Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

Дом в Рф

Что такое ипотечные ценные бумаги, откуда они взялись и к чему нам готовиться.

Многим ипотечникам стали приходить «письма счастья» с сообщением, что их продали. Ну, то есть банк, в котором они брали кредит, передал их закладную другому агенту. Выглядит это примерно так:

Уважаемый Петр Иванович! Информируем о передаче прав по закладной, удостоверяющей права из заключенного Вами и Банком кредитного договора №…. от 21.10.15, в пользу ООО «ИА «Фабрика ИЦБ».

Фабрика ИЦБ… Звучит зловеще, почти как «Фабрика троллей». Многие ипотечники заволновались, почувствовав, что их где-то могут в очередной раз ммм… обмануть.

На самом деле, для рядовых заемщиков ничего внешне не поменялось. Многие и вовсе не заметили, как их продали, продолжая выплачивать кредит, как и раньше.
Но если смотреть шире – схема кредитования принципиально изменилась, принимая более зримые очертания ипотечной пирамиды.

Принцип секьюритизации состоит в том, чтобы перевести активы (ипотечные кредиты) в пассивы (средства от продажи ИЦБ). После чего под свежие пассивы выдать еще больше ипотечных кредитов. Так банки нивелируют проблему нехватки средств для выдачи кредитов.

А нехватка средств начинает проявляться все более остро: ставки снижаются, население не хочет сберегать под крошечную доходность и все больше подсаживается на кредиты. Подробнее об этом рассказано в статье Люди не хотят больше сберегать. Хотят тратить. И к чему это приведет
Вот банки и изворачиваются.

Давайте на примерах.

Пример 1.
Предположим, некий Петя открыл вклад на 2 млн. руб. в банке А. по ставке 6%.
Позже в банк пришел Вася и попросил взять ипотечный кредит. Банк выдал ему 2 млн. руб. по ставке 9%.
В данном случае актив=пассив=2 млн. руб. Банк забирает себе 3% маржи и все довольны.

Пример 2.
Банк решил, что ему нужно увеличивать кредитование. Проблема в том, что богатый Петя, который несет деньги по 6%, один, а ипотечных заемщиков уже двое – теперь это не только Вася, но и Саша, который тоже хочет взять 2 млн. руб. в долг. Но откуда взять на это деньги?
Что делает банк? Он продает закладную Васи в банк Б. Банк Б. выпускает облигацию на 2 млн. руб, обеспеченную закладной, и отдает обратно в банк А.
Банк А. продает облигацию инвесторам или оставляет у себя на балансе и получает с них 2 млн. руб. в пассивах.
Теперь у банка есть деньги, чтобы выдать кредит Саше, что он и делает.
При необходимости схему можно повторить н-ное количество раз.

Фокус состоит в том, что реальных сбережений во второй схеме 2 млн., а ипотечных кредитов выдано на 4 млн.!
По сути это конструкция не что иное, как финансовая пирамида.
Как известно, любая пирамида рано или поздно рушится (ипотечный кризис в США тому подтверждение), но до определенного момента схема может выглядеть устойчиво.

А теперь к нашим баранам.
В России ипотечной секьюритизацией занимается банк Дом. Рф и он заметно активизировался. Так, если выдача ипотечных кредитов банками в 2019 году немного притормозила, то этого не скажешь о темпах производства ипотечных ценных бумаг.



Как сами домушники хвалятся, «в 3 кв. 2019 года объем вложений инвесторов в ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ вырос на 52% по сравнению с 2 кв. 2019 года»
https://дом.рф/upload/iblock/348/348214bc78688d156a109af9e7ef5a1a.pdf
173 млрд. за 11 мес. Много это или мало?
Пока немного, т.к. за год выдается 2,5-3 трлн. руб. ипотечных кредитов, но динамика настораживает, учитывая наполеоновские планы ипотечного агента.



Интересно, что с Домом. Рф работает преимущественно банк ВТБ, который не раз светился в коррупционных историях, и вообще славится своей неэффективностью, а вот более успешный Сбербанк пока не особенно горит желанием использовать секьюритизацию. Как говорится в релизе:
За счет активного выпуска ипотечных облигаций ВТБ секьюритизировал около 15% своего ипотечного портфеля (в планах – секьюритизация еще более 430 млрд. ипотеки, включая выпуск для широкого круга инвесторов на 300 млрд. руб).
То есть эти ребята явно останавливаться не собираются.



В различных методичках часто пишут, что ипотечные облигации выкупают частные инвесторы, тем самым снижая риски системы.  Может, в теории это так. А на практике в России их покупают эти же банки. То есть риски не перераспределяются по рынку, как это часто преподносится.



Что касается самих ипотечных облигаций, то иногда спрашивают, а где их можно купить. На фондовом рынке их можно купить. Но доходность вас вряд ли обрадует, хотя и заявляется, что она выше, чем доходность ОФЗ и вкладов.

Резюмируя. Конечно, текущий объем секьюритизации пока не настолько велик, чтобы ожидать немедленного обвала. Размера Хеопса пирамида еще явно не достигла: еще строить и строить. Но следует учитывать, что статистика по ипотечному кредитованию не вполне отражает картину, т.к. значительная часть закладных уже снята с баланса коммерческих банков. В дальнейшем доля ИЦБ будет расти, как и риски системы.

Больше интересных материалов в Недвиномике
Проект о закате цивилизации Последний Кризис
Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 7 comments