (недвижимость отчасти тоже финансовый продукт; например банки воспользовавшись ростом депозитов, увеличили ипотечное кредитование). Благодаря финансовой инфляции удалось частично погасить товарную инфляцию. Тоже до поры до времени.
4. Карантинные ограничения. Пока действуют карантинные ограничения, инфляцию кое-как удается удерживать. Как только ограничения полностью снимут, весь этот навес сбережений и заработанных на бирже фантиков лавиной хлынет в реальный сектор (тут возникает крамольная мысль, что возможно ограничения никогда и не будут сняты).

Кстати, насчет недвижимости. Многие читатели наверное задаются вопросом, можно ли спасти свои сбережения от инфляции с помощью покупки недвижимости?
Однозначного ответа тут нет (зависит от условий, см. ниже).

Вообще, между товарной инфляцией (ИПЦ) и инфляцией на недвижимость очень слабая корреляция. Чтобы убедиться в этом – предлагаю ознакомиться с диаграммой ниже.
На ней дана сводка по темпам роста цен на вторичном рынке и официальному индексу потребительских цен (все по данным Росстата).

Несложно увидеть, что высокие потребительские цены редко сопровождались высокими ценами на недвижимость. Скорее наоборот – так было в 2009 и в 2015-17, когда относительно высокая потребительская инфляция сочеталась со снижением цен на вторичную недвижимость. Цены на квартиры, пожалуй, наоборот лучше себя вели именно при низкой инфляции (так было в 2012 и в 2020 году). Разумеется, можно найти и обратные примеры – в нулевых, не говоря уж про 90-е наблюдались высокая инфляция и росли цены на недвижимость (разумеется, в номинале), так что единого правила тут нет. Гораздо важнее не потребительская инфляция, а денежно-кредитная политика. Я бы сформулировал так: при жесткой ДКП (с положительными реальными процентными ставками) цены на недвижимость снижаются (и тогда они находятся в противофазе с потребительскими ценами), при мягкой ДКП (отрицательные реальные процентные ставки) растут номинальные цены на все, включая недвижимость.

Другими словами, если начнется гиперинфляция (при отрицательных реальных ставках, сценарий «А»), то в принципе недвижимость сможет обеспечить какую-никакую защиту от обесценения. При умеренной инфляции и подъеме ставок ЦБ (сценарий «Б»), скорее всего результат будет существенно хуже (напрашивается пример 2014 года).
Учитывая, что для нашего ЦБ маркер товарной инфляции основной для принятия решения по ставкам, то хочется надеяться, что мы пойдем по сценарию «Б».
Но важно понимать, что на данный момент реальная ставка отрицательна (инфляция заметно выше ставки ЦБ и продолжает ускоряться), банки похоже не собираются останавливать выдачу ипотечных кредитов, несмотря на отсутствие у них длинных ресурсов, льготные программы пролонгируются,  и т.п., и мы, честно говоря, находимся пока в сценарии «А».

/////////
Недвиномика – группа ВК
Последний Кризис – группа ВК
Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 2 comments