Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Теоретические размышления о ценах на недвижимость в кризис

И опять мы возвращаемся к теме, что будет с ценами на недвижимость дальше (согласитесь, это сейчас самое интересное!)
Честно говоря, очень странно, что тут вообще возникло поле для дискуссий. Все-таки это не первый кризис в нашей стране, и даже если человек не знает теорию, то практика однозначно ему подскажет: цены будут снижаться!
Хорошо, у обывателей возможно короткая память, но уж профессионалы-то точно должны понимать ценовые закономерности!
Ан, нет. Как выясняется, профи тоже не в курсе (точнее, есть сомнения в их профессионализме).
В качестве примера можете почитать, что прогнозируют «эксперты» (если сможете осилить до конца этот бред).
https://www.forbes.ru/biznes/400117-vmesto-padeniya-cen-na-zhile-budet-rost-kak-koronavirus-izmenit-rynok-nedvizhimosti

И все-таки, почему цены в кризис снижаются? Ответим на этот вопрос теперь с позиции теории, хотя, скорее всего, объяснение покажется читателям скучноватым.
Но ничего не поделаешь, азы нужно знать.

Ценообразование на рынке недвижимости
От чего вообще зависят цены на недвижимость, если говорить про макро-уровень?
Конечно, от спроса и предложения, точнее от соотношения спроса (способности и готовности купить недвижимость) и предложения (совокупного объема, который хотят продать застройщики и «вторичники»). Цены формируются таким образом, чтобы уравновесить одно с другим.
Но у недвижимости есть одно важное свойство. Спрос меняется быстро, а предложение  - нет! Предложение  -  чрезвычайно негибкое (неэластичное). Застройщики не могут оперативно увеличить строительство во время бума, но не могут и оперативно сократить его, если со спросом проблемы. Еще менее гибко предложение на вторичном рынке. Количество продавцов – более-менее постоянная величина, не зависящая от внешних условий (более того, продавцы могут парадоксальным образом увеличить предложение в ответ на снижение цен, но об этом ниже).
Другая особенность недвижимости в том, что цена часто уходит далеко за пределы реальной себестоимости. У вторичных квартир и вовсе нет себестоимости! Это свойство роднит недвижимость с финансовыми активами (у тех тоже практически нет себестоимости).
Негибкое предложение и оторванность от себестоимости приводит к тому, что цены на недвижимость неадекватно растут во время бума, но зато и кризис опускает их достаточно глубоко. Вот здесь подробно об этом писал.
Цены на недвижимость в кризис ведут себя совсем не так, как на обычные товары. Дефляционный шок оказывается более глубоким из-за 1. перегретых цен во время бума, им есть куда падать 2. Проседающего спроса и неспособности предложения быстро отреагировать на изменение конъюнктуры.

Ситуацию усугубляют следующие факторы:
- Недвижимость не относится к классу товаров первой необходимости (это товар-роскошь), поэтому люди легко отказываются от покупки
- Ипотека как весомый фактор спроса становится невыгодной, да банки и сами не горят желанием кредитовать в такое время

Механизм снижения цен во время кризиса
Если говорить, про конкретные механизмы снижения цен во время кризисов, то их несколько:

  1. Через снижение выдачи ипотеки (оно собственно, уже началось). Ипотека, напомню, главный, и едва ли не единственный, источник спроса на недвижимость в нынешних условиях. Разумеется, государство старается компенсировать провалы, предлагая щедрые программы типа 6,5%. Но этого недостаточно. Практически гарантированно ипотеку станут выдавать меньше. Заемщики будут опасаться, что не смогут потянуть кредит и лучше это дело отложить, а банки будут опасаться появления проблемных долгов на балансе.

  2. Через дисконты на новостройки. Вторичники могут упираться, сколько влезет, но застройщикам ждать нельзя. Им нужны оборотные средства, поэтому они предлагают всевозможные скидки, чтобы привлечь хоть каких-то покупателей. Собственникам вторичных квартир рано или поздно тоже придется корректировать свои «хотелки».

  3. Через падение аренды. Кризис приводит к тому, что арендаторы съезжают или просят поблажки. Собственникам приходится идти им навстречу или выставлять квартиру на продажу. В первом случае падает арендная доходность (что вытолкнет часть инвесторов с рынка), во втором - увеличится  предложение. И то, и другое – приводит к снижению цен.

  4. Через распродажи дефолтных квартир. Так или иначе кто-то не сможет платить по ипотеке и будет избавляться от квартир или их заставят банки

  5. Часть предпринимателей будут продавать свою недвижимость для спасения бизнеса, а кто-то просто для того, чтобы свести концы с концами (вряд ли таких будет много, но чтобы обрушить тонкий рынок, много и не надо).


Разумеется, процесс снижения будет происходить весьма медленно и даже незаметно для обычного глаза. Подробнее писал об этом тут.

///////
Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 10 comments