Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Дробление домохозяйств - мощный фактор спроса на недвижимость

Почему несмотря на отвратительную демографию, квартиры по-прежнему разлетаются как горячие пирожки.
Теперь довольно часто  – отчасти и с моей подачи, т.к. у меня много материалов такого рода – попадаются публикации, где демография рассматривается как существенный фактор спроса на жилье. Точнее, мысль, в общем-то везде одна и та же: поскольку людей в стране постепенно становится все меньше, а построенных квартир все больше, то рано или поздно кривые должны пересечься, а значит спрос на недвижимость окончательно насытится, а цены катастрофически упадут.
На первый взгляд, в этой логике нет уязвимых мест, однако подобная точка зрения, хоть ее нельзя назвать неправильной, весьма упрощена и поверхностна. Ведь она игнорирует множество параллельно работающих факторов. Например, она не учитывает тренд второй урбанизации (коронавирусная история притормозит его, но едва ли остановит). Действительно: в стране людей может и меньше, но в крупных городах, особенно в мегаполисах, с этим все в порядке – там население растет как на дрожжах за счет миграции.
Другой момент, который обычно упускается из виду: обычно предполагается, что потребность в квартирах насыщаемая, но это не совсем так. Из того, что у людей уже достаточно жилья, автоматически не следует, что они не купят еще. Как говорится, были бы деньги, а товар для покупки найдется. По аналогии с автомобилями: многие семьи покупают и вторую, и третью машину, хотя вроде бы могли бы обойтись и одной. А болезненная любовь богачей к покупке ненужных авто (и недвижимости!) хорошая известна. Порой недоумеваешь – у вас уже все есть, ну куда вам еще? – ан нет, все равно хапают.
Наконец, существует еще одно важнейшее упущение в рассуждениях о будущем обвале спроса на недвижимость, и оно тоже касается демографии. Демография – это ведь не только сводки о числе рожденных и умерших, это намного более сложная дисциплина. В частности, она занимается исследованием семей и домохозяйств.
Для нашей темы это очень важно. Дело в том, что потребителем (не путать с покупателем) квартиры и другой недвижимости является не человек, а домохозяйство. А это, как говорится, две большие разницы. Домохозяйство может состоять из одного человека, но чаще всего это все-таки семья, состоящая из нескольких человек. Именно домохозяйство предъявляет потенциальный спрос на недвижимость, а уж будет ли этот спрос реализован, зависит от индивидуальных условий и взаимоотношений внутри домохозяйства или даже снаружи домохозяйства. Что я имею в виду? Представим такой вполне себе жизненный пример: пожилые родители, живущие в городе Воронеже, хотят, чтобы их сын учился в Москве. Они покупают ему там квартиру (или на что хватило денег), чтобы тому не пришлось жить в общежитии. Деньги выделили родители, но потребитель квартиры – их сын студент, и он же формирует новое домохозяйство, состоящее из одного человека. В этом примере у родителей уже было жилье, но они все равно купили еще; домохозяйство было одно, а стало два; никто не родился и никто не умер, то есть с точки зрения поверхностного понимания демографии, ничего не произошло; однако спрос на недвижимость сформировался, за счет эффекта дробления домохозяйства.
Здесь очень тонкий момент. Когда мы говорим о демографии в контексте спроса на недвижимость, нам нужно учитывать не число людей в стране, а число реальных и потенциальных домохозяйств. Легко себе представить ситуацию, когда населении страны будет сокращаться, но при этом домохозяйств становится больше, а значит парадоксальным образом будет увеличиваться и спрос на недвижимость (даже на фоне отвратительной демографии).
Как такое возможно? – да очень просто. Семьи будут дробиться, распадаться на составные части и тем самым будет увеличиваться количество домохозяйств. А значит и спрос на недвижимость.
Иногда это естественный и нормальный процесс, как в примере с родителями и сыном-студентом (в конце концов, нежелательно взрослым детям жить под одной крыше с родителями). Но гораздо чаще процессы дробления деструктивны по своей сути.
- Разводы
Элементарный и, увы, более чем вероятный сценарий, в том числе в России (которая, кстати, один из мировых лидеров по соотношению разводы/браки). Развод означает почти автоматическое дробление домохозяйства как минимум на два (редкие случаи, когда бывшие супруги живут вместе, не берем, да и ничем хорошим обычно это не заканчивается). Вне зависимости от того, за кем осталась изначальная квартира, второму супругу придется искать другое пристанище. То есть либо покупать другую квартиру, либо снимать. И в том, и другом случае предъявляется дополнительный спрос на недвижимость. Застройщики потирают руки, да и не только они – вся экономика растет, когда семьи распадаются. Современному государству и экономике невыгодна большая прочная семья, чем больше разводов, тем лучше – подробнее об этом я рассказываю в работе Торжество матриархата и спрос на жилье.

- Гостевые браки
Существует вариант, кстати, все более частый, когда семья формально не распадается, но де-факто супруги живут под разными крышами. У Вани есть квартира, и у Мани есть квартира, а в гости они ходят друг к другу по очереди. Явление все больше набирает свой оборот, как результат влияния токсичного семейного (точнее, антисемейного) законодательства по всему миру. Зато спрос на недвижимость максимальный – чем больше ущербных семейных форм, тем лучше.
- Отторжение детей или стариков
Здесь масса вариантов – покупка жилья взрослым или не очень детям (иногда доходящее до крайности, когда квартира покупается совсем крошечным детям «на вырост»). Выселение стариков-родителей в отдельную квартиру.
Это самые популярные, но не единственные варианты дробления домохозяйств. Идеальный случай, к которому похоже все идет – чтобы количество домохозяйств сравнялось с количеством людей. То есть у каждого человека, было по своей квартире. Многие конечно воскликнут – «да это же классно!», только в этом варианте, про традиционные семейные модели, придется окончательно забыть.
Кстати, очевидно, что для того, чтобы эффект дробления домохозяйств проявился в наибольшей степени, общество должно быть достаточно богатым, а квартиры достаточно дешевыми, иначе, хотят того члены семей или нет, придется им всем жить под одной крышей (иногда, пожалуй, возникает крамольная мысль, что так оно может и лучше будет).
В общем, когда мы говорим про демографию, не забываем про тренд дробления домохозяйств. Этот мощный фактор в определенные моменты может перевешивать любую убыль населения.

////////
Автор в Яндекс Дзене
Группа ВК
Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 7 comments