Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Цены выросли - квартиры подешевели

Многие изрядно перенервничали и возбудились от недавнего роста цен на квартиры. Статьи в СМИ пестреют от душераздирающих заголовков. Все пропало! Подорожание квартир! Дальше будет только хуже! В общем, ничего нового. Но что происходит на самом деле? Ответ можно найти в этом блоге.
Я уже не раз писал, что если кто-то хочет разобраться в истинном положении вещей, то нужно анализировать исключительно длинную динамику. Так шелуха отслаивается, и сразу видно, был ли рост цен, а если да, то насколько.
С длинными рядами данных в России есть, правда, одна сложность. Их нигде нет в открытом доступе, кроме одного сайта, который называется «Росстат». Ну, у нас есть некоторые основания не вполне полагаться на этих профессиональных работников – но деваться некуда, раз ничего другого нет, возьмем данные Росстата. Тем более что на длинных рядах все возможные ошибки, даже если они были, скрадываются, и цифры плюс-минус соответствуют действительности.
По Москве и Питеру уже было пост, теперь смотрим, что по России в целом и в других регионах.
Возьмем динамику с 2001 года. Росстат любезно делит рынок недвижимости на первичный и вторичный (правда, каким образом могут быть корректно подсчитаны цены на новостройки на разной стадии строительства – для меня загадка). Ну ладно, не будем цепляться к мелочам.

Итак, что же мы видим? С 2001 по 2008 году цены в России смотрели исключительно вверх, за 7 лет сумев подрасти ни много ни мало в пять раз в номинале. Когда обсуждается вопрос цен, всегда ждешь, что прискачет один-два комментатора «а вот я вложился в 99 году в квартиру в Москве, а сколько она стоит сейчас», «а вот я купил новостройку в 2003 году». Все истории немыслимого инвесторского таланта заканчиваются году примерно в 2006. Все кто раньше – молодцы – гениальные инвесторы. Все кто позже – чаще всего помалкивают…
Несложно увидеть, что достигнув пика в 2008 году, дальше цены упорно расти отказывались, долгое время болтаясь на одной отметке.
Собственно, то же самое можно увидеть наглядно на втором графике.

Вторичный рынок сегодня стОит на 2% (!) дороже, чем был в 2008 году. На секундочку, 11 лет прошло. Накопленную инфляцию каждый может сам посчитать, а кому лень – вот статья на эту тему.
Первичка подорожала сильнее, теперь она стоит аж на 19% дороже, чем в 2008 году (но учитывая специфику ценообразования в недвижимости, как такового роста, даже номинального, возможно, и не было).
Все, разумеется, в номинальных ценах. В реальных ценах цены практически беспрерывно падали.
Правда, расклад очень сильно зависит от регионов.

Проследить общие закономерности по регионам намного сложнее, чем по России в целом (я выбрал не все области, а только самые интересные). Кроме того, чем меньше выборка, тем более вероятны ошибки (то есть просто Росстат мог накуролесить с данными)
И все же, как видим, Москва болтается где-то в середине списка.
Динамика в СПб лучше (хотя кому как – покупатели вряд ли этому рады).
Некоторые регионы, которые должны падать и падать, вроде Мурманской области, наоборот оказались впереди.
На долгосрочную динамику цен влияет 1) эффект начальной базы, 2) долгосрочный объем спроса (который зависит от миграции) и 3. объем строительства. Поэтому общий результат может быть довольно непредсказуемым.
Поэтому не всегда самые миграционно привлекательные регионы быстрее всех растут в цене.
В целом, из крупных регионов по-настоящему жаловаться на рост цен могут жители Татарстана и Приморского края.
Во всех остальных областях никакого роста, даже с учетом последнего повышения не было. Небольшой номинальный прирост за 11 лет не в счет.
Подписывайтесь на проект Недвиномика – у нас много интересных материалов о недвижимости.
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 6 comments