Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

«Куплю в два раза дороже, но со скидкой в 30%». Еще раз о льготных ипотечных кредитах

Прикормленные сми продвигают исключительно тему снижения ипотечных ставок, старательно избегая связанной темы завышенных цен на недвижимость.
В глазах пестрит от новостей о снижении ставок. Чего хотя бы стоит программа 6,5%. И ясно, что это не предел, и ставки будут все чаще утыкаться в пол.
Как вам, например, такое:

Банальный здравый смысл подскажет: здесь что-то не то.
Не может быть таких процентных ставок, это какая-то разводка.
А схема-то примитивная, чем-то напоминающая уловку продавцов ширпотреба: сначала завысить цену, а потом предложить с новой цены скидку. Покупатель уходит домой счастливым, будучи уверен, что сэкономил, а в реальности наоборот.

И на рынке недвижимости то же самое: цена квартиры завышается, а в качестве скидки выступает льготная процентная ставка.
И народ ведется.
 Вот как это выглядит на примере.
Предположим, некая квартира стоила 5 млн. рублей. По ставке 9% ипотечник платил почти 36 тыс. рублей.


Процентная ставка высокая, говорит застройщик. Заемщики не потянут. В рамках нашей акции снизим ее… до 0,5%!
Ого, вот это льгота! Правда, все дешевые квартиры куда-то делись, но есть похожая за…  9 млн. рублей.

Но разве это проблема, ведь:
- Месячный платеж заемщика не увеличился, а даже сократился (с 36 до 35 тыс.).


- Размер кредита вырос с 4 до 8 млн. рублей. А банку только того и надо, ему же необходимо наращивать кредитный портфель с «низкими рисками». А неполученный процентный доход ему покроет застройщик (об этом ниже) или государство.
- Застройщик увеличивает выручку на 80% (с 5 до 9 млн.) и с этой разницы ему не сложно компенсировать банку упущенные проценты. В нашем примере компенсация за первый год составит около 680 тыс. в первый год, что до хрена, но сравните это с 4 млн. дополнительной выручки. Как минимум 5-6 лет застройщик в плюсе, а там либо правила в очередной раз поменяются, либо государство все компенсирует (помните историю про ишака и эмира). Хотя чаще всего такие шоколадные условия, действуют один-два года, застройщики не дураки, в отличие от клиентов.

В общем, схема хоть и топорная, но вполне работающая, тем более что тут, на первый взгляд, все стороны выигрывают.
Даже ипотечники как будто в плюсе, ведь их платеж чуть-чуть сократился, а графа «переплата процентов» рухнула в десять раз.
Правда, есть тут один подводный камень… или даже не один.
По старой схеме заемщик был должен банку 4 млн., а теперь в два раза больше. Что с того, что ставка ниже, ведь долг-то удвоился, чего нельзя сказать про зарплату. И этот долг будет висеть над человеком дамокловым мечом. Досрочно не погасишь, да и смысла нет по такой ставке. И будешь тянуть кредит до пенсии (банки довольно потирают руки).
Кроме того, заплатив за квартиру двойную цену, заемщики практически лишаются шансов на рост своих активов в будущем. Чем выше воспарил, тем глубже падать. С высокой базы их квартира не вырастет в цене, и любой мало-мальски значительный кризис с легкостью уничтожит все их богатство.

А мораль сей басни такова: наплевать, какие ставки на кредиты, главный параметр – цены. Не забывайте про это.

/////////////
Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 14 comments