Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Почему мировые процентные ставки снижаются, и что это значит для недвижимости

Процентные ставки в России сегодня падают. Но еще более важно – они снижаются по всей планете. Причем, не последние десять лет, а лет уже пятьсот.
Ну и, конечно, нас волнует, как это влияет на спрос и цены на недвижимость.
Попалась мне весьма интересная работа, с еще более интересными диаграммами, в которой автор проанализировал уровень процентных ставок в Европе и их динамику в очень длинном периоде.
Выводы оттуда следуют довольно простые: тренд процентных ставок, пусть и очень пологий, давно уже направлен вниз.

Источник:
Eight centuries of global real interest rates, R-G, and the ‘suprasecular’ decline, 1311–2018Paul Schmelzing
https://www.bankofengland.co.uk/working-paper/2020/eight-centuries-of-global-real-interest-rates-r-g-and-the-suprasecular-decline-1311-2018

Собственно, с точки зрения классической теории процентных ставок (и тематики проекта Последний Кризис), в этом ничего удивительного нет. По мере роста производительности труда, страны и их население, богатеют, и в экономике образуются излишки сбережений. Одновременно с этим снижается спрос на инвестиции или покупки в кредит – потребности в основном насыщены, а производить что-то, чтобы положить на склад и выбросить (вспоминаем сказ про лишние телевизоры), никому не хочется. Грубо говоря, денег в экономике много, тратить их не на что, вот ставки и падают. И мировые ЦБ тут даже ни при чем.
Чтобы лучше понять, как это происходит, давайте на примере.
Допустим, Вася получает зарплату 30 тыс. рублей. Какие у него траты? Очень простые – все деньги у него уходят на еду, коммуналку и другие обязательные расходы. На сбережения, естественно, не остается ничего. Более того, чтобы позволить себе хоть что-то, Вася берет потребительский кредит, который позволяет ему какое-то время тратить на 10 тыс. рублей в месяц больше.
Но экономика страны растет, и Васе подняли зарплату до 60 тыс. рублей. Вася стал тратить больше – теперь 50 тыс. у него уходит на обязательные расходы, кредит он погасил, и еще остается 10 тыс. на сбережения, которые он отнес в банк.
Экономика растет дальше. Вася теперь зарабатывает 120 тыс. рублей (про инфляцию забываем). Он стал тратить еще больше. Теперь он расходует 80 тыс. в месяц, а 40 тыс. кладет в банк.
И т.д. Как видим, по мере роста благосостояния расходы индивидуума увеличиваются, но сбережения - еще быстрее. Собственно, еще Кейнс на это обратил внимание. С точки зрения денежного рынка это означает, что предложение свободных ресурсов (сбережений) увеличивается, а спрос на заемные средства (инвестиции и потребление в кредит) падает. В нашем примере Вася по мере роста доходов из заемщика постепенно превратился в кредитора. А представьте, таких «вась» миллионы по стране – у каждого есть деньги, которые он хочет куда-то пристроить, и нет особой необходимости тратить. Все это оказывает влияние на процентные ставки – которые падают естественным образом. Без всяких центробанков! Как видим, разгадка снижающихся во всем мире процентных ставок очень проста.

А что недвижимость?

Недвижимость как дорогой и денежно емкий продукт – очевидно, выигрывает от снижения ставок, поскольку увеличиваются ресурсы банковской системы для выдачи дешевых кредитов, в том числе ипотеки.
Очевидно и то, что в конечном счете это приводит к росту цен на недвижимость - в богатых странах. Правда, цены растут не из-за кредитов самих по себе, а из-за свойств недвижимости. Производство недвижимости не масштабируется из-за того, что земля, на которой она стоит, ограничена (особенно это касается мегаполисов). Благодаря снижению ставок цены растут только на нетиражируемые продукты, и недвижимость в первую очередь. Подробнее, о тиражируемых и нетиражируемых продуктах я писал тут.

Кстати, если взять за основу эту теорию, то получаем гипотезу, что в бедных странах потребительские цены будут расти быстрее цен на недвижимость, а богатых странах (то есть в таких странах, где возникают излишки ресурсов) – наоборот, цены на недвижимость будут опережать ипц. Гипотезу надо бы проверять, но тот график, что я обнаружил по США, ее вроде бы подтверждает.

http://monetarism.ru/realty-price-chart.shtml

А как обстоят дела с процентными ставками и перспективами роста цена на недвижимость в России?
Тут немного более запутанный случай. С одной стороны, Россия конечно бедная страна с бедным населением; люди еще далеко не насытили свои потребности в покупках (не то что на недвижимость, но даже на обычные товары). С другой стороны, определенные ресурсы, в том числе сбережения, у страны все-таки имеются – но не благодаря высокой производительности труда, а благодаря поступлению в экономику ренты от продажи сырья. Почти все сбережения концентрируются у небольшой прослойки населения, но суммарно ресурсов не так уж и мало. Правда, снизить ставки надолго это не помогает, именно из-за сырьевого происхождения сбережений. Когда цены на нефть высокие – инфляция в стране низка, ставки действительно можно снизить, но лишь до тех пор, пока цены на сырье не упадут. После того как «кормовая база» экономики сокращается, приходится вновь затягивать пояса, то есть повышать ставки (кейс 2020 года немного выбивается, но лишь на первый взгляд – на самом деле, ресурсов для долгосрочного снижения ставок при низких ценах на нефть у страны нет, можно лишь проедать запасы какое-то время).

Поэтому все эти общие рассуждения о глобальном снижении мировых ставок (и соответствующем росте цен на недвижимость в мегаполисах) касаются России лишь отчасти. Но можно предположить, что когда наша страна все-таки разбогатеет (не на несколько лет, пока цены на нефть высокие – а системно) вырастут и реальные цены на недвижимость. При прочих равных (не забываем, что процентные ставки – это лишь один, и не единственный, фактор цен на недвижимость).

//////
Автор в Яндекс Дзене
Недвиномика – группа вк
Последний Кризис – группа вк
Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 6 comments