Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Способы прогнозирования цен на жилую недвижимость. Авторская методология

И любят же эксперты рассуждать о ценах на недвижимость и давать свои экспертные прогнозы! Ведь можно не только блеснуть знаниями, но и сделать вид, что помогаешь кому-то. На самом деле, не любят. Никто. Да и ваш покорный слуга не любит, поскольку дело это весьма неблагодарное. Угадаешь – никто не заметит и не похвалит. Дашь выверенный прогноз с развилками – он будет скучен, банален, да и не особенно продуктивен. Ошибешься – с удовольствием ткнут тебя в твой неправильный прогноз. Ругать будут. И окажутся, в общем-то, правы, потому что все эти толстые книжки и сложные вычисления по большому счету интересуют людей только в силу весьма узкой необходимости, которую можно отразить почти крылатой фразой «брать или не брать» (то бишь, покупать или не покупать).
Лично я тоже невысокого мнение о «науке» прогнозирования в финансовой сфере и о самих прогнозистах. Они конечно часто угадывают правильно. Примерно в 50% случаев (или угадал или нет). Те, кто увлекается финансовой астрологией («если доллар упадет до 1,2 к евро, то ему откроется дорога к 1,3» - именно так звучат многие прогнозы), такие аналитики угадывают в 100% случаев, только толку с этого никакого. Иногда проще обратиться к гадальщикам и звездочетам, чем к финансовым аналитикам.
К недвижимости отчасти все это тоже относится – ведь недвижимость наполовину тоже финансовый актив. Финансовый актив – значит им можно спекулировать, а там, где резвятся спекулянты, там очень кстати приходятся и эксперты-гадальщики. Получается, цены на недвижимость невозможно спрогнозировать?
К счастью, это не совсем так.
Конечно, определенная (и немаленькая) доля случайности в движении цен на недвижимость остается, раз это все-таки финансовый актив, так что лично я не берусь утверждать, что смогу попадать в тренд всегда и везде. Однако есть у недвижимости свойства и закономерности, которые делают прогноз все же более осмысленным и обоснованным, чтобы он не превращался в гадание на кофейной гуще.
Перечислим свойства недвижимости, которые понадобятся нам сегодня:
- Неэластичное по цене предложение (в коротком периоде совершенно неэластичное, в длинном периоде низкоэластичное). Это значит, что предложение с большим запозданием реагирует на изменение цены, поэтому цены на недвижимость, особенно краткосрочные, зависят преимущественно от того, как меняется спрос.
- Эластичный по цене спрос. Потребители чутко реагируют на изменение цены, стремясь к покупке даже при незначительных скидках, и отказываясь от покупки, если цена растет. Благодаря этому свойству цены на недвижимость не скачут как угорелые, как например нефтяные.
- Чрезвычайная инертность. Про это свойство мы много раз говорили, например тут. Между событием, которое вызывает движение цен на недвижимость, до момента, когда цена начнет двигаться проходит немало времени (от полугода до года, иногда даже больше).
Итак, вооружившись нашими знаниями, приступаем к прогнозированию цен на недвижимость. Существует несколько альтернативных (а на самом деле взаимодополняющих) способов, как это сделать.
Способ 1. По нефти
Самый простой и даже примитивный способ, но хорошо себя зарекомендовавший. Я не буду здесь писать, почему цены на недвижимость зависят от нефти, эта тема подробно освещена в других моих работах. Важно, что цены на недвижимость повторяют колебания нефтяных котировок (разумеется, это наблюдение работает только для петрократических стран), но еще более важно, что они делают это с приличной задержкой, что позволяет хорошо понимать направление тренда на ближайшие полгода-год. Минус этого способа в том, что тренд по нефти может развернуться и прогноз по недвижимости тоже придется корректировать (но не ранее, чем через полгода).
Как практически использовать данный метод я писал тут.
Способ 2. По ипотеке
Как мы зафиксировали выше, в коротком периоде цены определяет только спрос. А что такое «спрос»? – в сегодняшних реалиях спрос это ипотека. Точнее, ипотека + субсидии. Все остальное почти не играет роли. Поэтому вооружившись статистикой ЦБ, мы сравниваем выдачу в текущем году, сравниваем ее с тем, что было год назад – и вуаля. Теперь мы знаем, вырос спрос или упал, а значит, с большой вероятностью поймем, что будет с ценами на ближайшее время (год-полтора). Минус этого способа в том, что нужно проводить более кропотливую работу по сбору и по фильтрации информации (например, требуется очищать статистику выдачи кредитов от «рефинансирования», что не всегда легко сделать) и некая «приблизительность» тут все равно остается.
Может показаться, что второй способ никак не связан с первым, но это не так. Например, понятно, что высокая или растущая цена нефти помимо общего положительного воздействия на экономику и настроение потребителей, позволяет банкам получать более дешевое фондирование, и, следовательно, выдавать больше ипотеки.
Способ 3. По макро-балансу спроса и предложения.
Более точный, но намного более сложный способ дать хороший прогноз –  составление макробаланса. Где в части спроса будет все та же ипотека, а в части предложения – объем нового строительства за период. Вторичка при этом полностью игнорируется (почему так можно делать, я объясняю тут). Логика тут простая: если на рынок недвижимости поступает больше новых денег (почти все они кредитные), чем может быть поглощено в результате нового строительства, цены растут. В противном случае они снижаются.
Более подробные выкладки (но предупреждаю сразу, они сложные) я делаю в работе Макроэкономические тождества на рынке жилья.
Способ 4. По экономическим циклам (Россия)
Российские экономические циклы имеют очень мало общего с мировыми циклами и общетеоретические исследования тут явно неприменимы. Российская экономика проста как три копейки, и мы вновь возвращаемся к нефти (газу) как основному фактору, определяющему общую экономическую динамику. Когда сырьевые цены растут – у нас это называется «экономический бум» (Б), когда снижается – это «кризис» (К). Более подробная разбивка такая:
К1 – острая фаза кризиса.
К2 – экономическая депрессия.
Б1 – разворот
Б2 - бум.
Б3 – стагнация перед кризисом.
Недвижимость как низколиквидный, инертный актив устойчиво растет в цене в фазе «Б2» и реже в «К1» (как временная реакция людей, пытающихся пристроить свои сбережения). И снижается в фазе К2.
Подробнее как использовать циклические закономерности для инвестирования (причем не только в недвижимость) говорится тут.
Разумеется, точные цифры прогноза данный метод дать не может, но направление тренда, а также ближайшие перспективы – вполне.
Способ 5. По строительным циклам
Наконец, есть и еще один метод, связанный со свойством низкой эластичности предложения в недвижимости.  Работает при анализе среднесрочных и долгосрочных трендов. Мы знаем, что строительство не способно быстро реагировать на меняющуюся экономическую обстановку – оно постоянно запаздывает по времени по отношению к спросу на жилье. Причем, данное свойство проявляется не только в краткосрочном, но и долгосрочном периоде. Когда по каким-то причинам начинает расти спрос, предложение не успевает среагировать, поэтому цены быстро растут (1 этап). Постепенно предложение нагоняет спрос, и цены стабилизируются (2 этап). В какой-то момент спрос насыщается, но строительство, которое уже набрало ход, не может остановиться, цены падают (3 этап).
1 этап. Высокий спрос, низкое предложение. Цены на недвижимость растут
2 этап. Высокий спрос, высокое предложение. Цены стабилизируются на высоком уровне.
3 этап. Низкий спрос, высокое предложение. Цены на недвижимость снижаются.
4 этап. Низкий спрос, низкое предложение. Цены стабилизируются на низком уровне.
При использовании этого метода  - самое главное, это понять, на каком этапе сейчас находится строительный цикл.
Подробнее об этом методе рассказано в статье Домоциклы.
Впрочем, этот способ мало поможет для краткосрочных прогнозов, для последних лучше использовать способы 1-3.
////////////////
Методология – это прекрасно, - наверняка заметит читатель. – Но где сами-то прогнозы?
Чтобы не загромождать текст оставим их для продолжения, которое, надеюсь, выйдет в одной из следующих статей.
//////////
Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 1 comment