Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Как посчитать, что выгоднее ипотека или аренда. Векторный метод

Я уже не раз и не два касался этой будоражащей темы. Почему-то интерес к ней никогда не утихает, как не утихают споры (достаточно лишь глянуть на комментарии к любой статье или видео). Впрочем, споры редко касаются математики, которая для 90% людей слишком скучное занятие.
Я уже предлагал метод сравнения активов – основной вариант решения всех споров. Но есть способ проще и быстрее (относительно, конечно, немного напрягаться все же придется).
Основной его плюс в том, что не надо проводить никаких сложных вычислений, не нужно смотреть каждый период (если например ипотека берется на 20 лет, то таких периодов будет 240, по числу месяцев) и неважен срок, на который берется кредит.
Достаточно оперировать только процентными ставками на рынке и обладать самыми базовыми познаниями в математике.
Данный способ я называю векторным методом, поскольку мы видим направление и величину дохода от вложений инвестора в квартиру (или наоборот величину расходов индивидуума, в зависимости от того, как интерпретировать аренду – как доход или как расход).

Недостаток векторного метода в том, что цифры получаются округленными и не совсем точными. Впрочем, чтобы получить ясный результат, обычно супер-точности и не требуется (для более точных расчетов я использую указанный выше метод сравнения активов).

Итак, в чем суть метода. Разберем на конкретном примере (сразу скажу, кто будет обвинять меня в том, что я «не те» примеры привел, что старался использовать усредненные цифры; при желании можно ввести свои).

Предположим, на рынке есть:
- квартира ценой 6 млн. руб.
- арендная плата на нее 30 тыс/мес или 6% от цены квартиры
- собственник (не арендатор) квартиры дополнительно тратит 120 тыс. руб. в год, что составляет 2% к цене квартиры (часть коммуналки, налоги, ремонты, замена мебели и проч.).
- ипотечная ставка на рынке 10% годовых
- ставка по депозитам на рынке 6% годовых

И у нас есть два чувака. Первый, назовем его Петей, снимает эту квартиру и не парится. И его друг Вася, который не хочет платить дяде и покупает эту (похожую) квартиру в ипотеку.

Сравним результаты Пети и Васи с помощью векторного способа, считая аренду расходом (для случая, когда аренда – доход, подсчеты будут отличаться, но выводы теми же).
В этом случае расход Пети – это аренда, а доход – процент на депозит от суммы первоначального взноса (который Петя не пускает на покупку квартиры, а кладет в банк).
В то же время Вася экономит на аренде, но зато тратится на выплаты процента по ипотеке и дополнительно несет затраты как собственник квартиры (которые не несет арендатор).

Рассмотрим три случая.
1. Первоначальный взнос равен нулю
2. Первоначальный взнос равен 50%
3. Первоначальный взнос равен 100% (и у Васи, и у Пети есть вся сумма для покупки квартиры на руках).

Важно: все проценты ниже приводятся к одной величине – к первоначальной цене квартиры (6 млн.)

1. Первоначальный взнос равен нулю
Рассмотрим первую ситуацию, первоначальный взнос равен нулю. Тогда у Пети есть только расходы в виде 360 тыс. рублей в год, что как раз составляет 6% ставки аренды.
Но у Васи ситуация хуже. Он платит 10% на всю стоимость квартиры по кредиту и еще 2% как собственник квартиры. Итого его вектор доходов составляет минус 12%, что на 6% хуже, чем у Пети. Иными словами, если цена квартиры не меняется, то уже через год Петя станет богаче Васи на 6% от цены квартиры! Т.е. на 360 тыс. рублей!

2. Первоначальный взнос равен 50%.
Рассмотрим вторую ситуацию. У каждого накоплено по полквартиры, но Петя упорно продолжает снимать, а деньги держит в банке. Вася же берет кредит на половину квартиры.

У Пети те же расходы, что и при нулевом первоначальном взносе, но у него появляется доход на депозит. Это 180 тыс. в год или 3% от цены квартиры. Суммарный вектор Пети составляет минус 3% от цены квартиры.
В это же время ипотечник Вася тратит на проценты вдвое меньше, чем при нулевом первоначальном взносе – 300 тыс. в год (5% от цены квартиры), и по-прежнему 2% как собственник. Суммарный вектор Васи – минус 7%. Если цена квартиры не меняется, то по итогам года Петя будет богаче Васи на 4% или на 240 тыс. рублей.

3. Первоначальный взнос равен 100%.
Наконец, рассмотрим последнюю ситуацию, когда вся сумма квартиры есть на руках у обоих. Но Петя упоротый – он продолжает снимать, а Вася покупает квартиру (но уже естественно без ипотечного кредита, т.е. «на свои»).
Мы видим, что петин вектор равен нулю (он тратит 6% на аренде и ровно столько же возвращает обратно в виде дохода на депозит).
Васе уже не нужно брать кредит, он просто покупает квартиру и несет лишь расходы как собственник квартиры (2% в нашем примере). Его суммарный вектор равен минус 2%. Таким образом, если цена квартиры не меняется Петя все равно остается богаче Васи на 120 тыс. рублей или 2%.

Все другие промежуточные варианты (с первоначальными взносами 10, 20, 40% мы не считали, но ясно, что здесь наблюдается линейная зависимость выгоды от аренды от величины первоначального взноса).

ВЫВОДЫ

Итак, мы увидели, что при постоянной цене квартиры арендатор всегда в выигрыше относительно ипотечника. В лучшем случае их результаты примерно одинаковы, если депозитная ставка на рынке невелика, а также невелика доля квартиры, которая берется в кредит.
(Снижение ипотечной ставки тут не поможет, т.к. если резко снизить ставку, то квартиры резко вырастут в цене и арендная ставка упадет вслед за ипотечной).

Второй важный вывод, что преимущества арендатора максимальны при низких первоначальных взносах (разница 6% на нулевом первоначальном взносе), но постепенно падают по мере того, как накапливается сумма на счетах (разница сокращается до 2% при стопроцентном первоначальном взносе).

Единственный шанс для ипотечника оказаться в профите – это когда растут цены на квартиры. Причем они должны расти достаточно бодро. Не ниже 6% в год, если берется в кредит вся квартира и до 2% в год, если есть вся сумма на руках.

Во всех остальных случаях финансовый выигрыш на стороне арендатора.

////////////
П.с. ниже, кому интересно, результаты если считать аренду доходом. Цифры, на первый взгляд, другие, однако выводы абсолютно те же.




///////////////////

Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 43 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →