Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Бизнес по-русски. Бессмысленный и беспощадный

Не внести ни копейки собственных средств, взять ипотеку с маткапиталом в качестве первоначального взноса, с арендаторов брать 18 тыс., а банку платить - 15 тыс. А еще налоговый вычет. Деньги буквально из воздуха! Но что-то пошло не по плану...
Не оскудевает поток охотников навариться на недвижимости. Мы уже рассказывали феерическую историю про гаражи, но подобных «инвесторов» пруд пруди.
Самый шик – это конечно заработать, не вкладывая собственных средств. Мечта любого бизнесмена! Берешь кредит под 10% годовых, зарабатываешь 15%, разницу кладешь в карман. Ипотечный кредит тут подходит как нельзя кстати, поскольку ставка по нему гораздо ниже, чем кредитная ставка для малых предпринимателей. Вот и покупают недвижимость в расчете на великие барыши, но остаются у разбитого корыта.
Попалась мне на просторах интернета статья. Описана ли там реальная ситуация или авторы присочинили, не очень важно, ведь у каждого таких знакомых горе-инвесторов - вагон и маленькая тележка.
В любом случае описана типовая ситуация и ошибки, которые совершил квартирный инвестор, тоже типовые.
https://lopatnik.info/invesment/property/kupila-kvartiru-dlya-sdachi.html
Далее текст от первого лица (курсивом) с моими комментариями.

По предварительным расчетам получился следующий план: Взять ипотечный кредит на 1,5 млн сроком на 15 лет с платежом 15 тыс. руб. в месяц. Первоначальным взносом при этом будет выступать материнский капитал — 450 тыс. руб. Купить на эти средства квартиру стоимостью 2 млн руб. и сдавать ее в аренду за 18 тыс. руб. (среднерыночная цена аренды в городе), получая ежемесячный пассивный доход в 3 тыс. руб. Вернуть 260 тыс. руб., используя право на налоговый вычет.

Считаем ошибки.
Ошибка 1. Не бьются цифры: сумма материнского капитала плюс кредит это 1,95 млн., а квартира за 2 млн. Ну, подумаешь, потеряла 50 тыс.
Ошибка 2. Ипотечный калькулятор показывает, что при ставке 9,5% (а рассчитывать на более низкую ставку вряд ли стоит) дает платеж не 15 тыс., а 16 тыс. Ну, подумаешь, плюс-минус тысяча, когда ожидаются такие прибыли.
Ошибка 3. Изначально не просчитанные риски. Первоначальный взнос придуман не просто так, заемщики без собственных средств – самая рискованная категория. Банки тоже не в восторге от них, т.к. в случае неплатежей могут возникнуть проблемы с реализация залога.
Ошибка 4. Аренда никогда не покроет ипотечный платеж! По крайней мере, если брать ипотеку по рыночной ставке.  Чрезвычайно распространённое заблуждение. Подробно об этом писал тут.
Собственно, дальше мы видим как реальность расходится с ожиданиями.

Первое разочарование ожидало меня уже в банке: Банк одобрил ипотеку по средней процентной ставке и платеж получился 16 318. Согласно моим расчетам, возможный пассивный доход снизился до 1682. Но оставалась надежда на предложение о платной регистрации. Оказалось, что каждый год, пока жилье в ипотеке, необходимо оплачивать его страхование — 20 тыс. руб. Жилплощадь была в долевой собственности и пришлось заплатить нотариусу за оформление документов.

«Возможный пассивный доход»! Автор уже получила по носу, но все равно верит, что звезды сойдутся.
Ошибка 5. Не учла постоянные расходы за оформление сделки.

Как только я получила ключи от квартиры, сразу подала объявления об аренде во все бесплатные газеты, соцсети и сервисы, вроде «Авито». Но арендаторы звонить не спешили, вместо этого стало поступать множество предложений о сотрудничестве от риелторов.

На этом, разумеется, злоключения не закончились. Никто, разумеется, не собирался снимать за те деньги, на которые авторша рассчитывала.
Ошибка 6. Преувеличенные ожидания доходности от аренды
Ошибка 7. Не учтено время простоя квартиры и затраты на администрирование

Когда все же звонили потенциальные квартиросъемщики, то просили снизить аренду до 10−12 тыс. руб. Но я решила твердо следовать намеченному плану.

Ну, собственно, мы и увидели настоящую арендную ставку. Попутно автор все больше теряет на простоях. Пока ищутся жильцы, банку приходится отдавать деньги. Кроме того, судя по арендной ставке, речь идет о небольшом провинциальном городе, где в принципе мало хороших арендаторов.
Ошибка 8. Неправильно выбран город для инвестирования.

В конце концов, я нашла хороших и платежеспособных арендаторов. Но для того чтобы они согласились на мои условия и заехали, пришлось купить стиральную машинку, провести кабельный интернет и установить пластиковые стеклопакеты.

Ошибка 9. Не были учтены затраты на ремонт.

Итого 95 954 рубля расходов, против 1682 рублей дохода. Утешало лишь то, что теперь у меня есть своя квартира и, если квартиросъемщики внезапно не съедут и будут вовремя платить, то большую часть ипотеки я закрою без ущерба собственному бюджету.

Ну, а что еще остается, как не заниматься аутотренингом. «Я потеряла почти 100к, но зато у меня будет квартира».
Ошибка 10. И самая главная. Прежде чем ввязываться в бизнес-проект, необходимо подумать и все правильно считать.

Недвиномика – у нас много интересных материалов о недвижимости!
Проект Последний Кризис
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 24 comments