Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Когда российская недвижимость сползёт в демографическую яму?

В последнее время  появилось очень много разговоров о демографической яме, в которую проваливается Россия. Выясним, насколько опасения соответствуют действительности, а также как все это скажется на перспективах российской недвижимости.
Вообще, многие эксперты еще во время подъема «нулевых» предупреждали, что рост рождаемости едва ли связан с политикой государства (пресловутый маткапитал и другие программы), а скорее с благоприятной возрастной структурой населения: в репродуктивный возраст вступило последнее многочисленное поколение, рожденные в 80-е, что как раз совпало с анонсированием программ материнского капитала. Как только вышеназванное поколение «отстрелялось» в плане деторождения, сразу же закончились и демографические чудеса.
Скрепя сердце это было вынуждено признать и официальное статистическое ведомство (Росстат). Правда, оно публикует сразу три варианта прогноза («низкий», «средний» и «высокий»), из которых, впрочем,  можно пользоваться только пессимистичным сценарием, да и то его дисконтируя, т.к. два других заведомо нереалистичны. Так по низкому сценарию, в 2018 году прогнозировалось 1655 тыс. родившихся. Фактические же цифры – 1599 тыс., то есть на 3,4% хуже самого низкого прогноза. Иными словами, можно смело игнорировать средний и высокий сценарии Росстата, брать самый пессимистичный прогноз и иметь в виду, что реальность будет еще хуже. Подобный грубый метод прогнозирования отлично работает и в 2019 году (скорректированный прогноз рождений Росстата на текущий год 1561 тыс., в то время как реально будет около 1475 тыс., поскольку цифры за 10 месяцев уже есть).

Рис. 1. Демографический прогноз от Росстата. Естественная убыль будет быстро увеличиваться.
Но даже если брать пессимистичный прогноз Росстата (который на самом деле оптимистичный), то согласно ему получается, что количество родившихся будет устойчиво падать, а количество смертей расти (см. диаграмму выше).  Соответственно, ежегодно будет увеличиваться отрицательный естественный прирост, который к 2030 году достигнет 750 тыс. человек в год. По моим прогнозам (поскольку я считаю, что Росстат систематически приукрашивает демографическую статистику) отрицательный естественный прирост к 2030 году будет больше - и достигнет величины миллион в год. То есть ежегодно из страны будет уходить население размером в город Пермь или Волгоград.
В принципе, несмотря на эти чудовищные цифры, для специалистов в них ничего удивительного нет. Известно, что в 90-е годы среднее количество родившихся было на уровне 1300-1400 тыс. чел.; учитывая, что уровень рождаемости примерно на четверть ниже величины простого воспроизводства (2.1 ребенка на женщину), следующее поколение (2020-е) будет примерно на 20-25% меньше, то есть количество родившихся упадет до миллиона в год. В то же время смертность будет расти, т.к. начнет умирать поколение «беби-бумеров» (50-е) и в итоге мы опять выходим на цифру естественной убыли в миллион в год.
Никаких сюрпризов, как видим, нет. Демографические показатели - не цифры экономического роста, не валютные курсы и не цены на нефть. Прогнозировать демографические тренды легко, а изменить их практически невозможно.
Единственный фактор, который можно как-то контролировать – миграция. Власти в открытую делают ставку на мигрантов, которые призваны закрыть возникающую брешь, но и этим надеждам не суждено сбыться. В 90-е годы основной поток миграции составляла репатриация русского населения из республик бывшего СССР, однако этот поток давно иссяк. Ему на смену пришла миграция преимущественно из Средней Азии, но замену равноценной не назовешь. Во-первых, эти мигранты объективно некачественные (работающие на неквалифицированных работах), во-вторых, плохо интегрируются в российское общество, в-третьих, сами не слишком настроены на долговременное пребывание (их цель – заработать деньги и отправить домой).
Ну, и поскольку мы говорим о недвижимости, неквалифицированные мигранты не формируют платежеспособный спрос на квартиры и живут, как правило, большими группами на ограниченной жилплощади.
Переходя к рынку жилой недвижимости, мы имеем два разнонаправленных тренда.
1. Жилья с каждым годом становится все больше (ежегодно, согласно Росстату, вводится более миллиона жилых единиц (квартир и домов), на этом фоне выбытие старого аварийного фонда незначительно.
2. Людей становится все меньше, и тенденция ускоряется (от нескольких сотен тысяч до миллиона в год, в зависимости от темпов миграции).
Уже сейчас обеспеченность жильем у россиян хорошая, никакой нехватки нет и в помине (26м2 на человека, это более 100 метров на семью с двумя детьми) и очевидно, что этот показатель будет только расти.
Все больше квартир начнет освобождаться естественным образом. Практически у каждой семьи сегодня уже есть квартира, у многих – не одна. И если к этому добавить огромное количество строящегося жилья, то ясно, что квартиры перестают быть дефицитным активом, и недвижимость с точки зрения инвестиций ждут тяжелые времена.
Но и это еще не все. Спрос на рынке недвижимости зависит не только от количества населения, но и от его структуры.
Не секрет, что основными покупателями недвижимости являются молодые люди 25-35 лет. В этом возрасте люди создают семьи, заводят детей, им объективно нужно собственное жилье, либо появляются планы по расширению площади. Желание купить недвижимость может быть как рассудочным, так и инстинктивным (например, замечено, что многие молодые незамужние женщины без детей тоже склонны к покупкам). А самое главное – в этот период жизни людям сложнее откладывать приобретение недвижимости.
Что будет со структурой населения в ближайшие годы? Она резко ухудшится (см. рис.2). Как раз в самых важных возрастах, поскольку 80-тники (а именно они сейчас в основном предъявляют спрос на квартиры) переместятся в группу «за сорок»

Рис.2. Население по однолетним возрастам, в 2020-м  и 2030-м годах

Значит ли это, что цены на недвижимость будут снижаться?
Да, но с рядом существенных оговорок.
1. Мы говорим про долгосрочные тренды. В  коротком периоде динамику цен определяет спрос (преимущественно ипотечный), в среднесрочной перспективе – темпы строительства в определенной локации.
2. Существует ряд локаций, где приток мигрантов может существенно превысить естественную убыль населения. Это, разумеется, мегаполисы (Москва, Санкт-Петербург и некоторые другие крупные города). Поэтому в мегаполисах ценообразование может быть иным. Зато большинство других населенных пунктов, особенно небольших, будут постепенно превращаться в города-призраки.
3. Когда мы говорим «цены на недвижимость», то имеем в виду, конечно, реальные цены. Номинальные цены могут расти даже в условиях глубоких проблем со спросом под влиянием ослабления национальной валюты.

Статья впервые опубликована тут
//////////////
Проект Недвиномика
Последний кризис











Subscribe
promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 11
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 71 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →