Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Главные тренды 2020 года в недвижимости

2020 год выдался сложным не только для людей и экономики, но и для аналитиков. Думаю, не ошибусь, что ни один прогноз от экспертов на этот год не сбылся. Ни один! И трудно их в этом винить, поскольку за один год мы испытали сразу два шока – первый от Великого и Ужасного Ковида. А второй – от Правительств, которые боролись с последствиями своих собственных запретов. Равновесие на рынке недвижимости было грубо нарушено вмешательством государства в рыночное ценообразование – в итоге едва ли не единственным фактором, определяющим краткосрочный ценовой импульс, становится желание (или нежелание) правительства продолжать стимулирование спроса через ипотеку. То есть цены (по крайней мере, краткосрочные) теперь зависят от переговорной силы отдельных чиновников.


Но за всей этой схваткой бульдогов под ковром (чем она закончится, скоро увидим) мы не должны забывать о фундаментальных процессах.

И это не рост цен. Почти все материалы о недвижимости в 2020 году упирают на «невероятный» рост цен в уходящем году, но здесь я как раз не вижу ничего из ряда вон выходящего. Цены в отдельные периоды поднимались и раньше, но глобально это ничего не меняло. Да и есть ли этот рост цен? - в рублях он действительно выглядит внушительно (12% по данным ирн), но не забываем, что рубль ослаб в этом году. В долларах наоборот видим, пусть и небольшое, но снижение.


Но повторюсь, гораздо важнее фундаментальные перемены на рынке недвижимости. О главных трендах 2020 года я и хотел бы поговорить – ведь год, действительно, вышел особенным.

Миграция из мегаполисов

До недавнего времени в соответствии с законом второй урбанизации, народ только набивался в «Нерезиновую», да и вообще в крупнейшие города, поскольку только там имелись деньги и перспективы. 2020 если не развернул, то, по крайней мере, серьезно приостановил миграцию в мегаполисы. Во-первых, карантинные ограничения больнее всего затронули плотно урбанизированные территории, из-за чего мегаполисы превратились в токсичную, некомфортную для жизни среду. Во-вторых, карантин дал новый импульс развитию средств связи, предоставления удаленных услуг, и – самое главное - удаленной работы, что позволило многим работникам поменять локацию без снижения уровня дохода. Да и работодатели стали более лояльными в этом вопросе. «Можно получать московскую зарплату, не живя в Москве!» - это открытие многих и обрадовало, и напугало, и может иметь долгоиграющие последствия для недвижимости.

Кстати, не только жилой, но и коммерческой. Первой пострадала как раз офисная и торговая недвижимость (особенно торговые центры) и даже в большей степени, поскольку на них не распространяется субсидирование, которое пока вытягивает спрос на жилую недвижимость.

Подробнее на тему миграции:

Образованные на удаленку, гастарбайтеры в Москву

Расхождение арендных и продажных цен

За всю современную историю российского рынка недвижимости не было столь явного и решительного расхождения ценовых трендов на покупку и аренду. Спасибо не только ковиду, но и правительству России, которое ввело субсидирование ипотеки, но забыло (слава Богу!) сделать этот «подарок» для арендаторов. Можно сказать, ситуация в аренде показывает, как вели бы себя цены на покупку, не будь ипотеки (но только льготной, но и обычной). Аренда уже более 10 лет находится в депрессии, и цены не способны расти даже в номинале.

Источник: https://www.cian.ru/analitika-nedvizhimosti-online/?dealType=rent&region=msk&category=flatRent

Подробнее об этом в статье

Цены вверх, аренда вниз, как такое вообще возможно?

Опережающий рост цен на новостройки

Обычные люди, да и, что греха таить, большинство экспертов, не понимают разницы между вторичным рынком и новостройками (на стадии строительства), очень часто приравнивая одно к другому, а главное, считая, что если растут цены на новостройки, то это равносильно росту цен на недвижимость. Новостройки – это не квартиры (устал повторять, но приходится) и цены на новостройки на стадии строительства могут меняться совершенно по иным причинам, чем на вторичном рынке. Например, потому что снижаются процентные ставки в экономике. Или потому, что сокращается время строительства. Или потому, что вместо дольщиков теперь застройщиков кредитует банк. Последнее и происходит на наших глазах. Разумеется, снижение дохода дольщика (которое для него выглядит как «рост цен на новостройку» относительно такой же квартиры, но уже построенной) началось не сегодня, но в 2020 году мы услышали кульминационный аккорд этой истории. Во всяком случае, многие новостройки стоят уже дороже вторичного фонда, что подрывает всю экономическую целесообразность покупки новостройки как инвест-проекта. А «льготная ипотека на новостройки» все больше напоминает не очень изящный, но эффективный способ профинансировать переход застройщиков на проектное финансирование.



Подробнее в статье: Зачем продлевают программу льготной ипотеки

Отказ от сбалансированной модели выдачи ипотечных кредитов

Долгое время ЦБ проводил довольно жесткую денежно-кредитную политику (ДКП), она выражалась в отказе от монетарных способов поддержки экономики, вкладчики в банках чувствовали себя комфортно, поскольку могли рассчитывать на положительную реальную доходность своих сбережений, а динамика кредитов (в том числе ипотеки) в целом соответствовала динамике роста вкладов. То есть ипотечные кредиты фондировались долгосрочными вкладами населения. Это была более-менее сбалансированная модель кредитования, которая не приводила к сильной инфляции (поскольку дополнительное потребление не превышало сбережений населения).


Все изменилось в 2020 году. Банковские ставки искусственно были снижены, что вызвало закономерный отток вкладов, но кредитование в ответ не сократилось, а выросло! Дыру закрыли текущими счетами не очень понятного происхождения (часть из которых по-видимому – просто были напечатаны) и сделали вид, что так и нужно. Это мошенническая схема, в которой «поддержка» экономики осуществляется за счет ограбления вкладчиков (покупательская способность их сбережений быстро снижается), а высокая инфляция – лишь вопрос времени. Рост цен на недвижимость на фоне кризиса – лучшая тому иллюстрация. Фактически мы можем говорить, что рост цен на недвижимость в уходящем году был профинансирован за счет печатного станка.

Подробнее в статье: Как-то раз

///////

Может что-то важное забыл про 2020 год? Пишите в комментариях.

И поздравляю всех верных читателей с Праздником!

И надеюсь, следующий год будет получше.

//////////

Автор в Яндекс Дзене

Вк группа Недвиномика
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 4 comments