Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

О ренте в недвижимости

Начинаю большую и важнейшую тему, которая вероятно растянется на несколько постов.
Большинство людей приспособились к ценам на рынке недвижимости, нимало не понимая, как они формируются. Почему цены на недвижимость такие высокие, почему в одних городах они выше, в других ниже? Ведь на товарных рынках ничего подобного и близко нет. Вот, представьте, вы купили бутылку подсолнечного масла в Москве за 100 рублей, и точно такую же бутылку в Костроме… тоже за 100 рублей. Разницы нет практически никакой. А потом прицениваетесь к квартире в Костроме – там она стоит 2 млн. рублей, а точно такая же квартира в таком же типе дома в столице – 10 млн. рублей. Откуда такая колоссальная разница?
Стоп, это плата за место! – уверенно скажет эксперт. И будет... в принципе прав. Location и еще раз location – вот оно, самое главное в недвижимости.
Но давайте поглядим на это немного с другой стороны. Со стороны застройщика. Для него нет такой уж большой разницы, в каком городе возводить дом – затраты будут примерно одинаковы. Строительные технологии и стандарты у всех национальных игроков мало отличаются. Бетон, кирпич и арматура – промышленные товары, цены на которые едины по всей стране и могут лишь немного колебаться в зависимости от логистики; рабочие – вахтеры и мигранты - с примерно одинаковыми (одинаково низкими) зарплатами, без разницы, в каком городе их подрядили. В Москве и Петербурге могут быть повыше затраты на перекладку коммуникаций, снос строений (дома часто появляются на месте промзон), высотное строительство, ну и зарплаты менеджеров повыше. За счет всего этого сметы строительства могут быть в полтора-два раза выше, чем в среднем по России. Но не в 5 же раз! Да и что тогда мешает всем застройщикам строить только в столицах, если тут огромная маржинальность бизнеса?
Чтобы читатели не решили, что я цифры с потолка беру, вот данные о себестоимости строительства от дома. рф

Смотрите, как чУдно. В Москве себестоимость строительства 69к за метр, а продают этот же метр (по данным того же дома.рф) за 192 тыс.

Возникает резонный вопрос -  если себестоимость в Москве выше в два раза, а продажная цена - выше в пять раз, то куда и кому уходит разница? Заметим, что и в провинции дельта между затратами и продажной ценой существенна, но в столице она просто неприлично высока. Кто-то без сомнения денежки присваивает, но кто? Неужели это наглые застройщики, которые жрут «в три горла»? Тогда почему от них постоянно идут вопли, что «себестоимость строительства» растет, так что им ничего не остается, кроме как повышать цены, работают-де они на грани рентабельности, а многие банкротятся (и ведь действительно, банкротятся), уходят с рынка. Даже несмотря на беспрецедентную ипотечную накачку спроса, дела в строительной отрасли объективно идут так себе (если не брать нескольких лидеров). Что-то одно с другим не вяжется.
Распутать этот клубок противоречий нам поможет теория ренты. Наверняка многие слышали этот термин, но вряд хорошо поняли, что он означает, тем более что употребляют его к месту и не к месту, например, рентой могут называть просто арендную плату.
Мы же будем использовать ренту в следующем определении:

Рента есть разность между рыночной ценой продукта и издержками его производства, включая прибыль на капитал.

Давайте на примере. Предположим, норма прибыли в секторе 20%. Предприниматель несет издержки в размере 1 млн. руб., при выручке 2 млн. руб. Тогда рента предпринимателя составляет 2-1-0,2=0,8 млн.
Грубо говоря, это дополнительный доход, который получен за счет доступа к какому-нибудь редкому ресурсу или технологии, при наличии барьеров входа для остальных участников (если бы барьеры отсутствовали, то привлеченные высокой прибылью, другие предприниматели открывали такой же бизнес до тех пор, пока рента не упала бы до нуля).
Рентные бизнесы – кажутся самыми сладкими. Но не все так просто.
В примере с предпринимателем вся рента досталась ему. Но такое бывает редко. Гораздо чаще рента делится между различными участниками, в пропорции, зависящей от их переговорной силы. Ведь появление ренты сразу же привлекает много желающих ее заполучить, самым ненасытным из которых является государство.
И вот оно обкладывает нашего предпринимателя повышенным налогом на прибыль. Ну, или местная администрация настойчиво просит, раз уж бизнесмен такой богатый, что получает сверхприбыль, установить за свой счет лавочки в городском сквере или вложиться в предвыборный фонд одной правящей партии. Короче говоря, когда все поборы завершены, наш предприниматель обнаруживает, что его прибыль сократилась до 300 тыс. рублей. Но общая рента при этом не изменилась! – Она как была 800 тысяч, так и осталась, но из этой ренты 700 тыс. забрало государство или местная мафия и только 100 тысяч ренты оставил за собой предприниматель.
Уже догадываетесь, к чему я клоню, и при чем тут недвижимость? Или еще нет?
Тогда ждите продолжения, дальше будет еще интереснее.
Продолжение следует…
///////
Автор в Яндекс Дзене
Недвиномика - группа вк
Последний Кризис – группа вк
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 27 comments