Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Ну, и где обещанное снижение цен на недвижимость? Опять наврали аналитики

В феврале знакомый взял готовый дом 128 к.м. в КП с типовой застройкой у города миллионика (по документам это деревня) + 8 соток земли за 4,55 млн, ипотека 9,9%. На тот момент было полно свободных участков, можно было выбрать любой. Пару недель назад близкий родственник захотел купить там же, ездили несколько раз смотрели, выбирали участки. Он тоже начитался похожих прогнозов, сидел, ждал и падения цен и снижения ставок, в итоге имеем: осталось всего 5-10% от общего количества домов, естественно с не лучшим расположением, цена за сотку уже 200т.р., дома 128 к.м. стоят уже 4,95. Самый дешевый дом сейчас там 4,2 - 109 к.м., такие же дома, с чуть меньшим количеством земли 1,5-2 года назад первые жильцы брали за 3,5-3,6. Вторичка с ремонтом, забором, благоустроенным участком в этом же месте уходит тока в путь, в среднем 109 к.в. продают 5,5 млн. Пруфы если что есть.
Подобные истории («вы обещали снижение цен, а все не так») мне прилетают постоянно, ну что тут можно ответить.
Читайте правильных аналитиков, а самое главное, читайте внимательно, а не интерпретируйте на свой лад.
То, что недвижимость всегда падает во время кризисов – это непреложный закон. Но даже закон нужно не просто запомнить, но и понять принцип его действия, иначе есть вероятность сесть в лужу.
Второй момент – требуется уразуметь, что недвижимость обладает свойствами, принципиально отличающими ее от других классов активов. Одним из таких свойств является исключительная инертность недвижимости, что почему-то многих ставит в тупик.
Представьте тяжело груженный грузовой состав, который чрезвычайно трудно разгоняется и столь же медленно замедляется.

Обычно это выглядит так: ликвидные активы (акции, облигации) уже рухнули, а недвижимость еще в раздумьях, а возможно по инерции даже пытается подниматься, отыгрывая предыдущий рост в экономике. Акции, облигации давно достигли дна, а недвижимость только-только перешла к снижению. В экономике все давно цветет пышным цветом, а недвижимость по инерции продолжает падать. И т.д.
Все словно в замедленном кино, ужасно долго и скучно. Недвижимость – точно не для торопливых инвесторов, которым лишь бы купить, потом быстро продать и вновь купить.
Да и точек входа-выхода на рынке недвижимости всего раз-два и обчелся.
Вот например об это сказано в статье Не пора ли продавать. Недвижимость (кстати, зацените, насколько своевременно выглядел прогноз на основе моей методологии).
То, что плохо для спекулянтов, наоборот хорошо для вдумчивых инвесторов, ведь благодаря свойству инертности недвижимость – едва ли не единственный финансовый актив, динамику цен на который можно прогнозировать относительно точно.

В чем выражается свойство инертности?
- Недвижимость слабо реагирует на V-образные и Л-образные движения в экономике (если экономика упала и быстро отросла, то реакция будет намного слабее, чем если спад был длительным по L-образному сценарию)
- Между движением и событием его вызвавшим существует длительный лаг. Обычно от полугода до года. Например, упала цена не нефть, цена московской недвижимости отыграет это событие не ранее, чем через 6 месяцев, а возможно и больше

Почему недвижимость настолько инертный актив?
Пожалуй, эта тема для отдельной статьи. Вкратце причины следующие:
- высокий квант покупки
- значительные трансакционные издержки при купле-продаже недвижимости (любую сделку очень долго и затратно провести, она требует длительной подготовки и вовлечения многих людей, риски велики. В отличие от, например, сделок на фондовом рынке, где акцию можно купить-продать одним кликом мышки).
- низкая ликвидность недвижимости (отчасти связано с предыдущими пунктами) из-за чего сделки проходят редко. Покупатели и продавцы наблюдают друг за другом и не хотят идти на уступки, т.к. это сопряжено с высокими финансовыми потерями
- длительный процесс аккумулирования средств для покупки (в том числе с помощью ипотечных кредитов)
- психологический фактор, который не позволяет собственникам недвижимости быстро скорректировать ценник (особенно часто в случае падения цен)
- непроизводственный характер предложения на вторичном рынке (проще говоря, хозяева могут никуда не спешить, у них вся жизнь впереди, чтобы продать свой любимый дом, а за «три копейки» они не готовы). По это причине застройщики более гибки, чем хозяева вторичных квартир (им нужны оборотные средства и ждать «всю жизнь» они не могут), но даже им сложно перестроиться и оперативно умерить аппетиты.

В общем, резюмируя. Если кризис грянул, из этого не следует, что квартиры можно прямо сразу скупить за полцены (кстати, за полцены вообще вряд ли, если не будет тотального и длительного коллапса в экономике). Поэтому покупателям стоит запастись терпением. Спешить им точно некуда.

П.с. в топик-истории, с которой я начал рассказ, заключена еще и подмена смысла – ведь речь про новостройки. С чем связан феномен роста цен в новостройках по мере строительства, я не раз объяснял. Дома в примере разобрали просто в связи с окончанием строительства и ничего странного в том, что предложение (в том проекте) сократилось, а цены выросли, нет.

Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике
Проект Последний Кризис
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 7 comments