Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

О ренте в недвижимости. Часть 3

Напомню, что рента – это сверхдоход за счет более высокой цены товара, в производстве которого задействуется ограниченный ресурс (чаще всего – земля). Рента формально считается как разность между рыночной ценой и издержками производства (включающими прибыль на капитал).
Первые две части можно прочитать тут:
О ренте в недвижимости
О ренте в недвижимости. Часть 2
Недвижимость – самый что ни на есть типичный рентный товар. Отличия, впрочем, от нефти (тоже рентного товара) или зерна (разобранных в прошлой части) есть, и существенные. У нефти и зерна цена единая, она же мировая, а себестоимость на каждом участке различна, поэтому уровень ренты зависит от производительности каждого участка. У недвижимости все наоборот – единой мировой цены нет, а себестоимость строительства почти всюду одинаковая (в мегаполисах может быть чуть повыше из-за уже сложившейся застройки, коммуникаций, этажности). Цена в каждом отдельном случае зависит от спроса, то есть от готовности людей платить за недвижимость. Отличия ренты в недвижимости от ренты в нефти схематично изображены ниже.

Общее же и у недвижимости, и у нефти, и у других рентных товаров (еще, например, золота) в том, что на каждом участке фактически образуется своя рента. Если говорить про недвижимость, то, как правило в центральных районах городов рента самая высокая, а чем дальше к окраинам – тем она ниже.
В предыдущей части я упоминал, что рента образуется там, где формируется приток спроса и имеются ограничения на строительство. Но процесс образования ренты нелинеен. Покажем это на графике.

Долгосрочная кривая предложения недвижимости (в неком городе) изображена в виде кривой ABC, состоящей из двух отрезков: AB – конкурентного отрезка кривой и BC – рентного отрезка. Пологий (эластичный по цене) конкурентный отрезок AB показывает, что при неплотной застройке и наличии большого количества неиспользуемой земли, застройщики могут расширять строительство довольно долго; благодаря этому конечная цена для потребителя не растет или растет очень медленно (даже если временно цена отрастает, то у застройщиков появляется мотивации больше строить, предложение увеличивается и цена возвращается обратно). Однако постепенно свободные участки заканчиваются, и мы переходим в вертикальный (неэластичный по цене) отрезок BC, именно на нем образуется вся рента. Как бы дальше ни росли цены, это не приводит к росту предложения, поскольку строить особо больше негде, и увеличиваются непроизводственные затраты застройщика (собственно рента – дорожает земля, увеличиваются налоги, откаты и др.).
Различный уровень спроса показан на кривых D1, D2, D3, D4.
При спросе D1 строительство в городе вообще не ведется, т.к. готовность покупателей платить ниже, чем издержки застройщика. В России таких городов достаточно много – а точнее их даже насчитали 809. Это малые вымирающие города, где есть только вторичное жилье, а люди стараются уехать оттуда при первой возможности.
При спросе D2 застройщики построят Q1 недвижимости, а при росте спроса до D3 – уже гораздо больше (Q2). Однако дальнейший рост спроса ни к каким значимым результатам в строительстве не приведет, строительство увеличится лишь до Q3, зато резко вырастут цены.
Читатели знают, что я крайне негативно отношусь к ипотеке, но часто попадается такое возражение – что, мол, ипотека хоть и увеличивает цены, но зато увеличивает и доход застройщика, что побуждает того больше строить – а это, в конечном счете, хорошо всей экономике.
Так вот, те, кто такое говорит, просто не понимают рентной природы недвижимости. Там, где уже образовалась рента (т.е. на отрезке BC), нет никакого смысла еще больше увеличивать спрос. Весь приток свежих денег просто уйдет в цены, и никакое строительство не вырастет. Зато будут очень рады рентополучатели, к которым, кстати, не факт что относится сам застройщик.
Обратное тоже верно – если убрать лишний спрос на рентном отрезке (например, перейти от D4 к D3), то строить меньше не станут или несущественно, зато резко снизятся цены. Нас ведь любят пугать, что без ипотеки строительство замрет, но это напрасные опасения, во всяком случае, в тех городах, где уже высокие цены из-за ренты.
Проиллюстрировать данное соображение можно на примере двух городов – Москвы и Киева. Киев – тоже европейская столица, очень большой, плотно застроенный город, поэтому никакие аргументы о том, что себестоимость строительства в Киеве ниже, чем в Москве не могут быть приняты. Между тем, квартиры в Киеве стоят вдвое дешевле (примерно 1500$ против московских 3000$ за метр). Но, наверное, в Киеве и меньше строят? – ничего подобного. В 2019 году там сдали 1,11 млн. м2 против «рекордных» 4,95м2 в Москве. https://stroyobzor.ua/news/skolko-zhilya-postroili-v-ukraine-infografika-po-regionam.html
Но в пересчете на жителя в Москве построили 0,39 м2, а в Киеве 0,37. Если Москву считать без новых территорий (слабоурбанизированная зона с малым населением, но бурным строительством), то относительные результаты украинской столицы будут еще лучше.
В любом случае, цифры, как видим, практически идентичные. Низкие цены не мешают киевским застройщикам активно строить, точно также как и высокие – почему-то не помогают московским. А секрет тут прост – рента. Кстати, не нужно думать, что в Киеве нет ренты – украинская столица также пылесосит свою страну, как и Москва, просто уровень ренты там пониже, из-за более низких зарплат и неразвитости ипотечного кредитования.
Из рисунка выше понятно также, что ипотека в малых городах, где много свободной земли и нет других ограничений, все же помогает нарастить объем строительства без роста цен. В этом плане ипотека там относительно безобидна (хотя даже на конкурентном отрезке кривой предложения я бы не рекомендовал заниматься кредитной накачкой, т.к. в любом случае ипотека – это искажение рынка).
Однако мы знаем, что львиная часть строительства ведется отнюдь не на дешевой земле, не там, где нет ограничений в строительстве – и уж там ипотеку ничто не может оправдать.
Продолжение следует.
///////
Автор в
Яндекс Дзене
Недвиномика - группа вк
Последний Кризис – группа вк
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 1 comment