Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

О ренте в недвижимости. Часть 2

Продолжаем наш разговор о ренте. Первая часть тут.
Впервые в цельном виде теорию ренты сформулировал в начале 19 века Давид Рикардо. Он обратил внимание, что различные земельные участки имеют различия в плодородии и, соответственно, издержки производства зерна отличаются от участка к участку. Но цена зерна на рынке одинакова, что обусловливает различную прибыль для разных землевладельцев. Для худшей земли (участок 3 на рисунке ниже) прибыль будет минимальной, чтобы вообще имело смысл ее обрабатывать, а рента будет отсутствовать; для участка 1 рента будет максимальной. Цена зерна, как уже сказано, едина для всех, и что важнее, цена определяет количество участков в обороте – если цена на зерно снизится, то участок 3 выпадет из оборота, т.к. станет нерентабельно его обрабатывать, а рента на участках 2 и 1 сократится. Если цена повысится, то наоборот, будут вовлекаться новые участки, которые ранее не использовались из-за низкой плодородности, но всегда на наименее плодородном участке рента будет отсутствовать.

Вообще говоря, рента (или сверхприбыль) способна образовываться в любых отраслях с ограниченной конкуренцией, где есть барьеры для входа новых участников. Многие монополии или олигополии могут повышать цену существенно выше издержек, поэтому так или иначе живут за счет ренты. Но чаще всего о ренте как экономическом понятии говорят, когда барьеры носят естественный характер, связанный с ограниченностью природных ресурсов. Природные ресурсы распределены неравномерно, ограничены, невозобновляемы – отсюда в товарах, производство которых зависит от земельного фактора, создаются все условия для формирования ренты.
Зерновая рента Рикардо – один из примеров природной ренты, но кому сейчас интересно зерно! Значительно больше наслышаны мы про сырьевую, нефтегазовую, ренту, она ведь тоже возникает буквально из земли, ее в литературе обычно так и называют - «сырьевая рента».
Известно, что с лакомых месторождений, с низкой себестоимостью добычи, собираются все сливки. Таких месторождений не хватает, чтобы удовлетворить весь спрос, поэтому в добычу вовлекаются участки похуже, с более высокой себестоимостью добычи. Но и их недостаточно, поэтому задействуются еще более худшие месторождения, и так до тех пор, пока себестоимость последних участков не утыкается в мировую цену на нефть. Например, себестоимость добычи саудовских месторождений где-то 5 долларов за баррель (рента максимальная), российских 8-15 (рента поменьше), себестоимость сланцевых месторождений 30-40 долларов (т.е. нет ренты совсем). Заметим, что в российском варианте почти вся сырьевая рента изымается в бюджет из-за специфичного налогообложения, т.е. за счет ренты кормится вся страна, пускай и не всегда мы это осознаем.
А что недвижимость? Читатели уже вероятно догадались, что недвижимость – тоже рентный товар, причем в ее естественной, природной форме. И это не случайно, ведь недвижимость стоИт на земле. А земля, хоть и кажется везде одинаковой, это совершенно не так. Подобно тому, как у Рикардо разные участки имеют разную урожайность, из-за чего их владельцы располагают различной рентой, так и недвижимость имеет разную «урожайность», и в зависимости от локации ее владельцы обладают активами совершенно разной стоимости. Самая «урожайная», конечно, недвижимость в центре мегаполисов, известно, что там цены максимальные, хотя мало кто понимает, почему. Чем дальше мы будем отъезжать от центра мегаполиса, тем ниже будут цены, причем, следует понимать, что сама по себе недвижимость не меняется как физическое благо (дома могут быть совершенно равнозначны, даже наоборот, строения в центре в физическом плане могут уступать из-за своей ветхости домам на окраине), а сокращается рентная составляющая цены.
Как образуется рента в недвижимости? Довольно просто. Для этого нужно всего две вещи: а) рост спроса, б) ограничения в строительстве.
Ограничения в строительстве, в свою очередь бывают:
1. естественными (стройка ограничена тем, что физически нет или недостаточно места для нового строительства)
2. временными (строительство не поспевает за спросом, из-за этого на некоторое время образуется рента);
3. коррупционными (не дают строить из-за административных барьеров, либо требуют откаты, впрочем, откаты – это лишь способ забрать себе ренту);
Нехватка мест под застройку – главный фактор, который вызывает бурный рост цен в мегаполисах, особенно в их центральных частях. Но важнее не то, что цены там растут, а что они там не падают! Рента в мегаполисах, где усложнено новое строительство, устойчива, в отличие от окраин и глухих городов, где стройка в принципе ограничена только временным фактором (долго запускать строительство).
В начале нулевых миллионы собственников квартир в России неожиданно ощутили себя хозяевами жизни – действительно, они получили рентную прибавку к своей недвижимости. Москвичи, так вообще купались в деньгах: обладатель скромной хрущебы в 300 тыс. $ мог сдавать свою квартиру и не работать. Проблема была в том, что рента была временной, поскольку временными были ограничения в строительстве. И уже с 2008 году, когда наконец-то развернувшееся строительство начало опережать спрос, рентная часть цены недвижимости, особенно в отдаленных городах, начала быстро усыхать. Ведь в большинстве регионов нет естественных ограничений на строительство (земли в России – завались), поэтому рента долго не может быть высокой, разве что существуют искусственные барьеры для строительства.
Кстати, насчет хрущеб… Хотя в это сложно поверить, но вся цена квартиры во вторичном фонде – это рента. Абсолютно вся! Это новый дом нужно строить, понести затраты, отложить часть на прибыль, и лишь остаток можно считать рентой; вторичная квартира – уже давно построена, себестоимости у нее нет. Нет себестоимости, значит вся цена - рента. В практическом смысле сие означает, что цена вторичной квартиры может быть какой угодно, может вырасти до небес, а может упасть до нуля и даже возможно до отрицательных значений (с новостройкой никогда этого не произойдет – если продажная цена упадет ниже определенного значения, застройщик просто остановит стройку и все). Конечно, в реальности цена вторички редко падает так низко, но даже современная практика знает примеры, когда хозяева не могли выручить ничего за свои квартиры (города крайнего севера, Донбасс во время войны и др).
Вторичная квартира стоит столько, сколько за нее готов заплатить покупатель, не больше и не меньше, а «себестоимость строительства» к ее цене не имеет никакого отношения. Будут покупатели готовы выкладывать денежки – будет цена высокой; не будет покупателей – цена будет падать вниз сколь угодно долго.
Однако, данный парадокс – лишь малая часть выводов, которые можно сделать из теории ренты, применительно к недвижимости.
Но об этом поговорим в следующих частях.
Продолжение следует.
///////
Автор в
Яндекс Дзене
Недвиномика - группа вк
Последний Кризис – группа вк
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 10 comments