Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Ипотека в кризис? Нет ничего более глупого

Ипотека – бесполезный инструмент во время острой фазы кризиса.
Собственно, и во время бума кредиты не всегда оправданны. Ведь чем доступнее ипотека, тем выше цены. Ждешь снижения ставки – а дождешься только роста цен на недвижимость и абсолютно ничего не выиграешь. Ипотеку имеет смысл брать разве что в начале делового цикла, когда она относительно дорогая и недоступная (а значит, у тебя мало конкурентов и есть перспективы роста цены). Когда ипотеку раздают направо и налево, это намек, что пора сушить весла: игра становится очень опасной.
Но вот пришел армагеддон и карточный домик роста цен на недвижимость рушится. Однако вопли относительно ипотеки становятся только более отчаянными. В ход идут уже откровенно нечестные приемы ведения бизнеса (если это вообще можно назвать бизнесом), когда покупателям предлагаются явно нерыночные ставки по ипотеке, которые еще недавно считались фантастикой. Пока дают, надо брать?
Многие конечно опасаются, что им нечем будет платить по кредиту, если они потеряют работу или доходы (риск, разумеется, весьма значительный). Возможно, это остудит некоторых любителей «халявы».
Но ведь не это главное. Мало кто понимает, что ипотека в кризис невыгодна ни при каких раскладах, даже если не потеряна работа и у вас нормально с финансами. Вообще невыгодна.
Те, кто приманивает 6,5% и другими программами просто держат людей за лохов, рассчитывая на низкую финансовую грамотность людей (увы, часто не без оснований).
Почему так? Для начала вспомним, когда ипотеку брать все-таки выгодно. Ответ прост: когда цены
на недвижимость растут (желательно, быстро растут). Естественно, и застройщики, и банки, и государство прекрасно об этом осведомлены, поэтому они все время создают информационный фон, в котором ценам приказано смотреть лишь на север. Подробнее об этом см. Пять способов вырастить цены на жилье.
Все! Если цены не растут, кредиты с точки зрения покупателей недвижимости теряют всякий смысл. Хоть какую ставку предлагай.
Покажем это на примере.
Паша покупает квартиру ценой 3 млн. Денег у него, конечно, нет, есть только первоначальный взнос 600 тыс. руб. На недостающую сумму (2400) он берет льготный кредит под 3% годовых на 17 лет (3%, Карл! считай даром). Только не спрашивайте меня, откуда такие условия, если их нет на рынке, значит, вангую, скоро будут. Паша обрадовались не на шутку – ведь проценты смешные, конечно он согласен! Ведь он еще и сэкономит на аренде (180 тыс. в год, по ставке 6%).
А вот его друг Ваня решил не рисковать и продолжает снимать квартиру, платит те же 180 тыс.
Паша потешается над другом. «У нас платежи одинаковые, по 15 тыс., но я плачу за свое, а ты за чужое. Дурак ты, Ваня!»
А тут на дворе кризис и квартиры падают в цене. За год цена квартиры упала на 5% и теперь стоит 2850 тыс.
Считаем активы Паши через год: 2850-2271=579 тыс. (новая цена квартиры за вычетом остатка долга). Заметим, что Павел спустя год выплат по кредиту имеет меньше, чем у него было до этого (было 600 тыс.).
Теперь считаем активы Вани: 600*1,05=630 тыс. (Иван положил свой первоначальный взнос в банк под 5% годовых).
Таким образом, несмотря на чудовищно низкий процент по ипотеке Паша все равно оказался в пролете и проиграл своему другу 51 тыс. рублей. Так кто в итоге дурак?

Для кого-то это может показаться странным, но это так: при падающей цене недвижимости ипотека абсолютно убыточна практически по любым ставкам!
Вот кстати подробно расписано, как считать сравнительную выгоду ипотеки и аренды.

Поскольку в кризис цены на недвижимость всегда падают, то, очевидно, что экономическая депрессия - крайне неблагоприятный момент для взятия на себя кредитных обязательств. И неважно, какие ставки вам предлагают. Если уж хотите купить квартиру с выгодой – наблюдайте за ценами, а не за ставками. И никакие льготы от правительства не должны сбить вас с толку.
 /////////////
Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике
Проект Последний Кризис
Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 24 comments

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…