Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Почему недвижимость в мегаполисах обречена… на рост цен

Среди людей, интересующихся недвижимостью, наблюдаются два непримиримых лагеря. Одни – уже купившие квартиры – всегда радуются любому росту цен, поскольку так растет их богатство (часто виртуальное). Другие – кто еще только планируют  - изо всех сил надеются, что цены снизятся, а больше всего боятся упустить правильный момент, мечтая купить на самом дне… Несложно догадаться, что как только они совершают покупку, то сразу же переходят во враждебный лагерь и радуются уже любым новостям, которые хотя бы отдаленно намекают на смену тренда.
Кому из них чаще улыбается удача? В разные времена и в разных ситуациях успех сопутствует то одним, то другим, но все-таки чаще имеют основания гордиться своим инвесторским талантом покупатели жилья в мегаполисах. Почему так, разберем в этой статье.

Все сказанное ниже не означает, что недвижимость в мегаполисах не может падать в цене; но при всех локальных спадах, общий ценовой тренд в крупных городах, как правило, направлен вверх. Если вы посмотрите на цены в мегаполисах по всему миру, то среди них вы не найдете ни одного «дешевого». Даже там, где цены кажутся низкими, скорее всего для коренного населения они все равно будут «кусаться», а самое печальное, что они почти никогда не падают. Надеждам многих российских покупателей, что настанет день, и они скупят за «три копейки» квартиры в Москве или Санкт-Петербурге, скорее всего, тоже не суждено сбыться.
Чтобы понять данную логику, нам придется совершить экскурс в экономическую демографию.
На житейском уровне практически каждый понимает взаимосвязь: «в Москве (Санкт-Петербурге) выше зарплаты, поэтому выше и цены на квартиры», но мало кто задумывается над следующими вопросами:
- Почему в столицах выше зарплаты и разница между ними и регионами не сокращается.
- Почему бурный поток мигрантов в Москву и Санкт-Петербург не оскудевает, а только усиливается, но это все равно не приводит к сокращению «вилки» в зарплатах.
- Почему на большинство товаров цены в мегаполисах такие же, как в регионах, а на недвижимость  - в разы больше.
- Почему в крупных городах недвижимость растет в цене, а мелких – чаще всего наоборот.
И тому подобное.

Вторая урбанизация
Удивительно, но мало кто из демографов обратил внимание на усиление урбанизации в последние годы. Обычно под урбанизацией понимается соотношение городского населения ко всем жителям страны, и этот показатель в развитых странах уже давно не растет, т.к. почти все сельское население и так уже переместилось в города. Но процессы урбанизации на этом не закончились. Современная экономика требует дальнейшей концентрации населения, а поскольку черпать людей из деревень стало невозможным, донорами становятся маленькие и средние города. Выглядит это так: маленькие, средние и даже некоторые крупные города теряют жителей, зато в мегаполисах людей становится только больше и больше. Этот процесс я называю «второй урбанизацией». Несложно догадаться, что этот имеет прямое отношение к нашей теме: происходит расслоение рынка недвижимости, когда цены в одних городах (бенефициарах второй урбанизации) растут, а в городах-жертвах падают.
В основе второй урбанизации лежат глубокие экономические предпосылки.
Вспомним, для начала, что «первая урбанизация» была тесным образом связана с развитием промышленности, индустриализацией. В деревнях сформировался излишек рабочей силы, а в городах, где строили фабрики и заводы, наоборот не хватало рабочих рук. Города бурно росли по всей стране. Во всех странах этот период сопровождался бурным экономическим ростом – ровно до того момента пока не заканчивалось топливо в виде избыточной деревенской рабочей силы.
Если первая урбанизация была связана с подъемом промышленности, то вторая урбанизации – следствие расцвета сектора услуг.
Во всех развитых экономиках промышленность растеряла былое величие (как ранее та же судьба постигла сельское хозяйство), а сектор услуг достигает уже 70-80% от ВВП.

Вспомним,  что промышленность может располагаться равномерно по всей территории страны. Почти не имеет значения, где у вас организовано производство – т.к. благодаря транспорту вы можете переместить продукцию в любую точку страны, сбыть ее там или отправить на экспорт. Поэтому для успеха промышленного производства неважно, сколько людей живет в городе -главное, чтобы хватило рабочих рук для производства.
С сектором услуг все иначе: где услуга «произведена» - там же обычно она и сбывается. Услуги, за редкими исключениями, нельзя продать в другом городе, нельзя экспортировать. Например, вы открыли таксопарк в Воронеже – вы работает только в этом регионе; открыли кафе в Костроме – значит, можете рассчитывать только на спрос со стороны местных жителей и т.д. В отличие от промышленных товаров, потенциальный спрос на которые может быть реализован по всей стране (или даже по всему миру), спрос на услуги ограничен только небольшой территорией.
Более того, объем спроса на услуги напрямую зависит от количества людей, которые живут в данной локации. Если в городе проживает мало людей, то бизнес не будет рентабельным – просто-напросто не найдется достаточного количества клиентов. Например, вы решили открыть страховую компанию в городе с населением 30 тыс. человек. Но бизнес у вас не идет – у вас не образуется достаточного потока клиентов – и, в конечном счете, вам ничего не останется, как закрыть свою контору. Чем более сложная услуга, тем больше нужно жителей в городе. Например, продуктовый магазинчик можно открыть в поселке, где живет хотя бы 500 человек, таксопарк – 5000 человек, отделение банка – 10 тыс. человек, а футбольный стадион – никак не меньше 50 тыс. человек.
Заметим, что государство проводит ровно ту же политику концентрации: в маленьких городах услуги ликвидируются и переводятся в крупные центры, а более сложные услуги – опять-таки в мегаполисы. Например, если вы заболели в поселке, то с неприятным удивлением обнаружите, что сельскую поликлинику закрыли; в районной поликлинике – сократили половину врачей и даже в областной вам толком не помогут. Что делать? Ехать лечиться в Москву, потому что все серьезные лаборатории там. Аналогичная история с детскими садами, школами, вузами, получением документов и т.д.
Иными словами, в отличие от промышленного производства, услуги всегда имеют свойство концентрироваться в крупных городах.
Но еще более важно то, что это к тому же ускоряющийся и самоподдерживающийся процесс.

Полная версия статьи:
https://www.bn.ru/gazeta/articles/256780/
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 31 comments