Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Инвесторы в кредит

Взять потребительский кредит по 9%, и положить его на депозит по 5%. Неправда ли, соблазнительная идея?
Или купить акции Газпрома на миллион, имея на счету лишь 100 тысяч – не только выгодно, но и беспроигрышно?
Как вы думаете, чем обычно заканчивается такой «инвест»?
……..
Одно дело, когда народ спекулирует на акциях или других финансовых продуктах – тогда в случае невезения это проблема конкретного неудачливого инвестора, который вложился не туда. Другое дело, когда начинаются спекуляции на недвижимости. Тогда волей-неволей это касается уже всех, и это становится проблемой для всей экономики. Жаль, это становится понятно лишь, когда пузырь разорвется.

Удивительно, но то, что кажется форменным безумием, когда речь о стандартных инвестициях, становится нормой, если это недвижимость. Подумайте, какому нормальному человеку вообще придет в голову сохранять деньги в кредит??? Это абсурдно, поскольку сбережения и кредитование – суть противоположности. Вы или сохраняете, откладывая деньги, но тогда кредит для вас абсолютное зло; либо наоборот предпочитаете жить здесь и сейчас, но тогда зачем вам сбережения?
Представьте, финансовый консультант подходит к какой-нибудь бабушке и вешает ей что «золото – лучшее средство сбережения, покупая его, не прогадаешь». Но у бабушки только 200 тыс. рублей. Не беда! - изрекает аналитик,  - мы даем вам возможность купить золота на миллион рублей, а на недостающую часть в 800 тыс. выдадим вам льготный кредит по ставке 5% годовых. И бабушка кивает – да-да, это очень выгодно.
Всякому понятно, что таких финансовых консультантов надо гнать поганой метлой.

Но только не в недвижимости, там это наоборот норма.
Да и вообще, в недвижимости таких инвесторов в кредит – сегодня каждый первый.
«Я хочу вложиться в недвижимость, но денег у меня нет, поэтому беру ипотеку».
Только не надо говорить, что люди покупают недвижимость для жизни. Кто-то может и для жизни, хотя и в этом случае правильно было бы сперва накопить на покупку; но зато куча других – просто хотят заработать (сохранить, инвестировать – суть одно).

Вот, например (взято с одного форума):
Сидел в депозитах и офз, живя на аренде и копя на первичку. Параллельно мониторил вторичку реновацию. В феврале увидел квартиру в ЦАО 1к 32м за 8800 в Мещанском районе, это показалось отличным вариантом, учитывая, что хороший ремонт и всего 2 дома по реновации в районе. В итоге взял в ипотеку с параметрами:
Первоначальный взнос: 25% или 2,2 млн.
Ипотека: под 8,15% (Открытие) на 30 лет или 50тр/мес
Страховка: 0,8% или 4тр/мес
Доп. расходы на покупку и технику/мебель: 100тр
Сдача: 45тр+счетчики (42тр чистыми или 5,6%)
Экспозиция 1 день: днем объявление, вечером сняли.

Чувак копил, копил, да не выкопил. Решил, что поезд уходит, и тоже пора в кредит.
Но какой замечательный инвест!
Взять кредит под 8,95% (с учетом страховки). А обратно с аренды вернуть 5,6% (реально – меньше; поскольку отдельно надо учитывать ремонт, который к тому же придется периодически обновлять; налоги и проч.).
Это все равно, что взять потребительский кредит по 10% и полученные деньги положить в тот же банк на депозит по 6%.
И какой в этом смысл? Да никакого, кроме одного: надеяться, что растущая цена актива перекроет переплату по кредиту. Молиться, что ты не последний пассажир, запрыгивающий в поезд растущих цен, и в случае крушения, успеешь выпрыгнуть.

Но… чем  тогда такой ипотечник отличается от глупой бабки, которой предлагают покупать золото в кредит? Или акцию Газпрома? Недвижимость не такая волатильная и никогда не падает в цене? – отчасти с этим можно согласиться: цены на недвижимость, действительно, сильно не скачут, но вот насчет постоянно растущих цен – извините…
Кстати, любой  опытный инвестор, торгующий на фондовом рынке, помнит, что лучше не увлекаться маржинальной торговлей (не покупать финансовые продукты в кредит). Даже плечо 1:2 – по-моему, многовато, а 1:5 и более – практически гарантия разорения (любая неверная ставка приводит к неотвратимому маржин-коллу). И только в недвижимости считается нормальным подсаживать людей на рискованную игру в казино (например, кредит с первоначальным взносом 20% соответствует плечу 1:4, а кредит с первоначальным взносом 10% - уже 1:9). В последнем случае достаточно просадки цены актива на 10% - и все, привет маржин-колл (инвестор становится должен больше, чем у него есть в залоге). На что тогда расчет инвестора – если что встать в «пикет обманутых ипотечников» и клянчить компенсацию у государства? Очередная приватизация прибыли, национализация убытков?

Какое может быть отношение к таким инвесторам в кредит? Очень надеюсь, кризис, не этот, так следующий, и падение цен на недвигу, накажет их, чтобы остальным неповадно было.


//////
Автор в Яндекс Дзене
Недвиномика – группа вк
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 10 comments