Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

ЦБ уже думает, как охладить ипотеку. Да только не знает, с какой стороны подобраться

Мы уже не раз отмечали, что ЦБ-шные специалисты, если никто на них не давит, способны поставлять достаточно качественную аналитику, в том числе и по рынку недвижимости.
Вот вышла очередная методичка со скучным названием «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования». В этот раз он оформлен в виде «доклада для общественных консультаций» (правда, непонятно, с каким еще обществом все это будет обсуждаться, но точно не с нами). Судя по всему основными адресатами являются госбанки, которым вежливо предлагается поумерить пыл в плане раздачи ипотечных кредитов.
http://cbr.ru/Content/Document/File/94935/Consultation_Paper_191217.pdf
ЦБ предлагает банкам держать больше резервов под рискованные кредиты (с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой клиентов), что в теории должно охладить рынок ипотеки. Эксперты от регулирующего органа явно заподозрили перегрев. Но вы правда думаете, банкиры думают о рисках, а не о прибыли в ситуации когда все риски и так берет на себя государство?


Выше индекс доступности жилья по методике ЦБ. Думаете, это сколько лет нужно копить россиянам, чтобы купить квартиру? Не угадали. На самом деле индекс показывает, сколько метров средний житель может купить, если будет откладывать половину зарплаты на ипотечный платеж. Коварство этого индикатора в том, что на него влияет не столько стоимость недвижимости, сколько параметры, связанные с кредитами (процентная ставка, первоначальный взнос и период кредитования). Мы видим, что недвижимость в ипотеку в последнее время стало взять намного легче, что и объясняет немыслимый ажиотаж последних лет.

А вот и раскладка по индексу. Справедливости ради, жилье стало доступнее не только из-за снижения ипотечной ставки, но и потому что зарплаты росли быстрее, чем цены на недвижимость.

А вот, наверняка непонятная большинству читателей диаграмма, но крайне важная. Распределение по уровню первоначального взноса. Больше трети заемщиков берут ипотечные кредиты со взносом менее 20%. И большинство - со взносом менее 30%. Вроде бы ничего страшного не происходит...

...Но это если не знать, как было раньше. Резкий рост рискованных кредитов начался еще в конце 2017 года. Именно оттуда можно отсчитывать время старта надувания ипотечного пузыря в России.

42% ипотечных заемщиков - потенциальные банкроты, поскольку на обслуживание кредитов у них уходит больше половины дохода. А почти 15% тратят более 70% своего дохода!
Как дальше пишут эксперты "Необходимо принять во внимание, что показатель долговой нагрузки рассчитывался банками с использованием оценки доходов заемщиков на основе методик, учитывающих неофициальные доходы. Значение ПДН, рассчитанное в соответствии с более консервативным подходом может быть выше".
Переводя на русский - реальная картина может быть еще хуже, т.к. банки верили на слово заемщикам, когда те не могли предоставить им подтверждение своих доходов.
Любопытна первая реакция банковского сообщества. Кто-то удивлен?
- Предлагаемые ЦБ надбавки выглядят агрессивнее ожиданий, заявила председатель правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова.
- С учетом высокого качества ипотечного портфеля банков новые ограничения ЦБ преждевременны, сказал РБК представитель ВТБ.

https://www.rbc.ru/newspaper/2019/12/18/5df8aeb59a79477be663ee6e
Иными словами, в банках проблему перегрева ипотеки не видят. Еще бы: в случае разрыва ипотечного пузыря государство всегда придет на помощь.
п.с. Цб предлагает увеличить шкалу надбавок:


Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике.
Проект о закате цивилизации Последний Кризис












Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 10 comments

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…