Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Рубль рухнул. Все товары подорожают. А недвижимость?

Никогда такого не было, и вот опять.
Только-только мы привыкли к стабильности, «росту экономики» и в умиротворенном состоянии отпраздновали 8 марта, как на тебе – подарочек -  внешние рынки вновь вернули страну на место.
Оказывается, кризис никуда и не уходил, он всегда был рядом.
Как обычно «внезапно» обвалилась нефть, за ней рухнул рубль и вновь, как и встарь потянулись старые унылые песни, «что же будет с Родиной и с нами?»
Про Родину мы сегодня не будем, но в рамках нашего проекта нам важно зафиксировать, что произойдет с ценами на недвижимость. Вырастут они или упадут?


- Конечно, вырастут! – уверенно заявят одни. Рубль упал, все товары подорожают и недвижимость тоже. К тому же недвижимость всегда растет в цене…
- Не торопитесь! – возразят другие. Неужели вы забыли про кризис 2014 года, когда рубль навернулся в два раза, а никакого роста недвижимости, кроме короткого периода ажиотажа, не было?

Давайте разберемся, кто из них прав.
Для начала немного теории (мы ведь не собираемся заниматься гаданием, нам нужно четкое обоснование). От чего вообще зависят цены на любой товар?
Разумеется от спроса и предложения! Точнее, мы будем говорить о совокупном спросе и совокупном предложении, ведь именно их соотношение определяет цены.
Под «совокупным спросом» мы понимаем суммарное количество денег, которое население готово потратить на покупку товара.
Под совокупным предложением – стоимостной объем товара, выставленный на продажу.

Теперь осталось выяснить, как влияют скачки валютных курсов на совокупные спрос и предложение в недвижимости.
На совокупное предложение скачки курса действия практически не оказывают. Вторичные квартиры уже давно построены и им все равно, какой нынче курс доллара. При строительстве нового жилья может быть задействованы импортные материалы или техника, но в общей доле себестоимости их доля тоже очень незначительная.

На совокупный спрос курсы могут оказывать следующее влияние:
1. Растет сумма на руках у держателей валютных депозитов (+)
2. Под влиянием паники владельцы рублевых депозитов снимают свои деньги и вкладывают в недвижимость (+)
3. В результате девальвации правительство индексирует расходы бюджета, и поэтому растут номинальные (номинальные!) доходы населения (+)
4. Покупательская способность населения в результате роста импорта и цен снижается (-)
5. В результате роста инфляции, ЦБ поднимает ставки, ипотечные ставки тоже растут, спрос на недвижимость снижается (-)

Знаками «+» и «-» мы указали, в каком направлении работает каждый фактор.
Как видим, влияние разнонаправленное, часть моментов, связанных с девальвацией, повышает совокупный спрос на недвижимость, часть наоборот снижает.
В частности, в 2014-15 году сначала работали факторы 1 и 2 и цены подпрыгнули, но очень быстро эффект исчерпался. Затем в работу включились факторы 4 и 5 и цены начали сползать, а фактор 3 имел слабое влияние, поскольку ЦБ придерживался жесткой кредитно-денежной политики, да и расходы бюджета не росли сильно.

Как будет на этот раз? Пока предполагаем сценарий близкий к 2014-2015 году. Скорее всего, сперва возникнет ажиотаж. Подтянутся ипотечники, напуганные грядущим повышением ипотечных ставок. Рублевые цены могут ненадолго подскочить, затем, когда эффект от разового скачка спроса пройдет, мы увидим повторение событий шестилетней давности.

И еще! Внимательно наблюдаем за денежной кредитной политикой ЦБ. Насколько она будет жесткая или мягкая (будут ли повышаться ставки, когда и насколько). В зависимости от этого прогнозы могут корректироваться.

Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике
Проект о закате цивилизации Последний Кризис
Subscribe

Recent Posts from This Journal

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 15 comments

Recent Posts from This Journal

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…