Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

10 глупых вопросов аналитику недвижимости

Подключаюсь к модному тренду. Вопросы задали мне в группе вк; под этим постом читатели могут добавить свои вопросы.

1. Зачем анализировать, если этот анализ ни на что не влияет?
Короткий ответ: кто считает, что ни на что не влияет, тот мои блоги не читает.
Длинный ответ: зачем жить, если все равно придется умирать…  Основной смысл анализа в формировании правильной картины мира у человека и, если повезет – в правильных поступках на основе этого понимания. Причем, это блюдо только для гурманов – не для каждого. Как-то ко мне обратился подписчик за советом – совершать ли ему покупку новостройки. Когда я ему разложил все по полочкам, выяснилось, что он уже все решил без моих рекомендаций, а к аналитику обратился, чтобы тот подтвердил его ожидания. Аналитик его ожидания не подтвердил, но клиент остался при своем мнении. И в этом нет ничего плохого!  - я буду только рад, если больше людей пойдут по моей тропе и смогут быть сами себе аналитиками.

2. Когда будет обвал рынка (недвижимости)?
Короткий ответ: нескоро.
Длинный ответ: «обвалиться» недвижимость может только в результате какого-то глобального катаклизма – войны, ядерной катастрофы, тотальной убыли населения или коренной технологической трансформации, которая заставит людей массово покидать мегаполисы. Во всех остальных случаях – речь максимум о медленном сползании цен. Текущий коронакризисный год, кстати, показал, как может выглядеть катастрофа будущего, но пока в лайт-версии. Но сегодня тренд на вторую урбанизацию (притягивающую людей в крупные города) намного сильнее. Недвижимость в мегаполисах может локально терять в цене, но все равно будет отыгрывать все потери, отражая тот факт, что территория под застройку физически ограничена, в отличие от зарплат, которые постоянно растут в местах сосредоточения людей.
Что касается вымирающих городов – то и там недвижимость не обвалится по той причине, что уже и так находится на низком уровне, скорее речь о дальнейшем проседании.

3. Многоэтажки превратятся в гетто? Когда их перестанут строить?
Короткий ответ: не превратятся. Будут строить, пока есть спрос.
Длинный ответ: гетто образуются в местах, откуда исходит население, падает уровень жизни и остаются одни маргиналы, но это не про наши мегаполисы, в которые наоборот стремится народ за длинным рублем. Можно сказать, пока зарплаты в крупных городах выше, никто оттуда уезжать не будет. А строят ужасные многоэтажки по очень простой причине: земля в таких городах стоит очень дорого, поэтому повышать высотность домов – самый простой способ снизить себестоимость строительства.

4. Как сделать так, чтобы цены на жилье не росли быстрее реальной зарплаты?
Короткий ответ: строить больше и не увлекаться ипотечным кредитованием.
Длинный ответ: недвижимость относится к элитарным благам. То есть в периоды экономического бума цены на нее растут быстрее доходов населения. Нагнетание ипотечного кредитования и снижение ставок дополнительно усугубляют ситуацию (ипотека создает иллюзию роста дохода у заемщика). Единственный вариант не допустить роста цен – увеличивать объем предложения еще быстрее. Т.е. строить очень много, причем делать упор на строительстве в регионах (там, где минимальная рентная составляющая, связанная с дорогой землей). Необходимо стимулировать строительство (например, через льготные кредиты застройщикам, упрощение бюрократии, борьбу с коррупцией), а не ипотеку.

5. Как продать недвижимость дороже, а купить дешевле?
Короткий ответ: покупать, когда никто не может купить, продавать, когда могут купить все.
Длинный ответ: недвижимость неэластична по предложению, поэтому цены, особенно краткосрочные, определяет спрос. Кроме того, недвижимость чрезвычайно инертна и не сразу отыгрывает изменения конъюнктуры. Когда образуется локальное ценовое дно в недвижимости? – в посткризисный период, т.е. спустя 1-3 года после прохождения острой фазы кризиса. Например, после кризиса 1998 года выгоднее всего было купить квартиру в 2001 году; после кризиса 2008 года – в 2009-2010; после кризиса 2014 года – в 2016-2017. Осталось лишь дождаться очередного кризиса, плюс пару лет (тут сразу надо сделать оговорку, что острая фаза кризиса 2020 года пока значительно слабее предыдущих версий, и падения аналогичного к примеру 2014 году может не случится, если на внешних рынках ничего больше не произойдет).
Продавать, соответственно, лучше всего в тот момент, когда количество безумных ипотечников, готовых брать по любым ценникам, достигает максимального числа (здесь все равно остается элемент гадания, поскольку никогда нельзя быть уверенным, что завтра ипотечников не станет еще больше).

6. Если на рынке труда исчезнет вакансия «аналитик рынка недвижимости», то кем Вы пойдёте работать?
Короткий ответ: я всегда найду, чем заняться.
Длинный ответ: вакансии «аналитик рынка недвижимости не существует. Сегодня это товар штучный, особенно если речь о независимых специалистах. Есть немало, как я их называю, журналистов – они пишут о недвижимости, но часто не имеют даже базового экономического образования. Есть эксперты, работающие от агентств недвижимости (риелторы), но их основная проблема, что они ангажированные и хотя бывают неплохими практиками, теоретическая подготовка у них тоже слабая. Попадаются некоторые интересные статистические выкладки на некоторых сайтах… ну, и все. На этом аналитика рынка недвижимости фактически заканчивается. Что, собственно, и послужило причиной того, почему я решил этим заняться. Но на сегодняшний день, я не зарабатываю этим и даже не планирую зарабатывать что-то серьезное в ближайшие несколько лет. Наоборот, я инвестирую свое время и деньги в раскрутку своего проекта. По профессии я тоже аналитик, но в другой сфере, которую не буду озвучивать, так что насчет моего трудоустройства не стоит переживать.

7. Где учиться на аналитика?
Короткий ответ: дома, самостоятельно.
Длинный ответ: я, слава богу, закончил один из лучших экономических вузов страны – Экономический Факультет МГУ, но даже там не готовили «аналитиков» и скорее предоставляли только некоторый бэкграунд. Можно сказать, учили нас учиться. Я вообще не любитель академического образования и считаю, что единственный способ что-то понять – изучать самому. Время классических вузов возможно вообще подходит к концу – сейчас практически любую информацию можно быстро найти самостоятельно. Так что все исключительно в руках самого человека.

8. Чем вы отличаетесь от риелтора?
Короткий ответ: ничего общего.
Длинный ответ. Риелторы практики, а я теоретик. Для меня аналитика недвижимости – прежде всего наука (способ познания действительности), а не искусство (применение этого знания на практике). Но на риелторский форум частенько заглядываю, поскольку они держат руку на пульсе рынка и первые могут почувствовать (но не всегда грамотно сформулировать), зарождение нового тренда.

9. Что лучше – покупать жилье или снимать?
Короткий ответ: при стабильных ценах снимать; при растущих покупать.
Длинный ответ. Если не брать вкусовщину, а именно с точки зрения математики, то покупка, тем более с ипотечным плечом, окупается лишь при растущих ценах на недвижимость (темпы роста должны быть не менее 2-4% в год в среднем). Реальные затраты на аренду не превышают 4-6%, ипотечный кредит обычно существенно дороже и отбить затраты по кредиту можно только при растущей стоимости актива. Все остальное – вопрос личных предпочтений человека. Кому-то хочется жить только в своем, кто-то видит больше плюсов в аренде (бОльшая мобильность, больше свободных ресурсов, не нести затраты на ремонт и обстановку и др.).

10. Дайте совет покупателю квартиры в России
Короткий ответ: ждать.
Длинный ответ. Не люблю давать советы, ибо это дело неблагодарное, но если есть цель купить квартиру и время ждет, то тактика выжидания рано или поздно принесет успех. Достаточно лишь накапливать средства, инвестировать их с умом и ждать следующего окна возможностей для покупки (см. п.5). Если плечо планирования короткое, то наоборот лучше покупать сразу, т.к. в моменте тренд почти всегда растущий.

//////////

П.с. Поскольку вопросов ко мне уже поступило больше чем 10, и не на все получилось ответить, то напрашивается выход продолжения. Так что задавайте свой «глупый» вопрос под этим постом, самые популярные попадут в список.

////////
Автор в Яндекс Дзене
Группа Недвиномика
Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 9 comments